相關推薦：2018年房地產估價師《理論與方法》試題專練匯總

1、約翰·馮·杜能的地租的計算公式是(　　)。

A.地租=市場價格-生產成本

B.地租=市場價格-生產成本-平均利潤

C.地租=市場價格-生產成本-平均利潤-資本的利息

D.地租=市場價格-生產成本-所使用的資本×一般農業資本利潤章

【正確答案】C

【答案解析】地租=市場價格-生產成本-平均利潤-投資的利息。

2、估價對象為一面臨街的矩形宗地，臨街寬度為20m，臨街深度為75m。假設標準宗地臨街寬度為25m，臨街深度為100m，總價格為400萬元。根據四三二一法則，該估價對象的單價為(　　)元/m2。【2011年真題】

A.1920

B.2400

C.2560

D.3200

【正確答案】A

【答案解析】400*90%*20/25=288萬元

288萬元/20*75=1920元/m2

3、運用路線價法估價的前提條件是(　　)。

A.街道不規整，但臨街各宗土地排列較整齊

B.街道較規整，兩側臨街各宗土地排列較整齊

C.街道較規整，兩側臨街各宗土地排列不整齊

D.街道、臨街各宗土地排列均不整齊

【正確答案】B

【答案解析】運用路線價法估價的前提條件是街道較規整，街道兩側的土地排列較整齊。

4、標準深度是道路對地價影響的轉折點：由此接近道路的方向，地價逐漸升高;由此遠離道路的方向，地價(　　)。

A.逐漸降低

B.逐漸升高

C.可視為基本不變

D.為零

【正確答案】C

【答案解析】標準臨街深度簡稱標準深度，從理論上講，是街道對地價影響的轉折點：由此點接近街道的方向，地價受街道的影響而逐漸升高;由此點遠離街道的方向，地價可視為基本不變。

5、一前后臨街、總深度為50米的矩形宗地，其前街路線線價為5000元/m2，后街路線價為3800元/m2，如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為(　　)m。

A.22

B.28

C.38

D.50

【正確答案】B

6、城鎮街道兩側的商業用地，A.B面積相同、形狀相同、位置相鄰，結合圖片，下列說法錯誤的是(　　)。

A.(a)中地塊B的價值大于地塊A的

B.(b)中地塊C的價值大于地塊D的

C.(c)中地塊E的價值大于地塊F的

D.(d)中地塊G的價值大于地塊H的

【正確答案】A

7、基準地價修正法是一種(　　)，其估價結果的準確性主要取決于基準地價的準確性及各種調整系數的科學性。

A.直接估價方法

B.間接估價方法

C.精確的估價方法

D.經驗性的估價方法

【正確答案】B

【答案解析】基準地價修正法本質上是一種比較法，并且是一種間接的估價方法，其估價結果的準確性主要取決于基準地價和各種調整系數的合理性、準確性。

8、某工業用地的土地面積為10000m2，規劃容積率為1.0，樓面地價為500元/m2。后經規劃調整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價為1500元/m2，則因規劃調整所需的補地價為(　　)萬元。

A.500

B.1000

C.2500

D.3000

【正確答案】C

【答案解析】(2×1500―1×500)×10000=25000000(元)=2500(萬元)。

9、某宗工業用地面積為5000m2，容積率為1.0，樓面地價為800元/m2。若城市規劃部門批準將該地塊改為商住用地，容積率為8.0，其中商業用途建筑面積占40%，樓面地價為3000元/m2;居住用途建筑面積占60%，樓面地價為1000元/m2。該宗地塊理論上應補交的地價為(　　)萬元。【2011年真題】

A.4000

B.5900

C.6800

D.7200

【正確答案】C

【答案解析】3000*8*40%+1000*8*60%-800*1=13600元/m2

補地價=5000*13600=6800萬元

10、某房地產開發用地，其土地面積為10000m2，土地使用條件與規劃限制所規定的容積率為1.2，樓面地價為1500元/m2。后經規劃調整，容積率提高到1.6，樓面地價不變，則該房地產開發用地因容積率提高需補地價(　　)萬元。

A.375

B.450

C.500

D.600

【正確答案】D

【答案解析】需補地價=1500×(1.6-1.2)×10000=600(萬元)