2018年房地產估價師《理論與方法》第九章教材解讀：假設開發法最基本的公式
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第九章 假設開發法及其運用
第二節 假設開發法的基本公式
假設開發法最基本的公式：
假設開發法最基本的公式為：
待開發房地產價值=開發完成后的價值一后續必要支出及應得利潤
后續必要支出及應得利潤=待開發房地產取得稅費+后續建設成本+后續管理費用+后續銷售費用+后續投資利息+
后續銷售稅費+后續開發利潤
與此相對照，如果是采用成本法求取開發完成后的房地產價值，則公式為：
開發完成后的房地產價值=待開發房地產價值+待開發房地產取得稅費+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+
銷售稅費+開發利潤
在實際估價中，對于假設開發法公式中具體應減去的項目及其金額，要牢記"后續"兩字，掌握的基本原則是設想得到估價對象(待開發房地產)以后到把它開發完成，還需要做的各項工作和相應的必要支出及應得利潤。因此，如果是已經完成的工作和相應的支出及利潤，則它們已包含在估價對象的價值內，不應作為扣除項目。
例如，評估尚未完成房屋征收補償等工作的毛地價值，這時減去的項目應包括房屋征收補償費、地上物拆除費等費用。《城市房地產開發經營管理條例》第二十二條規定："房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。"
按估價對象和未來開發完成后的房地產狀況細化的公式：針對本知識點提問?上述假設開發法最基本的公式，按照估價對象狀況和未來開發完成后的房地產狀況，可具體細化如下：
(一)求生地價值的公式
1.適用于在生地上進行房屋建設的公式
生地價值=開發完成后的價值一生地取得稅費一由生地建成房屋的成本一管理費用一銷售費用一投資利息一銷售稅費一開發利潤
相對應的成本法公式為：
開發完成后的價值=生地價值+生地取得稅費+由生地建成房屋的成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤
2.適用于將生地開發成熟地的公式
生地價值=開發完成后的熟地價值一生地取得稅費一由生地開發成熟地的成本一管理費用一銷售費用一投資利息一銷售稅費一開發利潤
相對應的成本法公式為：
開發完成后的熟地價值=生地價值+生地取得稅費+由生地開發成熟地的成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤
(二)求毛地價值的公式
1.適用于在毛地上進行房屋建設的公式
毛地價值=開發完成后的價值一毛地取得稅費一由毛地建成房屋的成本一管理費用一銷售費用一投資利息一銷售稅費一開發利潤
相對應的成本法公式為：
開發完成后的價值一毛地價值+毛地取得稅費+由毛地建成房屋的成本+ 管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤
2.適用于將毛地開發成熟地的公式
毛地價值=開發完成后的熟地價值一毛地取得稅費一由毛地開發成熟地的成本一管理費用一銷售費用一投資利息一銷售稅費一開發利潤
相對應的成本法公式為：
開發完成后的熟地價值=毛地價值+毛地取得稅費+由毛地開發成熟地的成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤
按未來開發完成后的房地產經營方式細化的公式：針對本知識點提問? 未來開發完成后的房地產適宜銷售的，其價值適用市場法評估;適宜出租或營業的，其價值適用收益法評估。據此，將假設開發法最基本的公式細化如下：
(一)適用于未來開發完成后的房地產銷售的公式
(二)適用于未來開發完成后的房地產出租或營業的公式
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