2018年房地產估價師《經營與管理》重點講解：風險分析的一般過程和方法
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第七章 風險分析與決策
第四節 風險分析
風險分析的一般過程和方法：
對一個房地產項目進行風險分析的過程，可以分為風險辨識、風險估計、風險評價三個階段
(一)風險辨識
由于每一個項目本身就是一個復雜的系統，因而影響它的因素很多，而且各風險因素所引起的后果的嚴重程度也不相同。
風險辨識就是從系統的觀點出發，橫觀項目所涉及的各個方面，縱觀項目建設的發展過程，將引起風險的極其復雜的事物分解成比較簡單的、容易被認識的基本單元。在眾多的影響中抓住主要因素，并且分析它們引起投資效果變化的嚴重程度。常用方法有老師調查法(其中代表性的有老師個人判斷法、頭腦風暴
法、德爾菲法)、故障樹分析法、幕景分析法以及篩選-監測-診斷技術。
如本書第一章所述，在房地產開發投資過程中所面臨的風險，包括系統風險和非系統風險兩類。房地產投資項目的風險分析，主要是針對可判斷其變動可能性的風險因素。這些風險因素通過直接影響項目的成本和收入，對項目的財務評價結果產生影響。
(二)風險估計與評價常用方法
風險估計與評價是指應用各種管理科學技術，采用定性與定量相結合的方式，最終定量地估計風險大小，并評價風險的可能影響，以此為依據對風險采取相應的對策。常用的風險評價的方法有以下幾種。
1.調查和老師打分法
該方法主要適用于項目決策前期，這個時期往往缺乏具體的數據資料，主要依據資深老師的經驗和決策者的意向，得出的結論也只是一種大致的程度值，它只能作為進一步分析參考的基礎。
2.解析方法
解析方法是在利用德爾菲法進行風險辨識與估計的基礎上，將風險分析與反映開發項目特征的收入和支出流結合起來，在綜合考慮主要風險因素影響的情況下，對隨機收入、支出流的概率分布進行估計，并對各個收入、支出流之間的各種關系進行探討，用項目預期收入、成本及凈效益的現值的平均離散程度來度量風險，進而得到表示風險程度的凈效益的概率分析。
3.蒙特卡洛模擬法
它是一種通過對隨機變量的統計試驗、隨機模擬求解物理、數學、工程技術問題近似解的數學方法。其特點是用數學方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統計處理。
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