2018年房地產估價師《案例分析》試題專練(27)
更新時間：2018-04-25 11:11:15
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摘要 環球網校整理了2018年房地產估價師《案例分析》試題專練(27)，供大家練習，更多模擬試題及輔導資料請關注環球網校房地產估價師頻道，祝學習愉快!
【案例】
甲房地產估價機構(以下稱甲機構)接受人民法院委托，對建于2010年的某項目一期的一幢毛坯雙拼別墅進行司法鑒定估價。價值時點為2014年8月25日，評估單價為25000元/㎡。當事人以正在銷售的該項目三期毛坯別墅定價30000-35000元/㎡為由，對估價結果提出異議，人民法院為此發來質詢函。甲機構調查了解到該項目三期為臨湖獨棟別墅，2014年7月底竣工并開始銷售，銷售活動中優惠力度較大。經復核，甲機構維持原估價結果，并對異議進行了書面回復。請問：
1.甲機構書面回復的致函對象是誰?
2.導致估價對象與該項目三期別墅價格差異的主要原因有哪些?
【參考答案】
1.甲機構復函的致函對象是人民法院。因為甲機構是受人民法院委托作的評估。
2.主要原因有：①項目三期是臨湖別墅，景觀視野比估價對象好，價格自然會高些。②項目三期是獨棟別墅，從市場定位、使用便利舒適性等方面要比估價對象(雙拼別墅)要高些、好些，價格自然也會高些。③項目三期定價雖高過估價對象，但優惠力度較大，評估定價的依據是實際成交價格而不是銷售定價。④項目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估價對象，不論是用成本法還是比較法估價，這一點都是一個減價因素。⑤項目三期建筑設計、開發成本可能與估價對象不同，在用成本法計算時，這一點可能是其價格較高的原因之一。
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