2018年房地產估價師《理論與方法》第九章教材解讀：假設開發法適用的估價對象
更新時間：2018-08-13 11:34:03
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第九章 假設開發法及其運用
第一節 假設開發法概述
假設開發法適用的估價對象：
假設開發法適用的估價對象不僅是上述房地產開發用地，凡是具有開發或再開發潛力且開發完成后的價值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產，都適用假設開發法估價，包括可供開發的土地(包括生地、毛地、熟地，典型的是各種房地產開發用地)、在建工程(或稱為房地產開發項目)、可重新改造或改變用途的舊房(包括改建、擴建、重新裝飾裝修等。如果是重建，則屬于毛地的范疇)。以下把這類房地產統稱為"待開發房地產"。
應有規劃條件但規劃條件尚不明確的待開發房地產，難以采用假設開發法估價。因為在該房地產的法定開發利用前提尚不確定的情況下，其價值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價，則可以通過咨詢城鄉規劃主管部門或有關專業機構、老師的意見，或者參照周邊土地的規劃條件等方式，推測其最可能的規劃條件，然后據此進行估價，但必須將該推測的最可能的規劃條件作為估價假設和限制條件，并在估價報告中作出特別提示，說明它是如何推測出的(即要進行可靠性分析)，以及它對估價結果的影響或估價結果對它的依賴性(包括它的變化將會導致的估價結果變化，類似于要進行房地產開發項目評估中的敏感性分析)。
假設開發法除了適用于房地產估價，還適用于房地產開發項目分析，是房地產開發項目分析的常用方法之一。假設開發法用于房地產估價與用于房地產開發項目分析的主要不同之處是：在選取有關參數和測算有關數值時，房地產估價是站在一個典型的投資者的立場上，而房地產開發項目分析是站在某個特定的投資者的立場上。
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