【摘要】"2017年房地產估價師《理論與方法》精選題"是2017年房地產估價師考試重點，為幫助考生有效備考2017年房地產估價師《理論與方法》考試，環球網校編輯為您搜集整理了"2017年房地產估價師《理論與方法》精選題四"，整理如下，希望對您有所幫助，祝考試順利!

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　　1.某建筑物實際經過年數為10年，估價人員現場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維修保養差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經過年數為18年，剩余經濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為( )。

　　A.43.2%

　　B.50%

　　C.56.8%

　　D.70%

　　答案C

　　2.在估價中選取4個可比實例：甲成交價格4800元/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元;乙成交價格 5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬元，半年后付清余額36萬元;丙成交價格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時一次付清：丁成交價格4760元/m2，建筑面積110m2，成交時支付20萬元，一年后付清32.36萬元。已知折現率為10%，那么這4個可比實例單價的高低排序為( )。

　　A.甲乙丙丁

　　B.乙丁甲丙

　　C.乙丙甲丁

　　D.丙乙丁甲

　　答案C

　　3.建筑物的重新構建價格是( )的價格。

　　A.扣除折舊后

　　B.估價時點時

　　C.客觀

　　D.建筑物全新狀態下

　　答案BCD

　　4.對于一宗房地產的價格，通常由( )所構成。

　　A.土地取得成本

　　B.開發成本

　　C.銷售稅費，投資利息

　　D.管理費用

　　答案ABCD

　　5.某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運營費用50萬元。目前該類物業無風險報酬率為5%，風險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于( )萬元。

　　A.536

　　B.549

　　C.557

　　D.816

　　答案B

　　6.下列屬于運用比較法進行估價的步驟的是( )。 ①選取可比實例;②搜集交易實例;③建立價格可比基礎;④進行交易日期修正;⑤進行交易情況修正;⑥進行房地產狀況修正;⑦求取比準價格。

　　A.①②③④⑤⑥⑦

　　B.②①③⑤④⑥⑦

　　C.①③②④⑥⑤⑦

　　D.②①⑧④⑤⑥⑦

　　答案B

　　7.應用路線價法的前提條件是( )。

　　A.土地形狀較規則

　　B.街道較規整

　　C.地勢較平坦

　　D.臨街各宗土地的排列較整齊

　　答案BD

　　8.當房地產價格的變動過程持續上升或者下降，并且各期上升或下降的數額大致接近時，宜采用( )預測房地產的未來價格。

　　A.數學曲線擬合法

　　B.平均增減量法

　　C.平均發展速度法

　　D.移動平均法

　　答案BC

　　9.下面屬于構筑物的是( )。

　　A.煙囪

　　B.水塔

　　C.水井

　　D.屋頂

　　答案ABC

　　10.在估價中要特別注意下列( )之間的內在聯系。

　　A.估價方法

　　B.估價目的

　　C.估價時點

　　D.估價對象狀況

　　答案BCD

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　　11.房地產損害賠償和保險理賠案件中，通常估價時點為(　)，估價對象為(　)狀況。

　　A.現在，歷史

　　B.現在，現在

　　C.歷史，現在

　　D.未來，現在

　　答案：A

　　12.在城市房屋拆遷中，評估期房的價值應以(　)為準。

　　A.以拆遷人與被拆遷人在拆遷安置補償協議中的約定

　　B.房屋的實際狀況

　　C.評估人員的專業判斷

　　D.評估人員的現場勘察結果

　　答案：A

　　13.現貨房地產與期貨房地產估價的不同點是(　)。

　　A.估價時點不同

　　B.交易日期不同

　　C.估價目的不同

　　D.房地產市場狀況不同

　　答案：D

　　14.為評估出客觀合理的價值，估價人員應本著(　)等進行估價。

　　A.各方當事人均是理性的

　　B.估價人員應以各方當事人的心態來考慮評估價值

　　C.估價人員應站在國家的立場來考慮評估價值

　　D.估價人員以老師身份反復、精細的權衡評估價值

　　E.估價人員以委托人的立場來考慮評估價值

　　答案：ABD

　　15.在合法產權方面，應以(　)為依據。

　　A.房地產權屬證書

　　B.委托人提供的書面證明

　　C.權屬檔案的記載

　　D.其他合法證件

　　E.委托人提供的口頭證明

　　答案：ACD

　　16.城市房屋拆遷估價中，房地產估價師對被拆遷房屋面積的界定可來自于(　)。

　　A.被拆遷房屋的權屬證書記載的面積

　　B.拆遷人提供的被拆遷房屋的面積

　　C.拆遷人與被拆遷入對被拆遷房屋面積的協商結果

　　D.具有房產測繪資格的機構對被拆遷房屋面積的測量結果

　　E.房地產管理部門權屬檔案記載的被拆遷房屋的面積

　　答案：ACDE

　　17.根據《城市房地產抵押管理辦法》的規定，下列房地產不得設定抵押(　)。

　　A.權屬有爭議的房地產

　　B.用于教育的房地產

　　C.用于市政的房地產

　　D.個人所擁有的房地產

　　E.已依法公告列入拆遷范圍的房地產

　　答案：ABCE

　　18.最高最佳使用原則必須同時符合(　)標準。

　　A.法律上許可

　　B.技術上可能

　　C.經濟上可行

　　D.經濟上必須盈利

　　E.價值最大化

　　答案：ABCE

　　19.在房地產抵押價值評估時，須扣除在估價時點估價師所熟知的法定優先受償款。法定優先受償款包括(　)。

　　A.劃撥土地應補交的出讓金

　　B.已抵押擔保的債權數額

　　c.發包人拖欠承包人的建設工程價款

　　D.強制執行費用

　　E.估價費用

　　答案：BC

　　20.利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產估價師確定估價對象的(　)。

　　A.最佳規模

　　B.最佳經營手段

　　C.最佳集約度

　　D.最佳管理方式

　　E.最佳投資渠道

　　答案：AC

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