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第六章 房地產交易管理制度與政策

第三節商品房銷售管理

商品房買賣合同：

商品房買賣，房地產開發企業應與購房者簽訂商品房買賣合同。2014年4月9日，住房城鄉建設部、國家工商總局印發《商品房買賣合同(預售)示范文本>GF-2014-0171、《商品房買賣合同(現售)示范文本》GF-2014-0172。原建設部、國家工商總局2000年印發的《商品房買賣合同示范文本》GF-ZOOO-0171同時廢止。

2014年，住房城鄉建設部、國家工商總局印發的商品房買賣合同示范文本有以下特點，一是分別制訂了《商品房買賣合同(預售)示范文本》《商品房買賣合同(現售)示范文本》。即商品房預售、商品房現售分別采取不同的合同文本。二是示范文本采取采用章節體例、增加了專業術語解釋。《商品房買賣合同(預售)示范文本>共10章29條11個附件，《商品房買賣合同(現售)示范文本》共8章26條12個附件。對商品房預售、現售、返本銷售、售后包租等專業術語進行了解釋。規定商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。三是對合同的內容進一步統一規范。增加了預售資金監管條款、商品房權屬和抵押狀況條款、驗房內容、買受人信息保護等條款;要求對共有部分進行明確約定、區分了違約責任、明確了利息和違約金的計算基數等。此外，針對一些房地產開發企業通過與買受人簽訂補充協議的方式，規避示范合同有關內容的問題，示范文本規定，簽訂補充協議的前提是;對示范合同中未約定或約定不明的內容，雙方可以根據具體情況簽訂書面補充協議。但同時規定：補充協議中如含有不合理減輕或免除示范合同中約定應當由出賣人承擔的責任或不合理加重買受人責任、排除買受人主要權利內容的，仍以示范合同為準。

(一)商品房預售合同主要內容

1.合同當事人;

2.商品房基本狀況;

3.商品房價款;

4，商品房交付條件與交付手續;

5.面積差異處理方式;

6.規劃設計變更;

7.商品房質量及保修責任;

8.合同備案與房屋登記;

9.前期物業管理;

10.其他事項，業主共有部分約定、配套設施約定、爭議解決方式等。

(二)商品房現售合同主要內容

1.合同當事人;

2.商品房基本狀況;

3.商品房價款;

4.商品房交付條件與交付手續;

5.商品房質量及保修責任;

6.房屋登記;

7.物業管理;

8.其他事項。

(三)計價方式

商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建筑面積或按建筑面積計價。按套、套內建筑面積計價并不影響用建筑面積進行產權登記。

商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為專有部分，分攤的共有面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。按套(單元)計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

(四)面積誤差的處理方式

在商品房預售中，一般以預測面積作為合同約定的面積，以實測面積作為產權登記的面積。肖事人應當在合同中約定合同約定面積發生誤差的處理方式。按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人可以在合同中約定合同約定面積誤差比。面積誤差比是實測面積與預測面積之差與預測面積之比，公式為：

合同中沒有約定面積誤差比的，按以下原則處理：

(1)按套內建筑面積計價的，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%，下同)的，據實結算房價款。按建筑面積計價的，建筑面積或套內建筑面積誤差比絕對值均在3%以內的，根據實測建筑面積結算房價款。

(2)按套內建筑面積計價，面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權解除合同。按建筑面積計價的，建筑面積或套內建筑面積任何一個的誤差比絕對值超過3%的，買受人就有權解除合同。買受人解除合同的，房地產開發企業應當自解除合同通知送達之日起15日內退還買受人已付全部房價款(含已付貸款部分)，并自買受人付款之日起，按照不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率計付利息。

買受人不退房豹，實測面積大于預測面積時，面積誤差比在3%之內的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產企業承擔，產權歸買受人。實測面積小于預測約定面積時，面積誤差比絕對值在3%(含3%)以內部分的房價款由房地產開發企業返還買受人;絕對值超過3%的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

(五)中途變更規劃、設計

房地產開發企業應當按照城鄉規劃主管部門核發的建設工程規劃許可證規定的條件建設商品房，不得擅自變更規劃、設計。經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向、供熱、采曖等方式變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。

買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未做出書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，應當書面通知房地產開發企業。房地產開發企業應當自解除合同通知送達之日起15日內退還買受人已付全部房價款(含已付貸款部分)，并自買受人付款之日起，按照不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率計付利息;同時，以全部房價款為基數，按照合同中約定比例向買受人支付違約金。

(六)保修責任

當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。房地產開發企業承擔的保修期從房地產開發企業(出賣人)將商品房交付給買受人之日起計算。