2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》重點講解：投資與成本
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第六章 經(jīng)濟評價指標與方法
第一節(jié) 效益和費用識別
投資與成本：
(一)
1.投資
廣義的投資是指人們有目的的經(jīng)濟行為，即將一定的資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術、管理經(jīng)驗或其他資源。
2.成本
成本是指人們?yōu)檫_成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價。就工業(yè)投資項目而言，其投產(chǎn)后便開始了產(chǎn)品的生產(chǎn)經(jīng)營活動，產(chǎn)品的生產(chǎn)與銷售伴隨著活勞動與物化勞動的消耗，產(chǎn)品的成本就是這種勞動消耗的貨幣表現(xiàn)。
(二)房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本
對于“開發(fā)-持有出租-出售”模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設投資在開發(fā)項目竣工投入使用后轉為固定資產(chǎn)投資，接下來的出租經(jīng)營活動又會產(chǎn)生營業(yè)成本和運營費用(含維修保養(yǎng)費用)，并通過房地產(chǎn)租賃收入得以回收。
房地產(chǎn)置業(yè)投資如果屬于增值型投資即采用“購買一更新改造一出售”模式時，其投資與成本特點與“開發(fā)一銷售”模式相似。如果采用“購買一持有出租”或“購買一裝修改造一持有出租出售”模式時，其投資與成本特點與“開發(fā)持有出租一出售”模式相似。
1.開發(fā)項目總投資
開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設投資和經(jīng)營資金。開發(fā)建設投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)所需投入的各項費用;經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉資金。
2.開發(fā)產(chǎn)品成本
開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)項目建成時，按照國家有關財務和會計制度，轉入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設投資。
3.營業(yè)成本
營業(yè)成本又稱經(jīng)營成本，是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關財務和會計制度結轉的成本。
4.期間費用
開發(fā)投資項目的期間費用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的銷售費用、管理費用和財務費用。
5.運營費用
運營費用是指用于出租或經(jīng)營的房地產(chǎn)在出租經(jīng)營過程中的成本費用支出，包括期間費用(銷售費用、管理費用、財務費用)、營業(yè)稅金及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅、物業(yè)服務費、大修基金等。
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