房地產開發程序各階段的內容

　　(一)項目建議書和可行性研究

　　出房地產綜合開發項目建議書的編制應由城市綜合開發主管部門根據城市分區規劃或控制性詳細規劃組織編制。項目建議書應闡明項目的性質、規模、環境、資金來源、期限、進度、指標、拆遷、經營方式、經濟效益等。屬于直轄市或計劃單列市的城市報市計委批準，大型項日還要報建設部初審后再報國家計委批準。非直轄市或非計劃單列市的大型項目由城市綜合開發主管部門批準后，報建設部初審，再報國家發改委批準。

　　可行性研究應包括：項日背景及概況、建設條件、進度、投資估算、財務效益分析等內容。

　　(二)建設用地規劃許可證

　　《中華人民共和國城市規劃法》第31條規定：在城市規劃區內建設需要申請用地的必須持國家批準建設項目的有關文件，向城市規劃行政主管部門申請定點，由城市規劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規劃設計條件，核發建設用地規劃許可證。

　　《村莊和集鎮規劃建設管理條例》規定：建設單位和個人申請用地，必須持縣級以上人民政府批準的設計任務書或者其他批準文件，向縣級以上人民政府行政主管部門申請選址定點、行政主管部門審查同意并出具選址意見書后，建設單位方可依法向縣級人民政府土地管理部門申請用地。

　　以上兩種情況和規定要清楚。

　　(三)土地使用權證書

　　土地所有權，《中華人民共和國土地管理法》第二條規定：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。

　　土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用權者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓是一種國家壟斷行為。因為國家是國有土地的所有者，只有國家才能以土地所有者的身份出讓土地。城市規劃區集體所有的土地，必須依法征用轉為國有土地后，方可出讓土地使用權。土地使用權出讓可以采取拍賣、招標或協議的方式。