【摘要】"房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選模擬題"是2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)，為幫助考生有效備考2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯為您搜集整理了"2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選模擬題三"，整理如下，希望對(duì)您有所幫助，祝考試順利!

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　　案例一：

　　某建筑物為28層框架剪力墻結(jié)構(gòu)樓房，于2003年建成并投入使用，現(xiàn)對(duì)2層進(jìn)行估價(jià)，2層套型設(shè)計(jì)較為合理，朝向?yàn)槟希こ藤|(zhì)量?jī)?yōu)，目前保養(yǎng)維護(hù)較好，有專業(yè)物業(yè)管理公司維護(hù)和管理，其外墻貼有白色條形磚，客廳臥室內(nèi)墻面刷白色涂料，頂棚木條飾頂，有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設(shè)施、室內(nèi)預(yù)留電視電話、空調(diào)插孔、小區(qū)設(shè)有專門的消防系統(tǒng)。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)該房屋所有權(quán)及分?jǐn)偟膰?guó)有土地使用權(quán)歸乙方所有。現(xiàn)已被司法機(jī)關(guān)扣押。

　　問題：

　　1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價(jià)?為什么?

　　2、寫出估價(jià)技術(shù)路線。

　　(二)某企業(yè)購(gòu)得一個(gè)已停工5年的在建工程，結(jié)構(gòu)封頂，其中1-4層為商業(yè)裙樓，5-27層為住宅，裙樓部分已完成了部分設(shè)備安裝。現(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層住宅部分向銀行申請(qǐng)抵押貸款。

　　請(qǐng)說明擬優(yōu)先選用的估價(jià)方法及技術(shù)路線，以及確定評(píng)估價(jià)值時(shí)考慮的主要因素。

　　(三) 甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方各出資1000萬(wàn)元，經(jīng)葶收益各按50%分成。到項(xiàng)目建成時(shí)投資正好用完，銷售費(fèi)用也已預(yù)提。項(xiàng)目的總建筑面積 10000m2，售價(jià)3000元/m2，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時(shí)再作處理。該項(xiàng)目在短期內(nèi)銷售完成，實(shí)際銷售費(fèi)用與預(yù)提的銷售費(fèi)用相符，實(shí)際回收價(jià)款2762.1萬(wàn)元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1381.05萬(wàn)元，現(xiàn)因乙拿走一套價(jià)值30萬(wàn)元的房屋，故乙實(shí)得1351.05萬(wàn)元;乙則認(rèn)為該套房屋的成本為25萬(wàn)元，故只應(yīng)從自己的應(yīng)得收入中扣除12.5萬(wàn)元，自己應(yīng)分得 1368.55萬(wàn)元。

　　若不考慮所得稅因素，誰(shuí)的分配方案合理?應(yīng)該怎樣分配?為什么?

　　參考答案：

　　(一)1、該房屋可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價(jià)，因?yàn)樵摲康禺a(chǎn)是在遵循合法原則的前提下，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的情況以維持規(guī)劃用途(為公寓)來實(shí)施的。

　　2、 ①市場(chǎng)法技術(shù)路線：搜集實(shí)例;選取可比實(shí)例;建立價(jià)格可比基礎(chǔ)進(jìn)行交易情況修正;進(jìn)行交易日期修正;進(jìn)行區(qū)域因素修正;進(jìn)行個(gè)別因素修正，求出比準(zhǔn)價(jià)格。 ②收益法技術(shù)路線：搜集有關(guān)資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入;估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用;估算凈收益;選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率;選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。

　　(二)1. 題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱之為“爛尾樓”，購(gòu)置者欲向銀行申請(qǐng)抵押貸款，首先應(yīng)明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分，及5-8層住宅的哪一部分，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)即待估房地產(chǎn)的估價(jià)對(duì)象應(yīng)該予以明確，當(dāng)時(shí)購(gòu)置此項(xiàng)在建工程的權(quán)益情況、轉(zhuǎn)讓情況、原建設(shè)單位的付款情況以及土地使用權(quán)限情況等都必須一一搞清，在此基礎(chǔ)上評(píng)估的抵押價(jià)值，應(yīng)是擬抵押的房地產(chǎn)在委托估價(jià)時(shí)的公開市場(chǎng)價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額，宜用偏保守的謹(jǐn)慎原則進(jìn)行估價(jià)。

　　2. 具體地說，商業(yè)裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場(chǎng)法與假設(shè)開發(fā)法，住宅部分可以市場(chǎng)法為主，輔之以成本法。無論采用什么方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗(yàn)收啟用，續(xù)建過程中的水電、設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi)用，尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費(fèi)用均不是小數(shù);如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費(fèi)用。

　　3.除需考慮以上問題外，對(duì)商業(yè)裙樓以收益法或市場(chǎng)法、假設(shè)開發(fā)法評(píng)估抵押價(jià)值，對(duì)住宅部分以市場(chǎng)法、成本法評(píng)估抵押價(jià)值，在確定評(píng)估價(jià)值時(shí)，需考慮的主要因素有：土地使用權(quán)出讓金額、土地使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境基本要素、開發(fā)經(jīng)營(yíng)期、當(dāng)?shù)仡愃粕虉?chǎng)及住宅的售價(jià)、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)租金、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、利率、銷售稅費(fèi)、開發(fā)成本、報(bào)酬率(資本化率)等。

　　(三)1.甲、乙的分配方案均不合理。

　　2.甲應(yīng)分得1395萬(wàn)元，乙應(yīng)分得1367.1萬(wàn)元。

　　3.因?yàn)椋绻夷米叩姆课萦糜阡N售，共可回收價(jià)款2790萬(wàn)元，雙方可各分得1395萬(wàn)元;由于送禮是乙的個(gè)人行為，不應(yīng)讓甲的收入受到影響，甲仍應(yīng)獲得1395萬(wàn)元，乙尚可獲得1367.1萬(wàn)元。

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　　案例二：

　　某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，耐用年限為60年。業(yè)主于 2003年3月1日通過補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，自2003年3月1日起至2043年2 月28日止。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請(qǐng)兩年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。

　　1、采用成本法估價(jià)，計(jì)算該建筑物折舊時(shí)，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)(　)

　　A.按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計(jì)算

　　B.按建筑物耐用年限計(jì)算

　　C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計(jì)算

　　D.按建筑物已使用年限計(jì)算

　　2、采用收益法估價(jià)時(shí)，下述觀點(diǎn)不正確的是(　)

　　A.收益年限應(yīng)按估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算

　　B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)設(shè)定為2004年3月1日

　　C.凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額

　　D.應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營(yíng)收益和費(fèi)用資料

　　3、 估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開市場(chǎng)價(jià)值為4000萬(wàn)元。近年來此類房地產(chǎn)的價(jià)格年均上漲5%趨勢(shì)仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場(chǎng)價(jià)格的70%。估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提交的估價(jià)結(jié)果應(yīng)該是(　)萬(wàn)元。

　　A.2800

　　B.2940

　　C.4000

　　D.4200

　　4、假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評(píng)估該商業(yè)樓現(xiàn)時(shí)的抵押價(jià)值，若估價(jià)結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場(chǎng)價(jià)值比2004年3月1目的公開市場(chǎng)價(jià)值增加了500萬(wàn)元。下列表述中正確的是(　)

　　A.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬(wàn)元增值不能再次設(shè)立抵押權(quán)

　　B.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)500萬(wàn)元增值不能對(duì)原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保

　　C.業(yè)主認(rèn)為該500萬(wàn)元屬于抵押物價(jià)值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對(duì)抵押物拍賣，原抵押權(quán)人對(duì)該部分價(jià)值無優(yōu)先受償權(quán)

　　D.該500萬(wàn)元可再次抵押

　　參考答案：

　　1) 、2) C、3) C、4) D

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