【導讀】環(huán)球網(wǎng)校整理了"2018年房地產(chǎn)估價師《案例分析》訓練題四"，供大家參考，更多模擬試題及輔導資料請關注環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道，祝學習愉快!

　　特別推薦：2018年房地產(chǎn)估價師《案例分析》訓練題匯總

　　案例一：

　　某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質的拆遷估價機構名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機構咨詢，假如你作為該估價機構的一名房地產(chǎn)估價師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。

　　請問：

　　1.你所在的估價機構通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?

　　2.你應如何確定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?

　　答案：

　　1)經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式確定本估價機構為該拆遷項目估價機構，一般由拆遷人委托。

　　2)該房屋用途性質建議拆遷當事人按以下原則確定：

　?、僖苑课輽鄬僮C書及權屬檔案的記載為準;

　　②當?shù)卣畬Ρ徊疬w房屋的用途性質認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;

　?、鄄疬w人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質協(xié)商一致的，按協(xié)商結果確定;

　?、軐Ρ徊疬w房屋的性質用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。
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　　案例二：

　　甲公司為購買某在建工程項目委托乙房地產(chǎn)估價機構評估其市場價值，估價結果為7500萬元。購得該項目后，甲公司對原設計方案進行了修改并取得了政府主管部門的批準。該項目重新開工半年后，甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請抵押貸款，委托丙房地產(chǎn)估價機構評估其抵押價值，估價結果為9000萬元。

　　問題：

　　若上述兩個估價結果均是合理的，產(chǎn)生兩者差異的原因有哪些?

　　【參考解析】：

　　1.估價時點不同。乙估價機構評估在建工程的估價時點與丙估價機構評估估價對象抵押價值的估價時點相距半年以上，由于時間的變化，房地產(chǎn)市場行情會發(fā)生變化，房地產(chǎn)價值也會發(fā)生變化。

　　2.估價目的和價值類型不同。乙估價機構的估價目的是轉讓目的，評估的是估價對象的市場價值，而丙估價機構的估價目的是抵押貸款目的，評估的是估價對象的抵押價值，僅就估價目的和價值類型不同而言，兩個價格之間會有差異。

　　3.設計方案變更。由于甲公司修改了原設計方案并經(jīng)過政府主管部門批準，估價對象用途、規(guī)模均有可能發(fā)生了改變，僅從改變設計方案角度看，改變前后價值也會有差異。

　　4.購買后投入建設資金。項目購買后投入建設資金建設半年，估價對象價值與購買價值會有差異。

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