【導讀】2017年房地產估價師考試時間為10月14日-15日，為幫助考生順利備考2017年房地產估價師考試，環球網校編輯整理了"淺議房地產估價中的風險與防范"，希望對大家有所幫助，祝考試順利!

　　所謂風險是指在特定的客觀情況下，在特定的期間內，某種損失發生的可能性。風險無處不在。近年來，隨著我國房地產業的快速健康發展，二手房市場日趨成熟，房地產估價行業也得到了蓬勃的發展，房地產估價在諸如房地產買賣、交換、租賃、涉案、拍賣、課稅、征用拆遷以及企業的合資、合作、改制、破產清算、承包經營、投資決策、成本核算等社會經濟活動中起著越來越大的作用。房地產估價作為一種中介活動涉及到很多不可預見的因素，導致估價師在房地產價格預期上面臨著諸多的不確定性，使估價結果與房地產真實價格發生偏差，從而存在廣泛的估價風險。問題是目前房地產估價機構和估價師往往從經濟利益的角度出發，無視風險的存在，也不考慮對風險的防范。本文擬通過對房地產估價行業中存在的風險類型進行分析，并就房地產估價行業的風險防范提出一些自己的看法和建議，以期在行業內引起對估價風險的重視。

　　一、房地產估價中的風險類型

　　房地產估價中的風險主要是估價結果與房地產真實價值偏差的程度以及發生較大偏差的可能性。這種偏差就是風險的發生源，有的來自于估價機構和估價師本身，有的則來自估價機構和估價師本身以外，來自估價機構和估價師本身的風險是房地產估價的內部風險，來自估價機構和估價師本身以外的風險是房地產估價的外部風險。內、外部風險有著不同的風險類型：

　　(一)房地產估價外部風險的類型

　　1、政策風險

　　房地產價格的變化一方面受到供求變化的影響，另一方面　政府有關土地供給政策、地價政策、稅費政策、住房政策、價格政策、金融政策、環境保護政策等的變化，均對房地產房地產價格產生影響。我國1993年對房地產投資的宏觀調控政策、 1994年出臺的土地增值稅條例、2001年出臺的規范住房金融業務的措施、2001年出臺《城市房屋拆遷條例》、2003 年國有土地使用權出讓方式的轉變、2007年出臺的《物權法》，都對房地產的市場價格產生很大的影響，對房地產估價產生很大的影響。這些影響不僅僅反映在估價結果的較大變化，還反映在估價思路、估價方法的調整上。政策的變化是往往是估價人員無法預期和把握的，必然對房地產估價形成政策風險。

　　2、市場風險

　　2007年以前我國的房地產市場價格處在迅猛上升的時期，市場價格的持續上漲掩蓋了市場風險的存在，人們還沒有充分認識到房地產估價的市場風險。2007年4月，隨著美國第二次級債抵押貸款公司新世紀金融公司宣布破產，正式拉開了美國次貸危機的序幕，當年八月次貸危機全面爆發，金融機構舉步維艱，股市下挫，企業紛紛倒閉，失業人數大量增加，社會經濟秩序為之混亂。人們一下子從房地產價格不斷升高的虛假現象中清醒過來，無可奈何地接受因金融動蕩引發的社會經濟整體的動蕩與不安。我國雖然因城市化進程不斷加大，居民對住房的需求量仍然很大，良好的宏觀經濟環境也是房地產業發展的堅強后盾，故房地產業發展前景較好，此次的金融風暴對我國的房地產業從目前看還沒有產生太大的影響。但是他山之石可以攻玉，我們要從他國的經驗中認識到市場風險是存在的。市場風險一旦發生，其結果絕對不是估價師所能預料的。經濟形勢在短期內發生巨大的變化，必然會造成估價結果與市場價格產生較大的偏差。

　　3、產權瑕疵的風險

　　房地產估價主要是對房地產權益的估價。我國房地產產權實行權屬登記制度。產權登記屬于強制性登記，未經登記，權屬不受法律保護。只有拿到房屋土地管理部門發給的產權證書，才能夠證明買房人對房屋和土地享有產權。然而我國產權管理雖然從上世紀八十年代中后期開始逐步規范，但是由于歷史原因，在產權界定方面還是存在大是大量的問題，如企業劃撥用地不領取國有土地使用權證，建房后不領取房屋所有權證，房屋改建、擴建后產權證不及時變更，房屋買賣、贈予后不重新申領產權證等等。類似這樣的情況在估價實務中經常碰到，給房地產估價帶來了一定的風險。

　　4、責任風險

　　責任風險包括民事賠償風險、行政處罰風險和法律風險三方面。首先是民事賠償風險 ：《房地產估價師執業資格制度暫行規定》(建房[1995]147號)第二十六條規定，“由于房地產估價失誤給當事人造成經濟損失的，由所在單位承擔賠償責任。所在單位可以對房地產估價師追償”。《房地產估價師注冊管理辦法》(建設部100號令)第二十五條重申，“在房地產價格評估過程中，因違法違紀或者嚴重失誤給當事人造成的經濟損失，由房地產價格評估機構承擔賠償責任，房地產價格評估機構有權向簽字的房地產估價師追償”。再次是行政處罰風險：《房地產估價師執業資格制度暫行規定》第二十八條第五款規定，“與委托人串通或故意做不實的估價報告和因工作失誤，造成重大損失的，由注冊單位對當事人處以警告、沒收非法所得、暫停執行業務、吊銷房地產估價師《執業資格證書》、《房地產估價師注冊證》，并可處以罰款”。《房地產估價師注冊管理辦法》第三十條第一款也規定，“給當事人造成直接經濟損失的，處以違法所得3倍但不超過3萬元的罰款;沒有違法所得的，可以處以1萬元以下的罰款”。最嚴重的是刑事處罰風險 ：我國《刑法》中針對房地產估價師執業規定了兩個相關罪名，分別是“中介組織人員提供虛假證明文件罪”和“中介組織人員出具證明文件重大失實罪”。《刑法》第229條第1、2款規定，“承擔資產評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務等職責的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節嚴重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。前款規定的人員，索取他人財物或者非法收受他人財物，犯前款罪的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處罰金”。《刑法》第229條第3款規定，“第一款規定的人員，嚴重不負責任，出具的證明文件有重大失實，造成嚴重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金”。同時，最高人民法院有關的司法解釋還對上述兩罪的立案標準作了明確的規定，中介組織人員提供虛假證明文件罪的立案標準是造成直接經濟損失50萬元以上，中介組織人員出具證明文件重大失實罪的立案標準是造成直接經濟損失100萬元以上。受到刑事處罰的后果是相當嚴重的，不僅會被剝奪人身自由，而且估價師的職業前途也將受到極大的影響。

　　(二)房地產估價內部風險的類型

　　1、技術風險

　　房地產估價是一項專業性技術性很強的工作，存在著技術風險，首先是估價方法選取不當的風險。從專業估價角度來講，房地產估價的核心是為了特定的目的對特定的房地產或特定的房地產權益，在特定的時點的價值進行測算和判定。為了提高估價的準確性、客觀公正性，估價方法的選擇很重要。目前廣泛采用的估價方法有成本法、收益法和市場法，三種方法都有各自的優點與缺陷，需要根據估價對象的不同，估價目的的不同，以及基礎資料取得的難易情況進行選擇 。同一個標的房地產，在選用不同的估價方法時，所估算的結果可能是有偏差的。如商業用房如果選用成本法進行估價，其結論就常常比選用市場法和收益法進行估價的結論少。其次是選用參數不當或選取的參數缺乏依據而帶來的風險。我國的房地產估價行業起步較晚，許多技術資料無法在短期內積累，加上房地產市場發展的不健全，許多重要的參數諸如資本化率、凈收益、年限、比較系數等等都沒有形成統一的參考標準，估價人員在估價過程中對這些參數的選取往往憑感覺，缺乏過硬的依據。再次是報告本身不完善帶來的風險。有的估價師在撰寫估價報告時不注重報告的細節，千篇一律，技術報告和結果報告粗制濫造，價格定義不準確，諸多內容陳述不夠或不陳述，對限制條件假設條件以及估價師聲明等這些保護性條款不重視，造成估價報告質量低下，估價風險大大增加。

　　2、人事風險

　　房地產估價的人事風險是指由于經營管理上的不善和制度上的缺陷而導致估價師對房地產估價機構的利益造成損害的可能性。房地產估價的人事風險是客觀存在的，如用人不當、楚材晉用、人浮于事等。根據估價業務的不同特點和要求,選擇合適的估價師,是人與事相適應的問題。房地產估價的專業性強，內部分工細化，不同類型的估價業務需要不同類型的專業估價師。因為不同的估價業務有不同的工作內容, 其職責、繁重程度、復雜程度等所要求的人的素質,包括思想道德水平、專業知識、經驗技能等也是特定的。由于我國目前的估價師執業制度比較松，只要通過執業資格考試的人員都可以注冊并執業，這導致很多從業人員素質不高，專業技術不過關，能力不強，影響了整個行業的形象。加上房地產估價機構內部盲目追求經濟利益等原因，不注重建立強有力的監督制約機制、完善的人事考核制度、公正公平的激勵機制，使得有能力的估價師不能充分發揮自己的長處，沒有能力的估價師隨隨便便做報告，今天在這個機構工作，明天跳到那個機構工作，這樣就會產生人事風險。

　　3、職業道德風險

　　所謂職業道德，是指同人們的職業活動緊密聯系的、具有自身職業特征的道德準則和規范，是在職業范圍內形成的特定的道德。房地產估價師職業道德是從事房地產估價的估價人員和估價機構應遵守的行為準則或規范。隨著社會分工的高度專業化，房地產估價作為一種特定職業得以確定，加強職業道德建設是理所當然，特別是房地產估價又是一種服務性職業，加強職業道德建設更有其特殊意義，更應當重視職業道德建設。在估價實務中不少房地產估價師責任心不夠，對法律、政策的理解不深，或者對估價標的沒有進行認真的實地勘查，對基礎的產權資料收集不全面，某些估價機構和人員為了謀取不正當利益故意高估或低估價對象的價值，有些估價機構和人員不能正確認識自身的專業能力，為了經濟利益承接自身無法承擔的估價項目，還有不少估價機構和人員允許他人使用自己的資質與名義承接項目出具報告。以上種種違背房地產估價的職業道德規范的行為，必然會帶來估價結論的偏差與風險。

　　二、風險的防范措施

　　房地產估價的風險是客觀的存在，為了促進房地產估價行業的健康發展，必須注重估價風險的防范。目前，我國房地產估價的風險固然與政治、經濟、法制等外部環境有密不可分的關系，然而這些外部風險產生的不確定性往往不是估價機構和估價人員所能預料的，對外部風險的防范仍需從行業內部進行。從行業內部來看，房地產估價的風險主要是由于房地產估價行業成長時間較短，有關行業的法律、法規尚不健全，房地產估價師隊伍數量不足，素質偏低，結構不盡合理，部分評估機構盲目追求經濟利益等原因造成。因此，加強房地產估價過程中的風險管理，防范和降低房地產估價的執業風險應當主要從行業內部著手，加強制度建設、隊伍建設、法制建設和提高執業技術水準。具體應做到以下幾點：
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　　(一)加強執業素質教育與職業道德修養。

　　打造一支過硬的房地產估價隊伍，是防范估價風險的第一道屏障。作為一名從事房地產估價的估價師，除了熟練掌握房地產估價的專業知識外，還要具備經濟、法律、政策、建筑、財會等多方面的知識，要求估價師不斷學習，與時俱進。房地產估價企業要積極組織和支持估價師參加行業舉辦的繼續教育活動和學術交流活動，組織進行估價專業技術的學習、研討和自主創新，鼓勵和支持估價師通過在行業刊物和學術會議上發表論文等方式，加強與業內同行的交流，不斷提高專業素質和不斷擴大行業視野。要有計劃和有針對性地組織進行職業道德教育，以及專業意識、質量意識、風險意識、企業品牌意識和可持續發展意識的教育，提高隊伍整體的素質與道德水準。在行業內建立和完善房地產估價師誠信管理和評價體系 ，進行動態的監管，定期對估價行業內的不良行為進行披露，嚴懲缺乏職業道德、執業素質低下的估價師和估價行為，對估價行業的良好行為進行公示，提高社會地位和公信力，最終提高整個行業的職業道德水平。

　　(二)加強行業自律，強化行業監管。

　　為充分發揮行業組織的自律作用，建設部在行業發展初期就成立了全國房地產估價行業自律組織——中國房地產估價師學會(現名為中國房地產估價師與房地產經紀人學會)。中國房地產估價師與房地產經紀人學會發揮自身優勢，積極擬定和推廣行業標準、建立行業宣傳平臺、組織業內老師開展課題研究、推介優秀機構、開展國際交流等工作，擴大行業影響，為行業發展發揮了很大的領頭作用。但是學會對全行業的自律、監管工作做得還不夠，對行業內部存在的問題，尤其是風險防范沒有行之有效的措施。學會應該對估價機構以及重大的估價項目采取必要的跟蹤管理，全方位了解監管對象的業務素質和自律水平，抽調人力開展估價業務的隨機不定期抽查，發現情況及時通報，以期發揮學會加強行業自律強化行業監管的作用，進而提高行業整體的凝聚力和抵抑風險的能力。

　　(三)建立行業內的信息資源共享庫，不定期發布估價參數。

　　房地產估價的風險除了市場政策法律等外部風險外，更多的是內部風險。因為我國房地產估價行業起步晚，資料積累少，很多估價過程中所需的常用參數都沒有形成，這已經成為房地產估價行業發展的一個瓶頸。加上房地產交易的諸多保護性壁壘，交易案例獲取的難度很大，也成為制約房地產估價行業發展的一個重要因素。中國房地產估價師學會作為行業龍頭，應參照國外估價師、測量師公會的作用和職能，對估價參數進行不定期的調查測算并進行公布，建立行業內的信息資源共享庫，便于估價人員公開查詢，減少不必要的重復勞動，提高行業工作效率，避免弄虛作假，避免因交易壁壘造成的查詢不實，從而有效防范房地產估價的風險。

　　(四)加強房地產估價機構的內部質量管理

　　估價機構應樹立風險意識，加強內部質量管理，建立和完善估價風險的防范機制。首先是建立內部審核制度，保證估價報告的質量。估價報告質量的優劣體現在估價結果報告和估價技術報告中，估價的結果報告是否全面，技術路線是否合理，參數選用是否恰當等都會影響到估價報告的質量，估價機構應當建立內部質量管理體系和評審制度，通過一定的流程來減少估價報告中可能出現的失誤。估價機構還要制定一套質量管理的制度，在客戶的選擇、業務合同的簽訂、評估計劃的擬定、估價過程的操作等環節都要有相應的質量控制制度去規范，以期在各個環節上最大限度地減少估價風險的發生。

　　(五)注重評估操作的細節

　　細節決定成敗。在實際估價過程中，估價師要注重操作的細節，具體做到以下幾點：一是要有清楚的指令。要完善房地產估價的委托書和協議書，在委托合同中增加保護性條款，如約定報告生效的條件，約定報告的使用范圍，根據具體案件的不同估價目的增加相應條款等，規避自身責任，防范執業風險。二資料收集、現場查勘與市場調查要細仔全面。估價師應與委托方或當事人進行溝通，了解他們的意圖，但不應屈從或迎合委托方或當事人的壓力與不合理要求。估價工作中要取得委托方或當事人的積極配合和支持，現場查勘記錄完整、準確，并與所收集的資料進行對照和核實。市場調查是對相關資料的驗證和補充，也是房地產估價的基本依據，包括周邊區域類似物業的租金與價格水平，區域及周邊環境狀況、道路交通及市政配套、商業與生活服務設施、規劃因素、發展前景預計，抵押房地產的使用、經營及維護狀況等。要全面收集與審核委估房地產的必備權屬證明文件，尤其要注意有無他項權利登記，對于權利有瑕疵的或者產權界定不明晰的要先向規化部門房地產部門提請產權界定，無法進行界定的寧可不評估，不能遷就。三是對抵押、企業破產清算、涉案拍賣等快速變現房地產的估價要堅持穩健審慎的原則進行估價。對變現能力的分析應當包括房地產的通用性、獨立使用性或者可分割轉讓性，假定在估價時點拍賣或者變賣時最可能實現的價格與評估的市場價值的差異程度，變現的時間長短以及費用、稅金的種類、數額和清償順序。四是要完善估價技術報告和估價結果報告。估價師要嚴格按《房地產估價規范》的要求撰寫估價報告，在估價報告中的特別說明事項、估價基準日后的重大事項提示、估價報告的法律效力等條款上多下功夫，減少委托人因參數、可比實例、技術路線選取不當提出異議的可能。五是估價資料按規定進行歸檔保存管理。對估價過程中收集的資料、估價測算的底稿、內部審議材料等要進行歸檔保存，因為一旦估價機構或估價師遭遇訴訟時，能夠證明自己的最有力的證據就是估價過程中保留的檔案材料，所以保存估價過程中收集的資料、估價測算的底稿、內部審議材料也是風險防范的有效措施。

　　(六)實施風險的轉移。

　　房地產估價的風險雖然可以防范，但是風險不可能完全沒有。估價機構和估價人員通過向保險公司購買“職業責任險”進行風險的轉嫁，在西方發達國家是比較通行的做法，取得了良好的防范效果，我們可以借鑒。房地產估價過程中出現的風險包括估價師未盡到義務、對可能存在的事項未能如實披露、估價師與他人惡意串通、明知對方有隱瞞行為仍出具虛假估價報價、隱瞞產權不明晰、產權證明文件不完整等情況致使估價嚴重失實等，可能引發執業機構和估價師民事賠償責任和法律責任的承擔。職業責任險是化解執業風險的有效手段之一，既能有效保障委托方的利益，也能幫助化解房地產估價師的執業風險。雖然保險不能免除可能受到的法律訴訟，但是能防止或減少訴訟失敗時估價機構發生的財務損失。建立房地產估價師執業保險制度將有利于合理防范執業風險，有利培育更加有競爭力的房地產估價市場，有利于提高行業的社會公信力，擴大行業的積極影響。

　　綜上所述，我國房地產估價形成一個專門行業的時間雖然并不長，但隨著社會主義市場經濟的不斷發展，房地產行業的不斷壯大，房地產估價行業必然在社會經濟活動中承擔越來越大的作用，房地產估價行業必然會不斷地發展壯大，房地產估價的風險也必然會隨著社會經濟的日益復雜化而呈現更為復雜的情形。我們作為這一行業的執業人員，為了行業的發展，為了自身的生存，對估價行業中客觀存在的風險要既不須害怕，也不要輕視。風險是存在的，風險是可以防范的。估價機構和估價人員要深刻領會《房地產估價規范》中的各項要求，熟悉相應的法律法規，認識到風險的嚴重性和風險防范的重要性，在估價過程中，認真、謹慎，避免一切可能的過失，采取積極有效的措施通過多種方法多個途徑去防范風險。
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