2016年房地產估價師《案例分析》訓練題第四套

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　　二、單項選擇題

　　(一)預計某宗房地產未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元，假定報酬率為6%。

　　1.上述該宗房地產的合理經營期限為(　　)年。

　　A.11.5

　　B.12

　　C.13.5

　　D.14

　　2.該宗房地產第14年的凈收益為(　　)萬元。

　　A.1

　　B.2

　　C.-1

　　D.14

　　3.該宗房地產的收益價格為(　　)萬元。

　　A.129.28

　　B.128.28

　　C.127.28

　　D.126.28

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　　(二)預計某宗房地產未來第一年的凈收益為25萬元，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元。試計算該宗房地產的合理經營期限及合理經營期限結束前后整數年份假定經營情況下的凈收益，如果報酬率為6%。

　　4.該宗房地產的合理經營期限為(　　)年。

　　A.12

　　B.12.5

　　C.13

　　D.13.5

　　5.該宗房地產第13年的凈收益為(　　)萬元。

　　A.1

　　B.-1

　　C.2

　　D.-2

　　6.該宗房地產的收益價格為(　　)萬元。

　　A.125

　　B.125.98

　　C.129.28

　　D.150

　　7.運用收益法估價一般不需求取(　　)。

　　A.報酬率

　　B.可比系數

　　C.資本化率

　　D.收益乘數

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　　(三)某宗房地產2007年6月的價格為1800元/m2，現需要調整到2007年10月1日的價格。已知該宗房地產所在地區類似房地產2007年4月1 日到10月1日的價格指數為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2005年1月1日的價格指數為100)。

　　8.該宗房地產2007年10月1日的價格為(　　)元/m2。

　　A.2 300.22

　　B.2 401.22C.2 502.22

　　D.2 302.22

　　9.在價格指數編制中，需要選擇某個時期作為基期，如果以某個固定的時期作為基期的話，則為(　　)。

　　A.環比價格指數

　　B.定基價格指數

　　C.價格變動指數

　　D.價格調整指數

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　　參考答案：

　　(一)1.該房屋的估價的主要技術路線可采用收益法和市場法來評估。

　　(1)收益法：

　　①計算該房地產在租賃期內的凈收益，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)并折現至估價時點;②計算該房地產在租賃期后的凈收益，并折現至估價時點;③把以上兩部分的未來凈收益折現值相加，得出委估房地產的現時價值。

　　(2)市場法：

　　由于該地區的房地產市場上該類房地產交易活躍、買賣和租賃發生頻繁，所以可用市場法來估算。

　　①假設委估房地產無租賃協議約束，用市場法評估出該房地產完全權利下的價值;

　　②假設委估房地產無租賃協議約束，用市場法評估出該房地產在估價時點，為某一時問期間內的租賃收益，并把該期間內的凈收益折現至估價時點，即為委估房地產在租賃期內的市場凈收益現值;

　　③根據租賃協議，計算房地產在租賃期內的凈收益，并折現至估價時點，即為租賃期內已確定的凈收益值;

　　④把房地產完全權利的價值減去租賃期內的市場凈收益現值，再加上租賃期內已確定的凈收益現值，即為委估房地產的現時價值。

　　2.應搜集的資料：去房地產交易中心及房地產經紀公司了解該類房地產的買賣、租賃的實例資料，對估價對象的租賃協議需充分理解，熟悉租金的價格內涵。

　　(二)根據題意需評估一宗出租經營用途的商業房地產的轉讓價格，應該是公開市場價值。

　　1.依據最高最佳使用原則是對的，但不一定就是三個可比實例中平均年凈收益最高的那一個(即350萬元/年)。因為題中這三個可比實例的具體資料缺乏，三個可比實例的經營規模不同，其規模與估價對象房地產哪一個比較接近未知;商業房地產含義很廣泛，經營項目是什么未知，所謂類似也顯得比較模糊，不甚清晰; 具體區段、位置不太清楚，而有些商業鋪位，特別是零售百貨、鞋帽、服裝之類，僅差一步之遙，人流量就會相差甚遠。綜上所述，所以不能簡單地就將年凈收益為 350萬元/年這一個可比實例的收入選作為待估房地產的年凈收益，這樣是不恰當的。

　　2.按照題意，是采用市場法估價，選取了三個比較合適的可比實例，應根據每個可比實例的具體資料，分別做交易情況的調整、交易日期的修正、房地產狀況(包括區位、權益、實物狀況)調整，求取每個可比實例在估價對象房地產的交易情況、交易日期、房地產狀況下的比準價格，最終求得此出租經營的商業房地產的比準價格。

　　(三)不正確.因為估價對象現實用途雖是工業.但估價用途應是商業.技術路線應按商業用地制定，優先選用比較法和收益法。

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