簡述適用于新開發(fā)土地的基本公式?
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【摘要】"適用于新開發(fā)土地的基本公式"知識點是2016年房地產估價師考試重點，2016年房地產估價師考試時間為10月15日-16日，為幫助考生順利備考房地產估價師考試，環(huán)球網校編輯整理了"簡述適用于新開發(fā)土地的基本公式?"，供大家參考，希望對您有所幫助，祝考試順利!
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問題：
簡述適用于新開發(fā)土地的基本公式?
答疑：
新開發(fā)土地包括填海造地、開山造地、征用農地后進行“三通一平”等開發(fā)的土地，在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地。在這些情況下，成本法的基本公式為：
新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用十銷售稅費+開發(fā)利潤
上式中：開發(fā)完成后可轉讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉讓土地面積的總面積/開發(fā)區(qū)用地總面積×100%
實際測算時通常分為下列3大步驟進行：
(1)計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格。
(2)計算開發(fā)區(qū)可轉讓土地的平均價格。用第一步計算出的平均價格除以可轉讓土地面積的比率即是。
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(3)計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格。(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)將第二步計算出的平均價格，根據宗地的規(guī)、劃用途、具體位置、使用年限、容積率等做適當的增減調整即是。
對新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，成本法是一種有效的方法，因為新開發(fā)區(qū)在初期，房地產市場一般還未形成，土地收益也還沒有。
在新建房地的情況下，成本法的基本公式為：
新建房地價格=土地得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤
在新建建筑物的情況下，(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)上述公式中不含土地取得成本、土地開發(fā)成本及應歸屬于土地的管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤，即：
新建建筑物價格=建筑物建造成本+管理費用+投資利息銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤
在實際估價中應根據估價對象和當地的實際情況，對上述公式進行具體化。
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