【摘要】"房地產估價師《案例分析》習題"是2017年房地產估價師考試重點，為幫助考生有效備考2017年房地產估價師《案例分析》考試，環(huán)球網校編輯為您搜集整理了"2017年房地產估價師《案例分析》習題四"，整理如下，希望對您有所幫助，祝考試順利!

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　　案例一：

　　某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產管理部門公示了有資質的拆遷估價機構名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機構咨詢，假如你作為該估價機構的一名房地產估價師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。

　　問題：

　　1.你所在的估價機構通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?

　　2.你應如何確定作為拆遷估價依據的該被拆遷人房屋的用途?

　　參考答案：

　　1)經被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式確定本估價機構為該拆遷項目估價機構，一般由拆遷人委托。

　　2)該房屋用途性質建議拆遷當事人按以下原則確定：

　　①以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準;

　　②當地政府對被拆遷房屋的用途性質認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;

　　③拆遷人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質協商一致的，按協商結果確定;

　　④對被拆遷房屋的性質用途不能協商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。

　　某房地產開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標，委托房地產估價人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區(qū)域基本情況(包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等)之后，還需做哪些專業(yè)工作?

　　參考答案：

　　解法一：

　　擬選用假設開發(fā)法和市場比較法對該宗地塊進行估價，還需要進一步了解類似土地近期

　　公開招標地塊的若干成交實例的成交價格及房地產(土地)狀況，了解同一供求圈范圍內類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產狀況及租賃成本，進而分析確定該宗土地的最佳開發(fā)方案，以及該地塊開發(fā)完成后的市場經營模式(出售或出租)，運用市場法和收益法等預測建成以后該宗房地的總價值，需調查了解類似房地產的開發(fā)成本費用、建安工程費用、開發(fā)經營期、前期費用、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、專業(yè)費用、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(土地)應負擔的稅費，在此基礎上測算土地的價格。再選取若干可比實例進行交易日期調整、交易情況修正、房地產狀況調整后，確定地塊的比準價格。最后綜合以上兩種估價結果，確定最終的估價價格，再根據《房地產估價規(guī)范》，撰寫并出具該宗土地的規(guī)范估價報告。

　　解法二：

　　1.選用假設開發(fā)法和市場法進行估價。

　　2.了解類似土地近期公開招標地塊的若干成交實例的價格、房地產狀況。

　　3.了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產狀況及租售成本。

　　4.分析確定土地的最佳開發(fā)方案。

　　5.開發(fā)完成后的市場經營模式(租或售)運用市場法收益法等預測建成后房地產總價值調查了解類似房地產的開發(fā)成本費用等;前期費用如建安工程費，專業(yè)費等，測算土地價格。

　　6.選取比實例進行因素比較修正，確定土地比準價格。

　　7.綜合兩種方法的結果，確定最終估價結果。

　　8.根據《房地產估價規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價報告。

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　　案例二：

　　某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結構，耐用年限為60年。業(yè)主于 2003年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質由劃撥轉為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，自2003年3月1日起至2043年2 月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款，委托房地產估價機構估價。

　　(問題1) 采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經濟壽命應(　)。

　　A.按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算

　　B.按建筑物耐用年限計算

　　C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算

　　D.按建筑物已使用年限計算

　　(問題2) 采用收益法估價時，下述觀點不正確的是(　)。

　　A.收益年限應按估價時點時的土地使用權剩余年限計算

　　B.估價時點應設定為2004年3月1日

　　C.凈收益中應扣除建筑物折舊額

　　D.應要求委托人提供該商業(yè)樓的經營收益和費用資料

　　(問題3) 估價機構評估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產的價格年均上漲5%趨勢仍將繼續(xù)。另根據拍賣行統(tǒng)計數據，此類房地產快速變現的變現率一般為其正常市場價格的70%。估價機構向委托人提交的估價結果應該是(　)萬元。

　　A.2800

　　B.2940

　　C.4000

　　D.4200

　　(問題4) 假設在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價機構重新評估該商業(yè)樓現時的抵押價值，若估價結果顯示該商業(yè)樓的公開市場價值比2004年3月1目的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是(　)。

　　A.原抵押權人認為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設立抵押權

　　B.原抵押權人認為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權人，500萬元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保

　　C.業(yè)主認為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權人對該部分價值無優(yōu)先受償權

　　D.該500萬元可再次抵押

　　參考答案：

　　(答案1) A、

　　(答案2) C、

　　(答案3) C、

　　(答案4) D

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