【摘要】"房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選模擬題"是2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)，為幫助考生有效備考2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯為您搜集整理了"2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選模擬題五"，整理如下，希望對(duì)您有所幫助，祝考試順利!

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　　案例一：

　　某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開(kāi)工，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，耐用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過(guò)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請(qǐng)兩年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。

　　(問(wèn)題1) 采用成本法估價(jià)，計(jì)算該建筑物折舊時(shí)，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)(　)

　　A.按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計(jì)算

　　B.按建筑物耐用年限計(jì)算

　　C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計(jì)算

　　D.按建筑物已使用年限計(jì)算

　　(問(wèn)題2) 采用收益法估價(jià)時(shí)，下述觀點(diǎn)不正確的是(　)

　　A.收益年限應(yīng)按估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算

　　B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)設(shè)定為2004年3月1日

　　C.凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額

　　D.應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營(yíng)收益和費(fèi)用資料

　　(問(wèn)題3) 估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為4000萬(wàn)元。近年來(lái)此類房地產(chǎn)的價(jià)格年均上漲5%趨勢(shì)仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣(mài)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場(chǎng)價(jià)格的70%。估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提交的估價(jià)結(jié)果應(yīng)該是(　)萬(wàn)元。

　　A.2800

　　B.2940

　　C.4000

　　D.4200

　　(問(wèn)題4) 假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評(píng)估該商業(yè)樓現(xiàn)時(shí)的抵押價(jià)值，若估價(jià)結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值比2004年3月1目的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值增加了500萬(wàn)元。下列表述中正確的是(　)

　　A.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬(wàn)元增值不能再次設(shè)立抵押權(quán)

　　B.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬(wàn)元增值不能對(duì)原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保

　　C.業(yè)主認(rèn)為該500萬(wàn)元屬于抵押物價(jià)值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對(duì)抵押物拍賣(mài)，原抵押權(quán)人對(duì)該部分價(jià)值無(wú)優(yōu)先受償權(quán)

　　D.該500萬(wàn)元可再次抵押

　　參考答案：

　　(答案1) A、(答案2) C、(答案3) C、(答案4) D

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　　案例二：

　　某管道工程建設(shè)項(xiàng)目，在施工過(guò)程中未經(jīng)監(jiān)理工程師事先同意，施工單位根據(jù)業(yè)主的建議在某銷(xiāo)售單位訂購(gòu)了一批鋼管。鋼管運(yùn)抵施工現(xiàn)場(chǎng)后，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)經(jīng)監(jiān)理人員檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，鋼管質(zhì)量存在下列問(wèn)題：

　　1、施工單位未能提交產(chǎn)品合格證、質(zhì)量保證書(shū)和檢測(cè)證明材料;

　　2、鋼管外觀粗糙、標(biāo)識(shí)不清，并且存在銹斑。

　　3、施工單位已經(jīng)取樣送檢，經(jīng)具有實(shí)驗(yàn)資質(zhì)的單位試驗(yàn)質(zhì)量合格，并出具了試驗(yàn)報(bào)告。

　　問(wèn)題：

　　1、對(duì)上述問(wèn)題應(yīng)如何處理?

　　2、如果管材不合格進(jìn)行退場(chǎng)等損失如何處理?

　　答案：

　　1、由于該批鋼管是由施工單位采購(gòu)的，經(jīng)監(jiān)理工程師檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)該批鋼管外觀不良，標(biāo)識(shí)不清，且無(wú)產(chǎn)品合格證等資料。故監(jiān)理工程師應(yīng)書(shū)面通知施工單位不得將該批鋼管用于本工程項(xiàng)目，并抄送業(yè)主備案。

　　2、監(jiān)理工程師應(yīng)要求施工單位提交該批鋼管的產(chǎn)品合格證、質(zhì)量保證書(shū)、材質(zhì)化驗(yàn)單、技術(shù)指標(biāo)報(bào)告和生產(chǎn)廠家生產(chǎn)許可證等資料，以備監(jiān)理工程師對(duì)生產(chǎn)廠家和材質(zhì)保證等方面進(jìn)行書(shū)面資料的審查。

　　3、如果施工單位提交了上述資料，經(jīng)監(jiān)理工程師審查符合要求，則施工單位應(yīng)按技術(shù)規(guī)范要求對(duì)該產(chǎn)品進(jìn)行有見(jiàn)證員簽證的取樣送檢，自行取樣送檢是無(wú)效的。監(jiān)理工程師不能同意使用該批管材。如果經(jīng)見(jiàn)證抽樣并檢測(cè)后，證明材料質(zhì)量符合技術(shù)規(guī)范、設(shè)計(jì)文件和工程承包合同要求，則監(jiān)理工程師方可進(jìn)行質(zhì)檢簽證，并書(shū)面通知施工單位。

　　4、如果施工單位不能提供第二條所述的資料，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)或雖提供了上述資料，但經(jīng)見(jiàn)證抽樣檢測(cè)后質(zhì)量不符合技術(shù)規(guī)范、設(shè)計(jì)文件或工程承包合同要求，則監(jiān)理工程師應(yīng)書(shū)面通知施工單位不得將該批鋼管用于本項(xiàng)工程，并要求施工單位將該批鋼管運(yùn)出施工現(xiàn)場(chǎng)。

　　5、監(jiān)理工程師應(yīng)將處理結(jié)果書(shū)面通知業(yè)主。工程材料的檢測(cè)費(fèi)用由施工單位承擔(dān)。

　　6、在購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中，業(yè)主只是建議某單位買(mǎi)鋼管，并沒(méi)有直接參與買(mǎi)賣(mài)，因此，購(gòu)買(mǎi)、運(yùn)輸、退場(chǎng)等全部損失應(yīng)有施工單位承擔(dān)，施工方與供貨廠商之間的經(jīng)濟(jì)、法律等問(wèn)題，由他們雙方根據(jù)供貨合同解決。

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