2018年房地產估價師《理論與方法》第九章教材解讀：假設開發法的理論依據
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第九章 假設開發法及其運用
第一節 假設開發法概述
假設開發法的理論依據：
假設開發法的理論依據與收益法相同，是預期原理。假設開發法估價的基本思路用這樣一個例子可以較好地反映出來。該例子是模擬一個典型的房地產開發企業，在公平競爭、土地由出價最高者獲得的土地市場上取得一塊房地產開發用地，是如何思考其愿意支付的最高價格的：
假如有一塊房地產開發用地要出讓或轉讓，同時有許多房地產開發企業想得到它，作為其中一個房地產開發企業將愿意出價多少?首先，該房地產開發企業要深入調查、分析該塊土地的內外部狀況和當地的房地產市場狀況，如該塊土地的位置、四至、面積(包括規劃總用地面積、建設用地面積和代征地面積)、形狀、地形、地勢、地基(工程地質)、土壤、開發程度、交通條件、周圍環境和景觀、規劃條件(如土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率，以及配套建設保障性住房、公共服務設施等要求)和將擁有的土地權利等。
其次，該房地產開發企業要根據調查、分析得到的該塊土地的內外部狀況和當地的房地產市場狀況，研究、判斷該塊土地的最高最佳利用，即在規劃允許的范圍內最適宜做何種用途、建筑規模多大、什么檔次。例如，是建住宅還是建寫字樓或商場、酒店;如果建住宅，是建普通住宅還是建高檔公寓或別墅。
接下來，該房地產開發企業要預測在未來適當的時候銷售(包括預售、建成后銷售)開發完成后的房地產，價格將是多少;在取得該塊土地時作為買方需要繳納的契稅等"取得稅費"將是多少;為了開發和售出該房地產，支出將是多少，包括建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息(該房地產開發企業投入的資金有些是自己的，有些是向銀行借的，有些還可能是通過其他融資渠道獲得的，但都要計算利息，因為借入的資金要支付利息，自有的資金要考慮其機會成本);在出售開發完成后的房地產時作為賣方需要繳納的營業稅等"銷售稅費"將是多少。此外，還不能忘了要獲取開發利潤。但期望所獲取的開發利潤既不能過高也不能過低。因為過高就會導致出價較低，從而在取得該塊土地的競爭中將得不到它;過低(如低于相同或相似的房地產開發活動的正常利潤，或者低于將有關資金、時間和精力投到其他方面所能獲得的利潤)還不如將有關資金、時間和精力投到其他方面，這是基于機會成本的考慮。
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