【導讀】2017年房地產估價師考試時間為10月14日-15日，為幫助考生順利備考2017年房地產估價師考試，環球網校編輯整理了"淺論房地產市場波動與估價機構的風險防范"，希望對大家有所幫助，祝考試順利!

 　　這次全球金融危機對房地產市場產生了巨大沖擊，全球房地產市場經歷了一個像坐過山車一樣劇烈的波動行情。中國的房地產市場在金融危機影響下，先是價格一路不斷下滑，繼而美國、歐盟等經濟體大量發行鈔票造成了人們的預期通貨膨脹心理，為了保值，大量資金擁入房地產市場，導致房地產價格不斷攀高而被刷新，如此不穩定的房地產市場波動給估價機構帶來了巨大的風險。因此，在房地產市場波動的情況下，估價機構只有準確識別和正確防范好各種風險，才能使估價機構在競爭激烈的市場中有更大的發展空間。

　　一、精確分析房地產市場行情與發展趨勢

　　房地產價值的變化是不可避免且是持續不斷的，但這種變化的過程是循序漸進且又不易識別的。房地產當前的價格通常不是基于其歷史價格或建造成本，而是取決于市場參與者對未來收益的預期。同時，社會、經濟、政府和環境等因素的變化都會改變房地產的價值。市場交易的活躍與停滯，將影響房地產的供給和需求，進而影響每宗房地產的價值。房地產估價機構總是極力要求估價師試圖找出房地產市場中影響房地產價值的現有和潛在的變化因素，但這種努力總是極其困難的。因此，精確分析房地產市場行情，努力把握好市場發展的趨勢，是估價機構在風險防范時要求估價師必須做好的重要工作。雖然房地產市場具有區域性，但時刻關注聯系日益密切的全球經濟影響下的房地產市場大行情，對本國、本地區市場行情的把握程度將產生重大影響。

　　二、準確識別房地產市場波動時的各種潛在風險

　　一個優秀的估價機構應該具有準確識別估價風險的能力。在房地產市場波動時，必須認真分析估價項目中可能存在的風險，只有正確判斷出可能存在的風險，才能更好的去規避風險。房地產評估機構的風險可歸納為兩類風險：一類為外部風險，來源于房地產估價機構和評估師自身以外的風險，如政策改變、市場突變等，此類風險大多為不可控風險，但可以采取措施來減少甚至規避風險帶來的損害;另一類為內部風險，風險來源于房地產評估機構內部和評估師自身，此類風險大多為可控風險，只要做好內部風險管理，便可將風險發生的幾率降到最低。

　　(一)外部風險

　　1、政策風險

　　房地產價格的變化一方面受到供求關系的影響，另一方面受到政策變動的影響。可以說政策風險對房地產價格的影響是相當巨大的，此類風險估價人員無法預測，如稅收政策、金融政策、產業政策等，都會隨著國家宏觀調控的需要而不斷進行調整，估價機構只有隨時把握政策走向，才能使評估價值更加接近市場價值。

　　2、投機風險

　　投機風險在此輪金融危機中所產生的危害是相當巨大的，國際國內投機商們將巨量的資金投入房地產行業進行投機，一旦資金鏈斷裂或進行惡意炒作，將給房地產行業帶來地震效應。投機風險會使房地產估價機構在房地產價值虛高時，出具高于真實價值的房地產評估價格，一旦市場波動較大，房地產估價機構在后期會面臨訴訟風險。訴訟風險可能來源于委托人，也可能來源于金融機構。金融市場信息不對稱嚴重、創新與投機活動活躍、人為操縱與控制行為隱秘，微觀經營風險很容易擴散演化為系統性風險，進而危害行業發展乃至實體經濟運行，這將使房地產評估價值發生偏離。此類風險，需要估價機構把握全球金融市場動向，時刻關注國際金融形勢，多作風險評價，力爭使我們的估價師做到先知先覺。

　　3、法律風險

　　我國的房地產評估方面的法律條規一直是在不斷的探索與完善的過程中，法律的修改對評估程序、評估方法影響是根本性的，如果不按照最新的規定進行評估，評估出的房地產價格將不符合法律、規程的規定，進而出具錯誤的估價報告。因此，估價機構需要估價師們時刻關注法律、規程方面的最新變動，嚴格按照最新要求進行操作，方可減少法律風險的發生。

　　4、體制風險

　　我國的評估體制尚不完善。由于歷史原因，評估機構有事業性質的，也有企業性質的，雖然隨著市場化的發展，國家要求評估機構脫鉤改制，大部分評估機構走上了市場化發展的道路，但仍存在一些脫鉤改制不徹底、明脫暗未脫的評估機構。由此造成的地方壟斷與惡意競爭，會使部分評估機構為了業務發展甚至是生存的需要，而背上評估價值虛高或虛低的風險。同時，由于與某些行政主管部門存在千絲萬縷的聯系，在其干預下，可能會導致評估有失公正，由此帶來的風險由評估機構承擔，也不利于評估行業的公平競爭和評估活動的規范。
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　　【導讀】2017年房地產估價師考試時間為10月14日-15日，為幫助考生順利備考2017年房地產估價師考試，環球網校編輯整理了"淺論房地產市場波動與估價機構的風險防范"，希望對大家有所幫助，祝考試順利!

　　(二)內部風險

　　1、管理風險

　　評估機構的風險需要通過嚴密的管理來加以控制。管理水平的高低，管理手段的正確與否，都將影響到評估報告的質量。如果評估機構管理松懈，沒有完善的評估操作手冊和質量控制手冊，必然會大大增加風險發生的可能性。管理團隊需要制定出完善的管理制度，對評估的程序，報告的格式、撰寫、審核、出具，評估成果的整理、歸檔、資源共享等，要有嚴格的規定。只有不斷借鑒、總結、提高評估機構的管理能力，才能使評估機構在市場上有更高信譽和地位。

　　2、技術風險

　　技術風險與估價師緊密聯系。出具高質量的評估報告要求估計師在熟練掌握估價專業知識的同時，還要具備廣泛的經濟、法律、金融、財務、管理等方面的知識。由于評估人員執業水平的高低，對評估方法、評估原則、評估參數及評估對象及相關因素選擇及評估信息資料真實性的甄別、價格含義的把握等都將影響評估結果的科學性和可接受性，評估人員執業能力和經驗不足都將增加評估的技術風險。技術風險最終將由估價機構先予以承擔，因此，估價機構對技術風險的防范，要從估價師的素質和水平方面來把握。

　　3、道德風險

　　道德風險是由估價人員的執業態度而引發的。道德風險已經成為房地產估價機構的一個重要的風險來源，如估價人員工作態度不認真，受利益誘惑故意高估或低估房地產評估價值，接受與自身執業能力不相符的業務等，都將使估價結果發生較大偏差，甚至是人為的擴大偏差。有些執業道德敗壞的估價人員，為迎合委托人的特殊需要，從技術上和政策上打擦邊球，幫助委托人達到一些不可告人的目的。估價人員的道德風險最終將轉嫁到估價機構，從而給估價機構帶來不可預測的損失。

　　4、業務風險

　　業務風險主要是指業務損失風險。估價機構承接業務量的多少，涉及到估價機構的經濟效益好壞。市場化運作的估價機構是企業的一種，凡是企業都會以創造利潤為目的。因此估價機構控制好業務風險，可以避免業務跑單或估價人員私自接單。業務跑單風險，將會導致評估機構的客戶資源慢慢被蠶食。業務風險控制的好壞，將直接決定著一個估價機構在市場上生存空間的大小。

　　三、正確提出估價機構的風險防范策略

　　在準確識別房地產市場波動時的種種潛在風險的基礎上，必須提出正確的風險防范策略，才能減少風險的損害，甚至是規避風險的發生。識別風險，要能從表面看到實質，防范風險，措施要從抽象做到具體。風險防范策略是從戰略上考慮的，涉及到長遠利益;風險防范措施是從戰術上考慮的，涉及到當前利益。有時候，正確提出風險防范策略是相當困難的，但只有在不斷的摸索和實踐中，才能使自己的風險防范策略更加完善，才能將風險給估價機構造成的損失減到最小。

　　1、加強管理，完善規章制度建設

　　加強管理主要從加強人員管理和業務管理兩個方面著手。人員管理是首要的，任何事情都是以人為本的，只有管理好人，才能管理好人做的事。人的本性是不愿意受人支配的，俗話說人管人見鬼神，制度管人管一群，因此完善規章制度涉及到一個估價機構的生命力。無論市場如何波動，先進的管理和完善的制度，都將是估價機構風險防范的基石。

　　2、健全質量控制體系，完善人員監督機制

　　有效防范估價機構的風險，必須配有健全的質量控制體系和完善的人員監督機制。一方面評估機構應建立并不斷健全質量控制體系。一是要對承接業務進行風險評估。選擇經驗豐富、業務熟練的評估人員對項目進行考察與研究，從源頭上對風險進行評估，并提出初步的風險防范措施。二是承接業務要謹慎。要對委托目的、范圍、要求、時限等進行充分了解、分析，如客戶有特殊要求更應慎重對待。三是出具報告要遵循估價規范。在評估業務實施過程中，一定要遵循執業規范，作到調查充分，研究深入，工作敬業，嚴格遵守估價規程。四是建立估價復審制度。復審制度不僅可以及時糾正報告質量上存在的問題，而且可以綜合多名估價師的估價經驗和估價藝術，從而有效地降低評估風險。另一方面房地產評估機構應不斷完善評估人員的監督機制。，對評估人員作定期和不定期的檢查，對發現的違法違紀行為要堅決查處，以促進評估工作水平的提高。

　　3、加強培訓，提升估價師的整體素質

　　房地產評估機構提供的是服務。高質量的服務，必須要有高素質的評估人員支持。對評估人員加強培訓，可以提升評估機構的整體服務水平。而且，評估技術和方法總是在實踐中不斷更新和發展的，估價人員必須學習應用最新的估價理論與方法，做到與時俱進。當然，房地產估價機構的聲譽和權威性不是依靠其所擁有估價師的數量建立的，估價師整體素質對估價機構在行業內地位的確定起決定性作用。因此，估價機構不應僅僅注重規模、資質的上等級，更要注重在規模、業務擴展的同時，提高本機構人員的綜合水平，否則缺乏具有綜合素質的高水平人才這一問題，會形成估價機構發展的瓶頸。采取積極有效的措施留住人才，對于優秀的房地產估價師不僅要留得住，而且還要最大限度的發揮其才干，同時不斷充實人才隊伍，逐步增強竟爭能力。

　　4、加強職業道德建設

　　職業道德是房地產評估行業自律的重要內容。良好的職業道德可以使評估師對估價機構和委托人愿意承擔更多的責任。一名負責任的評估師會主動去規避風險，這對房地產評估師師自身和估價機構都是有益的。房地產評估是公正性的獨立中介服務行業，評估人員在執業過程中，應恪守職業道德，遵循合法、獨立、公正、客觀原則。在實際操作中，一方面一些評估機構和個人為某種利益或其他原因提供虛假報告，導致評估結果失真，對相關利益主體產生影響;另一方面，一些評估機構為取得評估業務，采用不正當的競爭手段，競相壓價，形成惡性競爭，損害行業健康、良性地發展。追根到底，職業道德意識淡薄是職業道德風險產生的主要原因。

　　在房地產市場波動較大時，房地產估價機構只有在準確識別出存在的風險的基礎上，提出正確的風險防范策略，才能有效地防范風險給估價機構所帶來的損失，才能不斷提高競爭力，增強抵抗風險的能力。控制好風險后，給社會提供高質量、全方位、多層次的專業服務，就會贏得市場，就會得到社會的認可，才能使估價機構在不斷變化的市場中立于不敗之地。
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