2018年房地產估價師《理論與方法》高頻考點(第八章)
更新時間：2018-09-20 09:15:16
來源：環球網校
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摘要 2018年房地產估價師考試將近，房估備考時間緊任務重，要把有限的精力放到最有價值的地方，重點把握各科的高頻考點，因此環球網校小編整理2018年房地產估價師《理論與方法》高頻考點(第八章)，助你高效提分!
2018年房地產估價師《理論與方法》高頻考點(第八章)：
1.假設開發法的估價前提有3種：
(1)業主自行開發前提;
(2)自愿轉讓開發前提;
(3)被迫轉讓開發前提。一般情況下，自行開發前提下的價值>自愿轉讓前提下的價值>被迫轉讓前提下的價值。(P341～342)
在運用假設開發法時究竟應采用上述哪種估價前提進行估價，不是估價師可以隨意假定的，必須根據估價目的和估價對象所處的實際情況來選擇，并應在估價報告中充分說明理由。房地產抵押估價和房地產司法拍賣估價，一般應采用“被迫轉讓前提”。
2.假設開發法的理論依據(1)理論依據——預期原理和地租原理(一次性的價格剩余)。
(2)表現形式——評估新開發建設的房地產價值的成本法的倒算法。
(3)假設開發法與成本法主要區別：
①成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發完成后的房地產價值。
②假設開發法中，開發完成后的房地產價值通過預測得到，需要求取的是土地價值。
③起點和終點(已知和未知)剛好相反。
3.在調查、分析了房地產開發用地的狀況和當地房地產市場狀況后，便可以選取最佳的開發利用方式，包括選取最佳的用途、建筑規模、檔次等。(P343)
4.折現率(掌握)
◆與報酬資本化法中的報酬率的性質和求取方法相同。等同于同一市場上相同或相似的房地產開發項目所要求的平均報酬率。
◆本質上體現了資金的利率和開發利潤率兩部分。
(用動態分析法時，利息和利潤不需要再另外計算。包含在折現率中予以考慮)。
5.測算中的其他有關問題假設開發法本質上是一種收益法，在上述測算中只講了通常情況下的開發完成后的房地產價值，在實際估價中特別是評估投資價值時，有時還應考慮某些額外的收入、節省的費用或無形收益。
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