2018年房地產估價師《經營與管理》重點講解：敏感性分析的“三項預測值”法
更新時間：2018-08-04 08:30:01
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第七章 風險分析與決策
第三節 敏感性分析
敏感性分析的“三項預測值”法：
前面所介紹的敏感性分析方法是單因素的，它忽略了各因素之間的相互作用。在一般情況下，多因素同時發生變化所造成的評估結果失真比單因素大，因此，對一些重要的、投資額大的開發項目除了要進行單因素敏感性分析外，還應進行多因素敏感性分析。“三項預測值”分析方法是多因素敏感性分析方法中得一種。“三項預測值”的基本思路是，對房地產開發項目中所涉及的變動因素分別給出三個預測值(估計值)，即最樂觀預測值、最可能預測值、最悲觀預澳值，根據各變動因素三個預測值的相互作用來分析、判斷開發利潤受影響的情況。
一般來說，評估中所涉及的因素全部為最樂觀或最悲觀情況，在實際開發過程中是很少出現的，除非政府給予某種特別優惠的政策或者宏觀經濟出現全面蕭條。但不管怎樣，對變動因素進行全面分析，有助于開發商或投資商進行正確的決策。
敏感性分析是一種動態不確定性分析，是項目評估中不可或缺的組成部分。
它用以分析項目經濟效益指標對各不確定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大變動幅度，據此判斷項目承擔風險的能力。但是，這種分析尚不能確定各種不確定性因素發生一定幅度變動的概率，因而其分析結論的準確性就會受到一定的影響。實際生活中，可能會出現這樣的情形：敏感性分析找出的某個敏感性因素在未來發生不利變動的可能性很小,，引起的項目風險不大;而另一因素在敏感性分析時表現出不太敏感，但其在未來發生不利變動的可能性卻很大，進而會引起較大的項目風險。為了彌補敏感性分析的不足，在進行項目評估和決策時，尚須進一步作概率分析。
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