2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》高頻考點(第八章)
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2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》高頻考點(第八章)：
1.假設開發(fā)法的估價前提有3種：
(1)業(yè)主自行開發(fā)前提;
(2)自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提;
(3)被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提。一般情況下，自行開發(fā)前提下的價值>自愿轉(zhuǎn)讓前提下的價值>被迫轉(zhuǎn)讓前提下的價值。(P341～342)
在運用假設開發(fā)法時究竟應采用上述哪種估價前提進行估價，不是估價師可以隨意假定的，必須根據(jù)估價目的和估價對象所處的實際情況來選擇，并應在估價報告中充分說明理由。房地產(chǎn)抵押估價和房地產(chǎn)司法拍賣估價，一般應采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。
2.假設開發(fā)法的理論依據(jù)(1)理論依據(jù)——預期原理和地租原理(一次性的價格剩余)。
(2)表現(xiàn)形式——評估新開發(fā)建設的房地產(chǎn)價值的成本法的倒算法。
(3)假設開發(fā)法與成本法主要區(qū)別：
①成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。
②假設開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值通過預測得到，需要求取的是土地價值。
③起點和終點(已知和未知)剛好相反。
3.在調(diào)查、分析了房地產(chǎn)開發(fā)用地的狀況和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況后，便可以選取最佳的開發(fā)利用方式，包括選取最佳的用途、建筑規(guī)模、檔次等。(P343)
4.折現(xiàn)率(掌握)
◆與報酬資本化法中的報酬率的性質(zhì)和求取方法相同。等同于同一市場上相同或相似的房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均報酬率。
◆本質(zhì)上體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。
(用動態(tài)分析法時，利息和利潤不需要再另外計算。包含在折現(xiàn)率中予以考慮)。
5.測算中的其他有關(guān)問題假設開發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，在上述測算中只講了通常情況下的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，在實際估價中特別是評估投資價值時，有時還應考慮某些額外的收入、節(jié)省的費用或無形收益。
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