【摘要】"房地產估價師《理論與方法》精選模擬題"是2017年房地產估價師考試重點，為幫助考生有效備考2017年房地產估價師《理論與方法》考試，環球網校編輯為您搜集整理了"2017年房地產估價師《理論與方法》精選模擬題一"，整理如下，希望對您有所幫助，祝考試順利!

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　　1.某建筑物實際經過年數為10年，估價人員現場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維修保養差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經過年數為18年，剩余經濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為( )。

　　A.43.2%

　　B.50%

　　C.56.8%

　　D.70%

　　答案C

　　2.在估價中選取4個可比實例：(環球網校房地產估價師頻道為您整理)甲成交價格4800元/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元;乙成交價格 5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬元，半年后付清余額36萬元;丙成交價格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時一次付清：丁成交價格4760元/m2，建筑面積110m2，成交時支付20萬元，一年后付清32.36萬元。已知折現率為10%，那么這4個可比實例單價的高低排序為( )。

　　A.甲乙丙丁

　　B.乙丁甲丙

　　C.乙丙甲丁

　　D.丙乙丁甲

　　答案C

　　3.建筑物的重新構建價格是( )的價格。

　　A.扣除折舊后

　　B.估價時點時

　　C.客觀

　　D.建筑物全新狀態下

　　答案BCD

　　4.對于一宗房地產的價格，通常由( )所構成。

　　A.土地取得成本

　　B.開發成本

　　C.銷售稅費，投資利息

　　D.管理費用

　　答案ABCD

　　5.某商場建成于2000年10月，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)收益期限從2000年10月到2040年10月，預計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運營費用50萬元。目前該類物業無風險報酬率為5%，風險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于( )萬元。

　　A.536

　　B.549

　　C.557

　　D.816

　　答案B

　　6.下列屬于運用比較法進行估價的步驟的是( )。 ①選取可比實例;②搜集交易實例;③建立價格可比基礎;④進行交易日期修正;⑤進行交易情況修正;⑥進行房地產狀況修正;⑦求取比準價格。

　　A.①②③④⑤⑥⑦

　　B.②①③⑤④⑥⑦

　　C.①③②④⑥⑤⑦

　　D.②①⑧④⑤⑥⑦

　　答案B

　　7.應用路線價法的前提條件是( )。

　　A.土地形狀較規則

　　B.街道較規整

　　C.地勢較平坦

　　D.臨街各宗土地的排列較整齊

　　答案BD

　　8.當房地產價格的變動過程持續上升或者下降，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)并且各期上升或下降的數額大致接近時，宜采用( )預測房地產的未來價格。

　　A.數學曲線擬合法

　　B.平均增減量法

　　C.平均發展速度法

　　D.移動平均法

　　答案BC

　　9.下面屬于構筑物的是( )。

　　A.煙囪

　　B.水塔

　　C.水井

　　D.屋頂

　　答案ABC

　　10.在估價中要特別注意下列( )之間的內在聯系。

　　A.估價方法

　　B.估價目的

　　C.估價時點

　　D.估價對象狀況

　　答案BCD

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　　本文是環球網校房地產估價師頻道為您搜集整理的(房地產估價師論壇，隨時與廣大考生朋友們一起交流。

　　【摘要】"房地產估價師《理論與方法》精選模擬題"是2017年房地產估價師考試重點，為幫助考生有效備考2017年房地產估價師《理論與方法》考試，環球網校編輯為您搜集整理了"2017年房地產估價師《理論與方法》精選模擬題一"，整理如下，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

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　　11.某宗房地產2000年1月15日的價格為900美元/m2，匯率為1美元=8.26元人民幣。該類房地產以美元為基準的價格月均上漲0.3%，則其 2000年10月15日的價格為( )元人民幣/m2。2000年10月15日的匯率假定為1美元=8.29元人民幣。

　　A.7665

　　B.7262

　　C.7637

　　D.7412

　　答案C

　　12.某宗房地產土地面積300 m2，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)建筑面積250 m2，建筑物的外觀及設備均已陳舊過時，有待拆除重建，估價拆遷費用每平方米建筑面積300元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產相對于空地的減價額為( )元。

　　A.62500

　　B.62000

　　C.61000

　　D.61500

　　答案A

　　13.對于單純增加容積率的補地價來說，其補地價的數額理論上可以用下列公式計算：補地價(單價)=[(增加后的容積率-原容積率)/( )]×原容積率下的土地單價。

　　A.建筑面積

　　B.原容積率

　　C.土地總面積

　　D.增加后的容積率

　　答案B

　　14.某宗地面積為5000 m2，現狀容積率為0.8，土地市場價值為4000元/m2，擬進行改造，推準的規劃容積率為5.0，樓面地價為1500元/m2，則理論上應補交地價( )萬元。

　　A.1250

　　B.1750

　　C.2050

　　D.2150

　　答案B

　　15.承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200m2，租賃期限為8年，年租金固定不變為480元/m2。(環球網校房地產估價師頻道為您整理)現市場上類似住宅的年租金為600元/m2。若折現率為8%，則承租人甲當前的權益價值為( )萬元。

　　A.6.19

　　B.6.42

　　C.7.20

　　D.9.58

　　答案A

　　16.應用現金流量法進行測算時，要注意做到( )。

　　A.盡可能準確估計開發經營期長短

　　B.盡可能準確估計出各項支出，收入的發生時間

　　C.各項支出發生時發生的數額要盡可能估計準確

　　D.各項支出發生時的銀行利息要盡可能估計準確

　　答案ABC

　　17.某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有20層，且建筑密度為60%，則建筑容積率為( )。

　　A.33.3

　　B.12

　　C.20

　　D.60%

　　答案B

　　18.假設開發法在被用于投資分析目的時，可以為房地產開發商的投資決策提供依據，具體說可以提供( )數據。

　　A.確定開發場地的最高價格

　　B.確定開發項目的預期利潤

　　C.確定開發中可能出理的最高費用

　　D.確定項目建成后的最佳利潤

　　答案ABC

　　19.報酬資本化法公式均是假設凈收益相對于估價時點發生在( )。

　　A.期初

　　B.期中

　　C.期末

　　D.年末

　　答案C

　　20.( )要求房地產估價人員應站在中立的立場上，求出一個對各方當事人來說都是公平合理的價格。評估出的價格如果不夠合理，必然會損害當事人中某一方的利益，也會有損于房地產估價人員.估價機構以至于整個估價行業的社會名譽和權威性。

　　A.合法原則

　　B.公平原則

　　C.替代原則

　　D.估價時點原則

　　答案B

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