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第三章 國有土地上房屋征收制度與政策

第三節國有土地上房屋征收評估

房屋征收評估原則和要求：

(一)房屋征收評估原則

《房屋征收條例》第二十條規定：“房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。”這一方面要求房屋征收評估應當堅持獨立、客觀、公正的原則。另一方面禁止任何單位和個人干預房屋征收評估活動，為房地產價格評估機構做好房屋征收評估創造良好的執業環境。

所謂“獨立”就是要求房地產估價機構和估價人員與房屋征收當事人無利害關系，在房屋評估活動中不受任何單位和個人的影響，憑自己的專業知識、經驗和職業道德進行評估。所謂“客觀”就是要求房地產估價機構和估價人員在評估中不帶著自己的情感、好惡和偏見.應按照事物的本來面目、實事求是地進行評估。所謂“公正”就是要求房地產估價機構和估價人員在評估活動中不偏袒房屋征收當事人中的任何一方，堅持原則，客觀評估。

(二)房屋征收評估基本事項

1.評估目的。被征收房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收入確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值”。用于產權調換房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收入計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據，評估用于產權調換房屋的價值”。

2.評估時點確定。被征收房屋價值評估時點應當為房屋征收決定公告之日。用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

3.評估對象界定。房屋征收部門應當向受托的房地產估價機構提供征收范圍內房屋情況。一是在委托書和委托合同中明確評估對象范圍。房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。二是提供征收范圍內已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準;對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理

結果進行評估。

4.評估價值內涵。被征收房屋的價值包含被征收房屋及其占用范圍內土地使用權的價值。其價值內涵具體是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

(三)實地查勘、評估方法和技術協調

1.實地查勘要求：房地產估價機構應當安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋外觀和內部狀況的影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。房屋征收部門和被征收人應當協助注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。

房屋征收部門、被征收人和注冊房地產估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當有房屋征收部門、注冊房地產估價師和無利害關系的第三人見證，并應當在評估報告中說明有關情況。

2.評估方法選用：房屋征收評估應當選用市場法、收益法、成本法、假設開發法等方法中的一種或者多種，方法選用前應當進行適用性分析。可以同時選用兩種(含兩種)以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估。被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估;被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估;被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。

3.評估結果確定：選用多種方法評估時，應對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。房屋征收評估價格應當以人民幣為計價的貨幣，精確到元。

4.技術協調要求：同一個房屋征收范圍內的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產估價機構承擔。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產估價機構共同承擔。兩家以上房地產估價機構承擔的，應當共同協商確定一家房地產估價機構為牽頭單位;牽頭單位應當組織有關房地產估價機構就評估對象、評估時點、價值內涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等進行溝通，統一標準。

(四)評估結果和報告送達

房地產估價機構應當在委托書或者委托合同約定期限內將分戶初步評估結果提交房屋征收部門。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門將該結果在征收范圍內向被征收人公示。公示期間，房地產估價機構應安排注冊房地產估價師進行現場說明解釋，聽取有關意見。公示期滿后，房地產估價機構應向房屋征收部門提供委托范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。整體評估報告和分戶評估報告應當由負責該房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產估價師簽字，并加蓋房地產估價機構公章。房屋征收部門應向被征收入轉交分戶評估報告。