2016年房地產估價師《案例分析》模擬題第三套
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【摘要】2016年房地產估價師考試為10月15日-16日，為幫助考生有效備考2016年房地產估價師《理論與方法》考試，環球網校編輯為您搜集整理了"2016年房地產估價師《案例分析》模擬題第三套"，供大家參考，希望對您有所幫助，祝考試順利!
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案例一：
某城區缺少辦公用房，兩年前四公司兼并了該城區中二個有沿街二層標準工業廠房的工廠，兼并后自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租。現政府欲將該區段規劃改造為辦公商務區，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補償，向房地產估價機構進行專業咨詢。
據《城市房屋拆遷管理條例》和《城市房屋拆遷估價指導意見》，甲公司開發中心可能提出哪些評估要求?
對甲公司可能提出的評估要求，房地產估價機構該如何解答?
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參考答案：
一、甲公司可能提出的要求：
1.按改造后的辦公用途市場價值進行評估;
2.對辦公樓承租人損失進行評估;
3.對裝修、改造費用進行評估。
二、房地產估價機構可做的答復：
1.應按改造前的工業用途評估(筆者注：按法定用途)，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)評估價格中不包括改造裝修辦公樓的費用損失;按工業用途評估時可以另行委托評估停產停業損失補償。
2.經拆遷當事人協調同意或者經城市規劃行政管理部門確認，可以按照改造后辦公用途評估，也可以評估辦公樓承租人的損失。
3.對承租人的損失由甲公司與承租人協商解決。
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案例二：
甲、乙合作投資開發一房地產項目，雙方各出資1000萬元，經營收益各按50%分成。到項目建成時投資正好用完，銷售費用也已預提。項目的總建筑面積10000┫，售價3000元/┫，銷售稅費率為售價的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積100┫的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結算時再作處理。該項目在短期內銷售完成，實際銷售費用與預提的銷售費用相符，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應雙方各分得1381.05萬元，現因乙拿走一套價值30萬元的房屋，故乙實得1351.05萬元;乙則認為該套房屋的成本為25萬元，故只應從自己的應得收人中扣除12.5萬元，自己應分得 1368.55萬元。若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理?為什么?
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參考答案：
(1)甲、乙兩者的分配方案均不夠合理。(環球網校房地產估價師頻道為您整理)甲未考慮該套房屋的價值分割，而乙只考慮該套房屋的成本分割，未考慮房屋的利潤分割。
(2)正確的分配方案應該是按50%的分配比例對房地產開發項目的開發價值進行分割，則：
甲應該分得：2762.1÷2+30+2=1396.05萬元;
乙應該分得：2762.1÷2-30÷2=1366.05萬元。
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案例三：
某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業務，估價時點為2006年6月15日。根據委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年 6月通過出讓取得，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)2002年6月開始建設。委托方提供的實際成本價格為1800元/┫，包括土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經調查核實，認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產的重置價格為1800元/┫.
問題：
1.估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤?
2.在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?
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參考答案：
1.錯誤有：
(1)應采用符合估價時點市場情況的各項成本費用(或重置價格)。
或：不應采用實際支出時的各項成本費用。
(2)應根據估價對象的規模，確定客觀合理的開發周期，以此計算投資利息。
或：不應計自至估價時點。
(3)利潤應是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。
或：利潤不應是開發商的期望利潤。
可作為指錯題
2.重置價格還應減去折舊。
或：(1)可能存在的施工質量缺陷，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)有形損耗等各種原因產生的物質折舊。
(2)可能存在的爛尾樓設計過時(落后)等各種原因產生的功能折舊。
(3)可能存在的由于市場供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產生的經濟折舊。
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