【導讀】2017年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月14日-15日，為幫助考生順利備考2017年房地產(chǎn)估價師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"淺談物權法對房地產(chǎn)評估行業(yè)的影響"，希望對大家有所幫助，祝考試順利!

　　2007年3月l6日，十屆人大五次會議通過了《中華人民共和國物權法》，作為中國規(guī)范財產(chǎn)關系的民事基本法律，物權法主要是從民事角度明確物是屬于誰的，明確物的權利人對物的利用有那些基本權利，明確對物權如何進行保護等等。它的頒布對于保護權利人的切身利益，激發(fā)人們創(chuàng)造財富的活力，促進社會和諧具有重要的意義。這是一部確認財產(chǎn)歸屬和利用關系的基本法律，進一步明確和完善了現(xiàn)行的如《民法通則》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔保法》等多部法律。作為房地產(chǎn)評估行業(yè)中的一員，我們主要關注到物權法的實施對我們整個房估行業(yè)的影響。現(xiàn)就物權法中與房地產(chǎn)相關的規(guī)定作一初步的匯總分析;

　　一、《物權法》要求登記效力和合同效力的區(qū)分使評估技術處理趨于明朗

　　《物權法》第9條：不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。第l5條：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。上述規(guī)定嚴格區(qū)分了物權效力和債權效力，也就是說，即使沒有辦理登記，買賣、抵押等合同依然有效，只是買受人的房屋所有權、抵押權等不能設立。在《物權法》頒布前，由于對不動產(chǎn)物權效力、債權效力并未嚴格區(qū)分，所以在實際房地產(chǎn)評估中，是否考慮未登記的抵押存在對評估價值的影響，一般由估價師本人視評估目的等具體情況而定，致使相同的產(chǎn)權狀況出現(xiàn)不同的處理方法，加之在實際評估中有些未經(jīng)登記的抵押合同，如果所有權人不主動提供，估價師就很難掌握得到，無形中也增大了估價師在評估工作中的壓力。現(xiàn)在《物權法》中有了明確規(guī)定，估價師在評估中就可以著重關注已經(jīng)登記的權利對評估的影響，而對未登記的權利只需進行盡職調(diào)查即可。因為未登記的權利實際上并未真正設立，權利人所擁有的只是債權效力，而作為債權效力，只涉及雙方當事人的債權債務關系，并不直接影響房地產(chǎn)市場價值。但是對于明顯有抵押等情況存在而又未登記的房地產(chǎn)，在評估報告中還是應做出說明，這樣做，既可以反映估價師進行了盡職調(diào)查，又可提示報告使用人，該房地產(chǎn)有可能涉及的合同糾紛。

　　二、《物權法》 的實施使房地產(chǎn)評估行業(yè)的業(yè)務范圍進一步擴大

　　與房地產(chǎn)評估行業(yè)執(zhí)業(yè)范圍相關的具體規(guī)定包括：

　　(一)不動產(chǎn)賠償?shù)墓纼r;《物權法》第36條、37條明確了不動產(chǎn)權利人對他人毀損、侵害物權的請求賠償權，損害賠償是對不法侵害造成不動產(chǎn)的毀損、滅失，依原物的價值折合貨幣進行賠償。折合貨幣必然要進行價值評估，才具備價值賠償?shù)墓帕Α?/p>

　　(二)征收、征用不動產(chǎn)的價值評估;《物權法》第42條規(guī)定：“征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償?shù)荣M用”;第44條規(guī)定：“單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應當給予補償”。關于征收補償補助費的標準，雖然 土地管理法 中有相應標準，但僅是一般范圍的規(guī)定，而且因地區(qū)和時間的差異性，也需要實時評估，確定某一時點的某一地區(qū)的補償價格。征用補償則是對征用期間或征用后原使用權毀損、滅失的價值補償，沒有統(tǒng)一的補償標準，需要進行相應的價值評估。

　　(三)土地承包經(jīng)營權中的林地、草地以及通過招標、拍賣、公開協(xié)商方式取得的荒地抵押價值的評估;土地承包經(jīng)營權是農(nóng)民集體所有和國家所有，由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地依法實行土地承包經(jīng)營的權利。根據(jù)《擔保法》的規(guī)定，耕地的土地承包經(jīng)營權不能抵押，《物權法》及《農(nóng)村土地承包法》中規(guī)定，家庭(耕地)承包經(jīng)營權不得抵押，這些法律明文規(guī)定同出一轍。而對于林地、草地未做禁止抵押的規(guī)定，非禁即允許，這為土地承包經(jīng)營權的資產(chǎn)利用價值和功能創(chuàng)造了一定的提升空間。而且《物權法》第128條規(guī)定土地承包經(jīng)營權可以轉讓、抵押。《物權法》第133條、第180條也明確了通過招標、拍賣、公開協(xié)商方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權可以抵押。這些可以抵押的土地承包經(jīng)營權的價值評估為我們提供了新增業(yè)務，也是我們面臨的新的研究課題。

　　(四)出讓土地評估的范圍進一步擴大;《物權法》將城市房地產(chǎn)管理法中“豪華住宅”擴大為“商品住宅”，使我們?yōu)橥恋爻鲎屧u估的范圍也相應擴大。

　　(五)明確了在建工程抵押的合法性;《物權法》第180條第5款規(guī)定了“正在建造的建筑物可以抵押”，這一規(guī)定給金融機構打開一扇新的大門，為企業(yè)融資開辟新渠道，也為我們估價機構增添了新的視野。

　　(六)房地一并處分和抵押，評估時也不分家;《物權法》第l46條、第l47條、第182條強調(diào)了建筑物及其建設用地使用權在處分、抵押時的相互關聯(lián)性。如同“一個硬幣的兩面”，而實際上是一個整體，只要建設用地使用權和地上建筑物中有一個發(fā)生轉讓和抵押，另一個就要相應轉讓和抵押。況且從法律后果講，不可能也不允許把“房”和“地”分別抵押給不同的債權人，更不允許轉讓給不同的主體。這就是人們通常所說的“房隨地走”的原則，我們估價實務中也要遵循這一原則，保持與已有的法律制度相一致，避免不必要的評估風險。

　　(七)《物權法》為物業(yè)稅的開征提供了必要的法律基礎，物業(yè)稅征收的估價業(yè)務也成為估價業(yè)新的領域;《物權法》以國家基本法的高度明確了對國家、集體、私人的物權進行平等對待和一體保護，同時也強調(diào)物權的確立，保護和確權密不可分。這樣也就明晰了物業(yè)權屬問題，物業(yè)稅的征收也有了必要的法律前提。《物權法》第149條規(guī)定“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”。關于期滿后如何續(xù)期，是否應補繳土地出讓金及其出讓金標準問題，《物權法》未做相關規(guī)定這并不影響屆時根據(jù)實際情況再作相關的規(guī)定，故以不作規(guī)定為宜。我認為這不是法律上的漏洞，而是因地制宜、慎重對待的立法空間。因為“如何續(xù)期，是否繳費”的問題，關系到廣大群眾的利益，況且成千上萬戶業(yè)主到期去房地管理部門辦理續(xù)期，將耗廢大量的行政資源，那么征收物業(yè)稅則是解決這個問題的一種行之有效的辦法。物業(yè)稅是以物業(yè)的實時價格為征收依據(jù)的，無疑將增加房地產(chǎn)估價業(yè)務量，但尚需要建立一套針對物業(yè)稅征收的評估體系和操作規(guī)范，使得該種估價業(yè)務在實務操作中有章可循。

　　(八)反擔保中的房地產(chǎn)估價業(yè)務;《物權法》進一步明確了反擔保方式的合法性和可操作性，對于反擔保行為中涉及到由債務人或其他人向本擔保中的第三擔保人提供的不動產(chǎn)保證或抵押價值的確定，也需要估價機構進行評估。
　　編輯推薦：

　　【導讀】2017年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月14日-15日，為幫助考生順利備考2017年房地產(chǎn)估價師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"淺談物權法對房地產(chǎn)評估行業(yè)的影響"，希望對大家有所幫助，祝考試順利!

　　三、《物權法》對房地產(chǎn)評估實務中提出新的要求

　　物權法的實施對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了新的機遇和空間，同時也對我們的執(zhí)業(yè)要求及規(guī)范提出了更高的要求;

　　(一) 異議登記、預告登記給房地產(chǎn)評估增加了新的工作內(nèi)容

　　異議登記、預告登記怍為一種重要的登記制度，在《物權法》第19條、第20條進行了明確規(guī)定，這對業(yè)主、買受入、抵押權人的保護非常重要，在辦理異議登記、預告登記后，任何人要交易該房地產(chǎn)均需查閱是否有異議登記、預告登記， 這就要求我們在評估中首先要收集這方面的資料，其次要在報告中是否存在異議登記、預告登記予以批露，并要在計算中分析是否對評估價值造成影響，也就是說在《物權法》對異議登記、預告登記進行明確規(guī)定后，報告中的權利分析就不再局限于抵押、擔保、租賃、地役等幾個方面， 而應增加異議登記、預告登記。

　　(二) 建設用地使用權概念的提出要求估價師在評估報告中有新的表述

　　《物權法》第135條規(guī)定：“建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的僅利，有權使用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施.”從中可以看出，建設用地使用權首先是國有土地，不是集體土地，其次是用于建造建筑物、構筑物，不是用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，所以建設用地使用權所反應的是國有土地使用權中用于建造房屋、構筑物而非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的那一部分，所以在《物權法》頒布后，對國有建設用地評估時再采用“國有土地使用權”這一說法，就會有涉及面太廣，定義不準確之嫌。

　　(三)《物權法》對房地產(chǎn)估價技術方面的影響

　　1、《對土地承包經(jīng)營權價值進行評估時需考慮的收益年限物權法》第126條作出了相應的規(guī)定，可作為評估土地承包經(jīng)營權價值時的年限依據(jù)。

　　2、征收補償估價的技術思路區(qū)別于房屋拆遷補償?shù)墓纼r

　　征收的目的是為了實現(xiàn)社會公共利益，使不特定的多數(shù)人受益。在補償問題上，不論是政府還是集體單位和個人，為實現(xiàn)公共利益必然會有代價，這種代價就是權利的普遍犧牲或特別犧牲，需要公共利益的直接或間接受益者接受部分權利的損失。所以，征收補償費不是被征收財產(chǎn)的對價或市場價格，在估價思路和方法上更適合采用成本法。而房屋拆遷主要是以城市舊區(qū)改造和綜合開發(fā)為目的，是在符合城市規(guī)劃和政府指導下的商業(yè)開發(fā)行為，其評估價格則為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，應當采用市場比較法。

　　3、《物權法》首次提出了建設用地使用權空間利用權，打破了我們對建設用地使用權概念的傳統(tǒng)理解空間利用權是依法利用地下、地上一定范圍空間的權利。由于土地資源的稀缺性，隨著科技的進步和社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們對土地的利用從地表延及地表上空和地表以下。《物權法》規(guī)定了“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立”，拓展了建設用地使用權利用空間范圍，如地下停車場、地下商場、地鐵等設施是對地下空間的利用權，樓字頂部平臺，空中走廊、高架鐵路等是地上空間利用權，這是對有限的土地資源立體利用。依法取得的地下空間利用權和地上空間利用權，雖然是以地表為物理載體，但已成為具有單獨價值的物，遵循“一物一權”制原則，該物的權利也可依法單獨設立。以我國土地所有權的公有制性質為前提，地下、地上空間的所有權仍然為國有性質，空間利用權作為在建設用地不同垂直范圍內(nèi)分別設立的使用權，仍然屬于建設用地使用權這種用益物權的范圍。在空間利用立法方面，建設部于1997年10月頒布了《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》，隨著《物權法》的深入實施，其它地區(qū)(如上海、深圳)也開始擬審相應的管理辦法。隨著空間利用立法的健全和土地利用的立體化趨勢，對建設用地使用權涵義的理解并不僅局限在某一宗地在既定的容積率、用途、使用年限等規(guī)劃條件下的使用權利，要關注是否存在既定的規(guī)劃條件以外的其他合法的空間利用權，以及該權利對原地表規(guī)劃條件的使用權價值的影響，也要關注土地使用權和空間利用權為同一主體和不同主體時的土地使用權、空間利用權的價值差異等，這將成為我們今后在估價實踐和技術交流中的熱點問題。

　　隨著《物權法》的實施及其相關配套法規(guī)的相繼出臺，我們要認真學習《物權法》，深刻領會其精神實質，適應新的市場需求，從容應對《物權法》給房地產(chǎn)評估行業(yè)帶來的機遇和挑戰(zhàn)，以促進房地產(chǎn)估價行業(yè)不斷成熟發(fā)展。
　　編輯推薦：