2016年房地產估價師《理論與方法》模考訓練三

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　　6、一般來說，開發經營期的起點(　　)

　　A.與經營期的起點重合

　　B.與運營期的起點重合

　　C.與建造期的起點重合

　　D.與開發期的起點重合

　　答案：D

　　7、路線價法主要適用于(　　)

　　A.城市商業街道兩側土地的估價

　　B.舊建筑物的估價

　　C.新建筑物的估價

　　D.拆遷房屋的估價

　　答案：A

　　解析：路線價只能用來評估地價，不能用于評估建筑物價值。

　　8、在用路線價法估價中設定的標準深度，通常是路線價區段內臨街各宗土地深度的(　　)

　　A.算術平均數

　　B.中位數

　　C.加權平均數

　　D.眾數

　　答案：D

　　9、在本金相等、計息的周期數相同時，如果利率相同，則通常情況下(計算的周期數大于1)

　　A.單利計息的利息少，復利計息的利息多

　　B.單利計息的利息多，復利計息的利息少

　　C.單利計息的利息與復利計息的利息一樣多

　　D.無法知道

　　答案：A

　　解析：復利計息是利息產生利息，即利滾利。

　　10、某地區房地產交易中賣方、買方應交納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%。某宗房地產交易，買方付給賣方2325元/m2，應交納的稅費均由買方負擔，則該宗房地產的正常成交價格為(　　)元/m2。

　　A.2487.75

　　B.2500.00

　　C.2511.00

　　D.2162.25

　　答案：B

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　　11、直線趨勢法公式y=a+bx中，x表示(　　)。

　　A、價格

　　B、常數

　　C、價格變動率

　　D、時間

　　答案：D

　　12、在市場法中，土地使用權年限調整屬于(　　)調整。

　　A、權益狀況

　　B、區位狀況

　　C、實物狀況

　　D、年限狀況

　　答案：A

　　13、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價為2000元/平方米，后街路線價為1000元/平方米，若按重疊價值法估價，則前街影響深度為(　　)。

　　A、9

　　B、13.5

　　C、15

　　D、18

　　答案：D

　　解析：2000/(2000+1000)*27= 18米

　　14、有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房產稅等，其收益價格估算可采用(　　)。

　　A、類似寫字樓的客觀收益

　　B、市場比較法

　　C、該寫字樓的實際收益

　　D、無法估算

　　答案：A

　　解析：無收益不代表沒有潛在收益，可根據類似寫字樓的客觀收益來估算收益價格。

　　15、某宗房地產采用市場法、成本法、收益法估價的結果有相當的差異，其最終估價結果應(　　)。

　　A、取三者的平均值

　　B、取三者的中間值

　　C、任選其中之一

　　D、在三者的基礎上綜合分析決定

　　答案：D

　　解析：如果結果差別很大的話，不能簡單地采用A、B、C方法決定最終結果，而要根據實際情況，綜合考慮輕重程度后確定。

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　　16、路線價法估價的第二個步驟為(　　)。

　　A、設定標準深度

　　B、選取標準宗地

　　C、編制深度百分率表

　　D、劃分路線價區段

　　答案：A

　　17、某估價事務所在1998年6月20日至7月20日評估了一宗房地產于1998年6月30日的價格。之后，有關方面對其估價結果有異議。現在若要求你重新估價以證明該估價結果是否真實，則重新估價的估價時點應為(　　)。

　　A、1998年6月30日

　　B、現在

　　C、重新估價的作業日期

　　D、要求重新估價的委托方指定的日期

　　答案：A

　　解析：估價時點是所要評估房地產的價值是在哪個具體日期的價值，與作業日期和雙方指定的日期無關。

　　18、報酬率=(　　)+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優惠。

　　A、平均利潤率

　　B、安全利率

　　C、經濟增長率

　　D、銀行貸款利率

　　答案：B

　　19、房地產價格是由房地產的(　　)這兩種相反的力量共同作用的結果。

　　A、供需與價格

　　B、需求與價格

　　C、供給與價格

　　D、供給與需求

　　答案：D

　　20、在一個估價項目中，估價目的、估價對象、估價時點三者是有著內在聯系的，其中(　　)是龍頭。

　　A、估價目的

　　B、估價對象

　　C、估價時點

　　D、估價目的和估價對象

　　答案：A

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　　21、為評估某宗房地產2002年10月13日的價格，選取了可比實例甲，其成交價格為3000元/m2，成交日期為2001年11月13日。經調查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產的價格平均每月比上月上漲1%。對可比實例甲進行交易日期修正后的價格為()元/m2。

　　A、3214

　　B、3347

　　C、3367

　　D、3458

　　答案：B

　　22、有甲、乙兩宗權益、區位、面積、實物條件等都一樣的土地，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價結果顯示乙土地連同地上建筑物價值低于甲土地的價值，這是由于()。

　　A、該建筑物的價值低于拆遷費用

　　B、該估價結果肯定有誤

　　C、甲土地的價值高于乙土地的價值

　　D、不可能出現這種情況

　　答案：A

　　解析：在甲、乙兩宗權益、區位、面積、實物條件等都一樣的情況下，一般情況下兩塊地的價值應當是一樣的，對于一塊地是空地，另一塊地上有建筑物的情況來說，如果地上建筑物的價值低于它的拆遷費用，那么建筑物的價值會成為負數，從而會降低該土地的價值。

　　23、某宗土地的規劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為()元/m2。

　　A、100

　　B、300

　　C、600

　　D、900

　　答案：D

　　解析：根據容積率=總建筑面積/土地總面積，可以求出土地總面積，然后土地總價除以土地總面積便可得到土地單價。

　　24、某商業大樓建造期2年，建成8年后補辦了土地使用權出讓手續，土地使用年限為40年，建筑物的經濟壽命為35年，評估時該建筑物的折舊年限應取()年。

　　A、35

　　B、45

　　C、48

　　D、50

　　答案：A

　　解析：經濟壽命應從大樓建成后開始計算，由于大樓的經濟壽命早于土地使用年限結束，所以其折舊年限應取大樓整個經濟壽命35年。

　　25、已知某臨街深度30.48米(即100英尺)、臨街寬度15米的矩形土地，總價為100萬元。相鄰有一臨街深度45.72米(即150英尺)、臨街寬度15米的矩形土地，根據四三二一和九八七六法則，其總價為()萬元。

　　A、109

　　B、117

　　C、124

　　D、130

　　答案：B

　　解析：100+100*(9%+8%)=117萬元。

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　　26、某住宅小區附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區房地產價值貶值屬于()。

　　A、物質折舊

　　B、功能折舊

　　C、經濟折舊

　　D、會計折舊

　　答案：C

　　解析：該釀酒廠在建筑物本身以外降低了住宅小區房地產價值，應當屬于經濟折舊。

　　27、一宗2000m2的工業用地，容積率為0.8，樓面地價為690元/m2。現按規劃擬改為商業用地，容積率為5.1，樓面地價為950元/m2，理論上應補地價(單價)為()元/m2。

　　A、552

　　B、3519

　　C、4293

　　D、4845

　　答案：C

　　解析：改用途前的土地單價=690*0.8=552元/m2，改用途后的土地單價=950*5.1=4845元/m2應補地價(單價)為改用途后的土地單價減去改用途前的土地單價，即4845-552=4293元/m2。

　　28、現有一宗規劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設開發法估價，假設按純商業用途的估算結果為800萬元，按純居住用途的估價結果為1000萬元。該宗土地的評估價值應為()。

　　A、800萬元

　　B、1000萬元

　　C、1800萬元

　　D、800-1000萬元

　　答案：D

　　解析：根據最高最佳使用原則，應當取最高價格的用途，所以該宗土地的評估價值應在兩種用途的價格之間確定。

　　29、判定某可比實例的成交價格比正常價格低6%，則交易情況修正系數為()。

　　A、0.060

　　B、0.940

　　C、1.060

　　D、1.064

　　答案：D

　　解析：交易情況修正系數=100/(100-6%)=1.064。

　　30、某宗土地取得成本為1000萬元，開發成本為1500萬元，管理費用為75萬元，銷售費用為35萬元，投資利潤率為12%，則開發利潤為()萬元。

　　A、180.0

　　B、300.0

　　C、309.0

　　D、313.2

　　答案：C

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