2018年房地產估價師《理論與方法》第八章教材解讀：重新購建價格的含義
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第八章 成本法及其運用
第四節(jié) 重新購建價格的求取
重新購建價格的含義：
重新購建價格也稱為重新購建成本，是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)全新狀況的估價對象的必要支出及應得利潤。其中，重新取得可簡單地理解為重新購買，重新開發(fā)可簡單地理解為重新生產。把握重新購建價格的含義需要注意下列3點：
(1)重新購建價格是估價時點的重新購建價格。例如，在重新開發(fā)的情況下，重新購建價格是在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下，按照估價時點的房地產價格構成來測算的價格。但應注意的是，估價時點并非總是現在，也可能為過去或未來。此點已在本書第五章第四節(jié)"估價時點原則"中作過說明。
(2)重新購建價格是客觀的重新購建價格。具體地說，重新取得的必要支出或重新開發(fā)的必要支出及應得利潤，不是個別單位或個人的實際支出和實際利潤，而是必須付出的成本、費用、稅金和應當獲得的利潤，并且為相似的房地產開發(fā)活動的平均水平，即為客觀成本而非實際成本。如果實際支出超出了平均水平，則超出的部分不僅不能構成價格，而且是一種浪費;反之，實際支出低于平均水平的部分，不會降低價格，只會形成個別單位或個人的超額利潤。
(3)建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格，土地的重新購建價格是估價時點狀況的土地的重新購建價格。因此，建筑物的重新購建價格中未扣除建筑物折舊，而土地的減價和增價因素一般已考慮在土地的重新購建價格中。例如，估價對象中的土地是10年前取得的商業(yè)用途法定最高年限40 年的建設用地使用權，求取其重新購建價格，不是求取目前40年建設用地使用權的價格，而是求取目前剩余30年建設用地使用權的價格。再如，如果該土地目前的交通條件比其10年前有了很大改善，求取其重新購建價格，不是求取其在10年前交通條件下的價格，而是求取其在目前交通條件下的價格。
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