2018年房地產估價師《經營與管理》重點講解：成本利潤率與銷售利潤率
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第六章 經濟評價指標與方法
第四節 靜態盈利能力指標及其計算
成本利潤率與銷售利潤率：
(一)成本利潤率
成本利潤率(RPC)，是指開發利潤占總開發成本的比率，是初步判斷房地產開發項目財務可行性的一個經濟評價指標。
計算項目總開發價值時，如果項目全部銷售，則等于總銷售收入扣除營業稅金及附加后的凈銷售收入;當項目用于出租時，為項目在整個持有期內凈營業收入和凈轉售收入的現值累計之和。總銷售收入的計算方法，見第八章有關內容。項目總開發成本是開發項目在開發經營期內實際支出的成本，包括土地費用、勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、其他工程費、開發期間稅費、管理費用、銷售費用、財務費用、不可預見費等。具體估算方法，見第八章有關內容。
計算房地產開發項目的總開發價值和總開發成本時，可依評估時的價格水平進行估算，因為在大多數情況下，項目的收入與成本支出受市場價格水平變動的影響大致相同，使項目收入的增長基本能抵消成本的增長。
開發利潤實際是對開發商所承擔的開發風險的回報。成本利潤率一般與目標利潤率進行比較，超過目標利潤率，則該項目在經濟上是可接受的。目標利潤率水平的高低，與項目所在地區的市場競爭狀況、項目開發經營期長度、開發項目的物業類型以及貸款利率水平等相關。一般來說，對于一個開發期為2年的商品住宅開發項目，其目標成本利潤率大體應為35%～45%。
成本利潤率是開發經營期的利潤率，不是年利潤率。成本利潤率除以開發經營期的年數，也不等于年成本利潤率，因為開發成本在開發經營期內逐漸發生，而不是在開發經營期開始時一次投入。
(二)銷售利潤率
銷售利潤率是衡量房地產開發項目單位銷售收入盈利水平的指標。銷售利潤率的計算公式為：銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入×100%。其中：銷售收入為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益;銷售利潤等于開發項目銷售收入扣除總開發成本和營業稅金及附加，在數值上等于計算成本利潤率時的開發商利潤。
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