2018年房地產估價師《經營與管理》重點講解：營業收入、利潤和稅金
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第六章 經濟評價指標與方法
第一節 效益和費用識別
營業收入、利潤和稅金：
(一)營業收入
營業收入又稱經營收入，是指向社會出售、出租開發商品或自營時的貨幣收入，包括銷售收入、出租收入和自營收入。
(二)利潤
利潤是企業經濟目標的集中表現，企業進行房地產開發投資的最終目的是獲取開發或投資利潤。房地產開發投資者不論采用何種直接的房地產投資模式，其營業收入扣除營業成本、期間費用和營業稅金及附加后的盈余部分，稱為投資者的營業利潤(或稱經營利潤)，這是房地產企業新創造價值的一部分，要在全社會范圍內進行再分配。
(三)稅金
稅金是國家或地方政府依據法律對有納稅義務的單位或個人征收的財政資金。國家或地方政府的這種籌集財政資金的手段叫稅收。
目前我國房地產開發投資企業納稅的主要稅種有：
1.營業稅金及附加
2.城鎮土地使用稅和房產稅
3.土地增值稅
4.企業所得稅
根據國家有關法律、法規的規定，結合房地產開發企業的經營特點，國家稅務總局對房地產開發企業所得稅，做出了按預售收入一定比例預先繳納，待開發項目竣工后再進行所得稅清算的特殊規定。其主要內容包括：
(1)開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加、土地增值稅后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整。
(2)商品房開發項目預計計稅毛利率，開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的不得低于20%，開發項目位于地及地級市城區及郊區的不得低于15%，開發項目位于其他地區的不得低于10%。
(3)開發產品完工后，開發企業應根據收入的性質和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發產品實際銷售收入的毛利額。
(4)在年度納稅申報時，開發企業須出具有關機構對該項開發產品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調整情況的稅務鑒定報告。
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