【導讀】2017年房地產估價師考試時間為10月14日-15日，為幫助考生順利備考2017年房地產估價師考試，環球網校編輯整理了"淺談劃撥土地使用權的價格評估"，希望對大家有所幫助，祝考試順利!

　　隨著我國城市化進程的推進和土地市場的發育成熟，劃撥土地使用權入市也比較常見。由于劃撥土地沒有使用年限，且土地使用證登記面積一般較大，規劃用途和實際用途都發生了變化，在劃撥土地使用權的處置上存在諸多限制條件，使得該類劃撥用地土地使用權評估有一定難度。本人試就這一問題作一探討。

　　一、劃撥土地使用權的內涵及權能特征

　　劃撥土地使用權是指經縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，取得的國有土地使用權，或者經縣級以上人民政府依法批準后無償取得的國有土地使用權，是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權。劃撥方式的用地一般用于國家機關和軍事用地、城市基礎設施和公益事業用地、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地和法律、行政法規規定的其他用地。但由于歷史原因，相當多的企事業單位取得劃撥土地使用權;現階段條件下經濟適用房的建設用地普遍是通過行政劃撥取得的。

　　與出讓土地使用權相比，劃撥土地使用權無限期使用，在二級市場上受到諸多限制。我們知道，所有權包含四項權能，即占有、使用、收益、處分。出讓土地使用權也包含這四項權能。劃撥土地使用權可以占有、使用、收益，但無處分權。1992年3月8日[1992]第一號令頒布《劃撥土地使用權管理暫行辦法》，該辦法第五條明確規定，“未經市、縣人民政府土地管理部門批準并辦理土地使用權出讓手續，交付土地使用權出讓金的土地使用者，不得轉讓、出租、抵押土地使用權”。

　　劃撥土地使用權價格有兩個基本的組成部分，即土地平均取得成本和開發成本。以企業為例，在通過劃撥方式取得土地使用權時，企業除了要支付土地補償費、安置補助費、地上物補償費、青苗補償費或拆遷安置費及相關稅費外，還要投入資金進行通上水、通下水、通訊、通路、通電、供暖等等基礎設施的配套，才能滿足企業的生產需要，支出的費用必然要考慮其資金利息以及投資購買土地產生的利潤，因此，劃撥土地使用權價格就包括土地取得費用、土地開發費用、稅費、利息和利潤。

　　二、劃撥土地使用權價格評估方法

　　國家對企業改制、城市拆遷、抵押等方面的相關規定，為劃撥土地使用權評估奠定了基礎。2007年頒布的《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》對國有企業改革中涉及的劃撥土地使用權，可以根據企業改革的不同形式和具體情況，分別采取國有土地使用權出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權作價出資(入股)和保留劃撥用地方式予以處置。除保留劃撥用地方式外，其他處置方式均需進行評估;根據《中華人民共和國土地管理法》第五十八條第一款第(四)項及《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十七條的規定，破產企業以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬于破產財產，在企業破產時，有關人民政府可以予以收回，并依法處置，依法處置時需要評估;《房地產估價規范》第6條明確規定：“以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應扣除預計處分所得價款中相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額”。

　　2002年7月1日實施的《城鎮土地估價規程》規定，“劃撥土地使用權價格與土地使用權出讓金之和為出讓土地使用權價格”。在實際估價時，總體的評估思路是先根據宗地條件，采用收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法和基準地價系數修正法等方法評估其出讓土地使用權價格(通常設定為該用途的最高出讓年限)，扣除應繳納的土地使用權出讓金，即為劃撥土地使用權價格。土地使用權出讓金，區別土地使用權轉讓、出租、抵押等不同方式，按標定地價的一定比例收取，最低不得低于標定地價的40%。

　　1、成本法。劃撥土地使用權價格應為土地成本價格，包括土地取得費、土地開發費、有關稅費、利息、利潤。在應用成本法評估時應注意以下幾個方面：(1)、宗地允許有多種用途性質時，應根據最高最佳用途計算其地價指標;綜合樓宇的地價計算，應按其不同用途的建筑面積來分攤地塊面積，分別求取各用途的地價后，再按建筑面積的權重計算地塊的綜合地價指標;(2)、土地開發費總額不應超過熟地總價的60%;超過時，應在評估報告中注明原因，并提供足夠的依據。(3)、在整體劃撥用地中有部分土地使用權出讓，評估報告須明確出讓部分的規劃條件及回遷用地、配套公建用地的面積。

　　我們在進行評估中，堅持客觀的重置成本，即以估價期日的、估價對象所在區域的平均取得成本和開發成本作為計價依據。一般地，利息以同期銀行一年期存款利息加上一定的風險調整值確定，利潤則是以估價對象的土地使用者所在行業的年平均利潤率來確定。

　　成本法適用于無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法和假設開發法進行估價的情況下的房地產估價。但未能全面考慮土地的效用、價值及市場供需關系，往往與市場價格存在較大差異。

　　2、收益還原法。最終劃撥土地使用權價格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。可以通過調查與待估宗地屬于同一區域的國有企業租賃和租金水平來間接計算出國有土地租賃的租金，然后，用待評估地塊的土地收益經過區域因素、個別因素的比較修正減去國有土地租賃的租金，求得待估劃撥土地的純收益。

　　A劃撥用地年凈收益;R為房地產資本化率;n為房地產收益年期。以上收益法評估價格含土地出讓金，扣除土地出讓金價格后，即為劃撥土地使用權價格。正確運用該法能夠測算出土地的客觀價值，它往往適用于商業等有穩定收益或潛在收益的土地。

　　3、市場比較法。隨著企業對劃撥土地權益的日益增強，劃撥土地使用權抵押、轉讓等行為的日益增多，劃撥土地交易案例也會逐年增加。我們可以通過劃撥土地交易案例進行交易情況、日期、區域及個別因素修正得出待估劃撥土地使用權價格。市場比較法的基本公式： 宗地價格=比較案例宗地價格×情況修正系數×容積率修正系數×時間修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數×使用年期修正系數。應用中需明確：

　　(1)應選取不少于三個具有可比性的案例，即同一經濟地區、用途相同的宗地。比較案例項目名稱不得標明，可以用相應的代號加以表示。

　　(2)容積率修正表為：

　　容積率 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

　　修正值 1.00 1.91 2.74 3.5 4.2 4.9 5.6 6.3 7.0 7.7

　　(3)區域因素修正應綜合考慮繁華程度、交通條件、環境質量、公共配套情況、基礎設施條件等影響因素而得出修正系數。

　　(4)個別因素修正應綜合考慮宗地形狀、宗地面積、宗地規劃、臨街狀況、宗地內開發程度 、面積、地質等影響因素而得出修正系數。

　　(5).年期修正系數按下列公式計算：

　　其中：

　　R為土地還原利率， N：為宗地剩余使用年期 ;M為法定最高出讓年期

　　4、假設開發法。假設開發法計算公式為：土地價格=開發完成后的房地產銷售收入-開發成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤

　　假定某劃撥土地使用權地塊，土地總面積為40000平方米，住宅用途，規劃要求的建筑容積率為2.2。經過調查研究預計建成后住宅的平均售價為7000元/平方米，土地開發和房屋建安費用為4000元/平方米，管理費用和銷售費用分別為土地開發和房屋建安費用之和的3%和6%，銷售稅金與附加為銷售額的5.55%，當地購買土地應繳納稅費為購買價格的4%，正常開發期為2年，希望投入的總資金能獲得20%的年稅前收益率。假設銀行貸款利率為6.48%，貸款資金為總投資的40%.

　　設該地塊變更為出讓用地的土地使用權價格為X。計算時，開發過程中發生的資金按均勻投入。

　　用假設開發法估價過程如下：因折現率就是預期收益率，所以，其折現率為15%。

　　(1)開發完成后房地產銷售收入=40000×2.2×7000/(1+15%)^2=46578萬元

　　(2)銷售稅金與附加現值=46578×5.55%=2585萬元

　　(3)土地開發、房屋建安、管理費和銷售費現值=40000×2.2×3500×(1+3%+6%)/(1+15%)=29193萬元

　　(4)購買土地應繳納稅費現值=4%X

　　(5)投資利息=(X+29193+2585+4%X)×40%×6.48%/(1+15%)

　　(6)開發商利潤= [X+29193+2585+4%X +(X+29193+2585+4%X)×40%×6.48%/(1+15%)]×20%×2/(1+20%)^2

　　由(1)=(2)+(3)+(4)+(5)+(6)得出：X≈3855(萬元)

　　因此，劃撥土地使用權價格=3855×(1-當地劃撥轉出讓應納土地出讓金比例)

　　5、基準地價修正法。基準地價系數修正法是一種簡便的宗地評估方法

　　基準地價系數修正法是按〈城鎮土地估價規程〉公式(59)估算宗地地價：

　　V=V1b×(1±∑ki)× kj

　　式中，V1b——某一用途土地在某一土地級上的基準地價

　　∑ki——宗地地價修正系數

　　kj——估價期日、容積率、土地使用年期等其他修正系數

　　按此公式應用是比較方便的。V1b只要查基準地價表即可得到;∑Ki需根據待估宗地的區域條件和個別條件的分析，按照替代原則，與其所處區域的平均條件相比較，對照基準地價的修正系數表確定適當的修正系數;Kj是待估宗地的估價期日、容積率、土地使用年期等其他修正系數。

　　基準地價系數修正法同樣適用于劃撥土地使用權價格評估，特別是在市場比較案例較少的地方，使用該法更感方便。基準地價一般一至兩年更新一次，在土地市場發生變化或影響土地價格的種種因素發生變化后，必須進行基準地價更新，對原基準地價進行全面或局部調整。
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　　三、劃撥土地使用權評估應注意的問題：

　　1、遵守土地估價的一般原則

　　劃撥土地沒有經過一級土地市場，因而，當它直接進入二級市場后，評估時就要充分考慮其特殊性，但必須遵守土地估價的一般原則。在進行評估時，可以先將劃撥土地假設成可以在公開市場上自由轉讓的土地，并由此確定價格。只有在此假設前提之下，評估時才能符合替代原則、預期收入原則、最有效使用原則及供給與需求原則等。

　　2、充分考慮劃撥土地使用權抵押評估中的風險

　　劃撥土地使用權抵押是一種具有中國特色的土地市場行為。由于劃撥土地屬于國有資產，因此進行抵押前必須經過有關部門的批準。抵押人、抵押權人還需要與土地管理部門簽定有關核定土地出讓金的協議，其評估價格并不等同于土地的預期價格，而是比它低。在評估過程中，要充分考慮抵押期間的風險性，以保守性評估為指導原則，在測算出預期土地價格之后，應進行一定幅度的風險系數修正;

　　3、認真界定委托評估土地用途

　　擁有劃撥用地的單位大部分是城鎮國有企事業單位，而且獲得劃撥土地的時間基本上在我國土地使用制度改革之前。隨著城市規劃的調整和城市建設的逐步鋪開，許多原來的劃撥土地用途發生了變化，有的因為道路建設帶來商機而轉變成商業用地，有的因為住宅開發建設而轉變為住宅用地。目前這類土地大部分未到土地管理部門辦理土地用途變更手續，造成實際用途、規劃用途和土地使用證登記的土地用途的不一致，因此，評估時要參照規劃資料，根據土地估價的有效使用原則，認真界定委托評估土地的用途，并要求委托方先測量確定各類用途土地面積，然后按照不同用途分類測算土地價格，做到既遵循保守估價的原則，又避免評估結果失實。

　　4、在具體評估時，根據不同的評估目的，在評估報告中應就土地出讓金的有關事項予以特別說明。

　　(1)以轉讓為目的，轉讓后按國家有關規定，受讓方不需辦理土地使用權出讓手續，土地仍屬劃撥性質的，土地評估值中不應包括土地使用出讓金。

　　(2)經有批準權的人民政府批準轉讓后變更為出讓地，以給受讓人提供地價依據作為估價目的的，評估機構出具的評估報告中應包含劃撥土地使用權價格及土地使用權出讓金的款項，并注明以上兩項之和為受讓人合法取得該土地使用權時所應支付的費用，同時，應分項就支付時間、原因及對象等加以具體說明。

　　(3)以抵押價值為評估目的時，劃撥土地評估值中不應包括土地使用權出讓金。劃撥土地使用權抵押評估的目的是為抵押人，或抵押權人進行抵押貸款提供價格依據。如果債務人不能到期歸還貸款，債權人處置抵押物時，必須先上交土地出讓金和支付處置費用，剩余部分方可沖抵貸款本息。所以，評估結果應該是扣除了上交國家的土地出讓金和處置費用后的價格。

　　(4)以確定拍賣底價為目的時，劃撥土地的評估價值從理論上講雖然不應包含土地使用權出讓金，但在實際操作出具估價報告時，應把土地使用權出讓金作為土地價值的一個內容并予以必要的說明。劃撥土地拍賣時，應假定其為出讓土地進行評估拍賣，然后以拍賣所得的價款扣除國家應得的土地出讓金后，余下部分由抵押權人優先受償。因此，拍賣底價的劃撥土地使用權評估價值中應包括土地使用權出讓金的款額，并予以必要說明，否則，拍賣所得中無法扣除土地出讓金。

　　5、在對劃撥土地使用權價值進行評估時，其取得成本和開發成本兩項構成均應取社會平均成本，而非個別成本。

　　6、在對拆遷范圍內的房地產特別是居民住宅進行評估時，其占用的劃撥土地使用權應予以特殊的考慮。

　　在我國沒有法律規定之前，在城市范圍內的土地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進行管理，城市拆遷范圍內相當多的居民住宅即屬此類。根據對拆遷范圍內的劃撥地房地產進行評估時，考慮到拆遷評估屬補償性質，主要應針對房地產現狀進行評估，而不應考慮土地未來的潛在價值，不能用最高最佳使用的預期原則進行評估。同時，在對舊城區的民宅進行拆遷評估時，應考慮到此類房屋占地很多是由繼受而來，雖然現在對這一塊作為劃撥土地在進行管理，但在評估時也應考慮這種繼受取得與典型的劃撥取得之間的差異，以充分體現公開、公平、公正的原則。
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