【導讀】2017年房地產估價師考試時間為10月14日-15日，為幫助考生順利備考2017年房地產估價師考試，環球網校編輯整理了"淺談物權法對房地產評估行業的影響"，希望對大家有所幫助，祝考試順利!

　　2007年3月l6日，十屆人大五次會議通過了《中華人民共和國物權法》，作為中國規范財產關系的民事基本法律，物權法主要是從民事角度明確物是屬于誰的，明確物的權利人對物的利用有那些基本權利，明確對物權如何進行保護等等。它的頒布對于保護權利人的切身利益，激發人們創造財富的活力，促進社會和諧具有重要的意義。這是一部確認財產歸屬和利用關系的基本法律，進一步明確和完善了現行的如《民法通則》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《擔保法》等多部法律。作為房地產評估行業中的一員，我們主要關注到物權法的實施對我們整個房估行業的影響。現就物權法中與房地產相關的規定作一初步的匯總分析;

　　一、《物權法》要求登記效力和合同效力的區分使評估技術處理趨于明朗

　　《物權法》第9條：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力。第l5條：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。上述規定嚴格區分了物權效力和債權效力，也就是說，即使沒有辦理登記，買賣、抵押等合同依然有效，只是買受人的房屋所有權、抵押權等不能設立。在《物權法》頒布前，由于對不動產物權效力、債權效力并未嚴格區分，所以在實際房地產評估中，是否考慮未登記的抵押存在對評估價值的影響，一般由估價師本人視評估目的等具體情況而定，致使相同的產權狀況出現不同的處理方法，加之在實際評估中有些未經登記的抵押合同，如果所有權人不主動提供，估價師就很難掌握得到，無形中也增大了估價師在評估工作中的壓力。現在《物權法》中有了明確規定，估價師在評估中就可以著重關注已經登記的權利對評估的影響，而對未登記的權利只需進行盡職調查即可。因為未登記的權利實際上并未真正設立，權利人所擁有的只是債權效力，而作為債權效力，只涉及雙方當事人的債權債務關系，并不直接影響房地產市場價值。但是對于明顯有抵押等情況存在而又未登記的房地產，在評估報告中還是應做出說明，這樣做，既可以反映估價師進行了盡職調查，又可提示報告使用人，該房地產有可能涉及的合同糾紛。

　　二、《物權法》 的實施使房地產評估行業的業務范圍進一步擴大

　　與房地產評估行業執業范圍相關的具體規定包括：

　　(一)不動產賠償的估價;《物權法》第36條、37條明確了不動產權利人對他人毀損、侵害物權的請求賠償權，損害賠償是對不法侵害造成不動產的毀損、滅失，依原物的價值折合貨幣進行賠償。折合貨幣必然要進行價值評估，才具備價值賠償的公信力。

　　(二)征收、征用不動產的價值評估;《物權法》第42條規定：“征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償等費用”;第44條規定：“單位、個人的不動產或者動產被征用或者征用后毀損、滅失的，應當給予補償”。關于征收補償補助費的標準，雖然 土地管理法 中有相應標準，但僅是一般范圍的規定，而且因地區和時間的差異性，也需要實時評估，確定某一時點的某一地區的補償價格。征用補償則是對征用期間或征用后原使用權毀損、滅失的價值補償，沒有統一的補償標準，需要進行相應的價值評估。

　　(三)土地承包經營權中的林地、草地以及通過招標、拍賣、公開協商方式取得的荒地抵押價值的評估;土地承包經營權是農民集體所有和國家所有，由農民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農業的土地依法實行土地承包經營的權利。根據《擔保法》的規定，耕地的土地承包經營權不能抵押，《物權法》及《農村土地承包法》中規定，家庭(耕地)承包經營權不得抵押，這些法律明文規定同出一轍。而對于林地、草地未做禁止抵押的規定，非禁即允許，這為土地承包經營權的資產利用價值和功能創造了一定的提升空間。而且《物權法》第128條規定土地承包經營權可以轉讓、抵押。《物權法》第133條、第180條也明確了通過招標、拍賣、公開協商方式取得的荒地等土地承包經營權可以抵押。這些可以抵押的土地承包經營權的價值評估為我們提供了新增業務，也是我們面臨的新的研究課題。

　　(四)出讓土地評估的范圍進一步擴大;《物權法》將城市房地產管理法中“豪華住宅”擴大為“商品住宅”，使我們為土地出讓評估的范圍也相應擴大。

　　(五)明確了在建工程抵押的合法性;《物權法》第180條第5款規定了“正在建造的建筑物可以抵押”，這一規定給金融機構打開一扇新的大門，為企業融資開辟新渠道，也為我們估價機構增添了新的視野。

　　(六)房地一并處分和抵押，評估時也不分家;《物權法》第l46條、第l47條、第182條強調了建筑物及其建設用地使用權在處分、抵押時的相互關聯性。如同“一個硬幣的兩面”，而實際上是一個整體，只要建設用地使用權和地上建筑物中有一個發生轉讓和抵押，另一個就要相應轉讓和抵押。況且從法律后果講，不可能也不允許把“房”和“地”分別抵押給不同的債權人，更不允許轉讓給不同的主體。這就是人們通常所說的“房隨地走”的原則，我們估價實務中也要遵循這一原則，保持與已有的法律制度相一致，避免不必要的評估風險。

　　(七)《物權法》為物業稅的開征提供了必要的法律基礎，物業稅征收的估價業務也成為估價業新的領域;《物權法》以國家基本法的高度明確了對國家、集體、私人的物權進行平等對待和一體保護，同時也強調物權的確立，保護和確權密不可分。這樣也就明晰了物業權屬問題，物業稅的征收也有了必要的法律前提。《物權法》第149條規定“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”。關于期滿后如何續期，是否應補繳土地出讓金及其出讓金標準問題，《物權法》未做相關規定這并不影響屆時根據實際情況再作相關的規定，故以不作規定為宜。我認為這不是法律上的漏洞，而是因地制宜、慎重對待的立法空間。因為“如何續期，是否繳費”的問題，關系到廣大群眾的利益，況且成千上萬戶業主到期去房地管理部門辦理續期，將耗廢大量的行政資源，那么征收物業稅則是解決這個問題的一種行之有效的辦法。物業稅是以物業的實時價格為征收依據的，無疑將增加房地產估價業務量，但尚需要建立一套針對物業稅征收的評估體系和操作規范，使得該種估價業務在實務操作中有章可循。

　　(八)反擔保中的房地產估價業務;《物權法》進一步明確了反擔保方式的合法性和可操作性，對于反擔保行為中涉及到由債務人或其他人向本擔保中的第三擔保人提供的不動產保證或抵押價值的確定，也需要估價機構進行評估。
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　　三、《物權法》對房地產評估實務中提出新的要求

　　物權法的實施對房地產行業的發展帶來了新的機遇和空間，同時也對我們的執業要求及規范提出了更高的要求;

　　(一) 異議登記、預告登記給房地產評估增加了新的工作內容

　　異議登記、預告登記怍為一種重要的登記制度，在《物權法》第19條、第20條進行了明確規定，這對業主、買受入、抵押權人的保護非常重要，在辦理異議登記、預告登記后，任何人要交易該房地產均需查閱是否有異議登記、預告登記， 這就要求我們在評估中首先要收集這方面的資料，其次要在報告中是否存在異議登記、預告登記予以批露，并要在計算中分析是否對評估價值造成影響，也就是說在《物權法》對異議登記、預告登記進行明確規定后，報告中的權利分析就不再局限于抵押、擔保、租賃、地役等幾個方面， 而應增加異議登記、預告登記。

　　(二) 建設用地使用權概念的提出要求估價師在評估報告中有新的表述

　　《物權法》第135條規定：“建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的僅利，有權使用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施.”從中可以看出，建設用地使用權首先是國有土地，不是集體土地，其次是用于建造建筑物、構筑物，不是用于農業生產，所以建設用地使用權所反應的是國有土地使用權中用于建造房屋、構筑物而非農業生產的那一部分，所以在《物權法》頒布后，對國有建設用地評估時再采用“國有土地使用權”這一說法，就會有涉及面太廣，定義不準確之嫌。

　　(三)《物權法》對房地產估價技術方面的影響

　　1、《對土地承包經營權價值進行評估時需考慮的收益年限物權法》第126條作出了相應的規定，可作為評估土地承包經營權價值時的年限依據。

　　2、征收補償估價的技術思路區別于房屋拆遷補償的估價

　　征收的目的是為了實現社會公共利益，使不特定的多數人受益。在補償問題上，不論是政府還是集體單位和個人，為實現公共利益必然會有代價，這種代價就是權利的普遍犧牲或特別犧牲，需要公共利益的直接或間接受益者接受部分權利的損失。所以，征收補償費不是被征收財產的對價或市場價格，在估價思路和方法上更適合采用成本法。而房屋拆遷主要是以城市舊區改造和綜合開發為目的，是在符合城市規劃和政府指導下的商業開發行為，其評估價格則為被拆遷房屋的房地產市場價格，應當采用市場比較法。

　　3、《物權法》首次提出了建設用地使用權空間利用權，打破了我們對建設用地使用權概念的傳統理解空間利用權是依法利用地下、地上一定范圍空間的權利。由于土地資源的稀缺性，隨著科技的進步和社會經濟的發展，人們對土地的利用從地表延及地表上空和地表以下。《物權法》規定了“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立”，拓展了建設用地使用權利用空間范圍，如地下停車場、地下商場、地鐵等設施是對地下空間的利用權，樓字頂部平臺，空中走廊、高架鐵路等是地上空間利用權，這是對有限的土地資源立體利用。依法取得的地下空間利用權和地上空間利用權，雖然是以地表為物理載體，但已成為具有單獨價值的物，遵循“一物一權”制原則，該物的權利也可依法單獨設立。以我國土地所有權的公有制性質為前提，地下、地上空間的所有權仍然為國有性質，空間利用權作為在建設用地不同垂直范圍內分別設立的使用權，仍然屬于建設用地使用權這種用益物權的范圍。在空間利用立法方面，建設部于1997年10月頒布了《城市地下空間開發利用管理規定》，隨著《物權法》的深入實施，其它地區(如上海、深圳)也開始擬審相應的管理辦法。隨著空間利用立法的健全和土地利用的立體化趨勢，對建設用地使用權涵義的理解并不僅局限在某一宗地在既定的容積率、用途、使用年限等規劃條件下的使用權利，要關注是否存在既定的規劃條件以外的其他合法的空間利用權，以及該權利對原地表規劃條件的使用權價值的影響，也要關注土地使用權和空間利用權為同一主體和不同主體時的土地使用權、空間利用權的價值差異等，這將成為我們今后在估價實踐和技術交流中的熱點問題。

　　隨著《物權法》的實施及其相關配套法規的相繼出臺，我們要認真學習《物權法》，深刻領會其精神實質，適應新的市場需求，從容應對《物權法》給房地產評估行業帶來的機遇和挑戰，以促進房地產估價行業不斷成熟發展。
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