城鄉規劃師|廣東省出臺新規，推進征收農村集體土地留用地高效開發利用
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導讀
日前，廣東省自然資源廳發布《關于推進征收農村集體土地留用地高效開發利用的通知》，主要從轉換補償方式、簡化規劃用地手續、規范入市流轉、強化政府統籌、加強批后監管等方面入手，對現行征地留用地制度做進一步細化。通知自2020年10月1日起施行，有效期3年。
廣東省自然資源廳關于推進征收農村集體土地留用地高效開發利用的通知
粵自然資規字〔2020〕4號
各地級以上市人民政府，省政府各部門、各直屬機構：
為落實省委、省政府《關于對標三年取得重大進展硬任務扎實推動鄉村振興的實施方案》要求，推進我省征收農村集體土地留用地高效開發利用，切實保障被征地農民合法權益，全力助推鄉村振興戰略實施，經省人民政府同意，現就有關事項通知如下：
一、積極推進留用地兌現落實
(一)推動解決留用地歷史遺留問題。各地已依法批準征地、政府承諾或征地協議約定安排實物留用地但尚未落實的，應當充分利用新一輪國土空間規劃編制的窗口期，科學統籌謀劃并抓緊推動落實。對被征地農村集體經濟組織范圍內符合國土空間規劃的歷史遺留建設用地，鼓勵按規定完成違法行為處理并按規劃完善相關用地手續后，優先用于落實承諾或約定的實物留用地。
(二)鼓勵合理轉換留用地補償方式。在尊重被征地農村集體經濟組織意愿的前提下，鼓勵各地將長期難以落實的實物留用地轉以折算貨幣、置換物業方式予以落實，或以折價出資、入股方式參與各類城市新區、產業園區建設，由被征地農村集體經濟組織按出資、股權比例及相關約定分享收益。留用地折算貨幣補償標準由地級以上市人民政府研究制定，且不得低于折算時被征收土地所在地的工業用地級別基準地價。
(三)規范留用地置換為經營性物業。采用置換物業方式落實留用地的，應當由縣級以上人民政府自然資源主管部門與被征地農村集體經濟組織協商簽訂留用地置換物業協議，約定置換物業面積、位置、用途、交付時間、交付標準、物業返租等內容。置換物業由用地單位、縣級以上人民政府在被征收土地范圍內進行建設，或通過籌集其他土地上的經營性物業予以落實，建設及籌集成本、不動產登記費用納入征地成本，由用地單位承擔。農村集體經濟擬采用置換物業方式盤活國有留用地，并將國有留用地使用權交由政府收儲后公開出讓的，應將置換物業作為土地出讓條件納入出讓合同管理。
二、加快辦理規劃用地手續
(四)簡化辦理留用地規劃許可手續。留用地應當在城市、鎮、村莊規劃確定的建設用地范圍內選址，由縣級以上自然資源主管部門依據詳細規劃辦理規劃許可。主體項目的用地規劃許可或規劃條件已明確留用地的用地性質、規劃指標、紅線坐標等相關內容的，留用地無需再次單獨辦理規劃許可手續;主體項目的規劃許可或規劃條件未明確留用地相關內容的，用地單位或土地儲備機構提出申請后，由縣級以上人民政府自然資源主管部門出具規劃意見，核發建設用地規劃許可證并辦理后續用地手續。
(五)規范辦理留用地土地供應手續。縣級以上人民政府自然源主管部門應按有關規定同步核發規劃許可證、國有土地劃撥決定書(注明國有留用地無償返撥及規劃用途)，不需辦理土地有償使用手續和繳納土地出讓價款，需按規定辦理不動產登記，視同以出讓方式取得的國有建設用地。集體留用地由被征地農村集體經濟組織憑縣級以上人民政府自然資源主管部門核發的建設用地規劃批準文件申請辦理不動產登記。
三、鼓勵引導留用地入市流轉
(六)鼓勵國有和集體留用地入市流轉。農村集體經濟組織依法轉讓無償返撥的國有留用地使用權，應當通過公共資源交易平臺按照公開轉讓程序確定受讓人，由縣級以上人民政府自然資源主管部門與受讓人補簽土地出讓合同(出讓價款按轉讓成交價確定，不需繳納土地出讓價款)，由農村集體經濟組織與受讓人簽訂土地轉讓合同，將留用地的規劃條件作為土地出讓合同附件，由受讓人按規定繳納土地轉讓價款及相關稅費，并將土地轉讓價款直接支付給農村集體經濟組織。農村集體經濟組織出讓、轉讓、出租集體留用地使用權，經依法表決通過的，應當通過農村產權流轉管理服務平臺或公共資源交易平臺公開交易。
(七)分類辦理留用地規劃條件變更手續。留用地應當依據國土空間規劃確定為工業、商業等經營性用途，嚴格按照規劃用途開發利用，可按規定建設或改建為租賃住房。農村集體經濟組織出讓、轉讓其留用地使用權，需要按規劃變更土地用途、規劃條件的，按有關規定報有權機關批準，并撤銷原建設用地規劃批準文件、劃撥決定書，按照本通知第(五)條的規定，根據新規劃條件辦理重新核發建設用地規劃批準文件等相關手續。留用地使用權公開出讓、轉讓后，需要按規劃變更土地用途、規劃條件的，應當依法辦理規劃條件變更手續，并按規定調整土地價款。
(八)允許留用地指標適度調劑使用。農村集體經濟組織在自身留用地指標已落實的前提下，可根據消化歷史遺留建設用地、“三舊”改造等實際需要，編制留用地指標調劑方案，向所在地縣級以上自然資源主管部門申請在本縣(市、區)范圍內調劑使用其他農村集體經濟組織尚未兌現的留用地指標。留用地指標調劑方案應列明調入及調出方意見、指標核定文件及調劑價格、調入方指標落實及擬調入指標情況，經調入、調出的農村集體經濟組織依法表決通過并進行不少于15日的公示，由所在地縣級自然資源主管部門報經本級人民政府同意，并報地級以上市自然資源主管部門核定后實施。留用地指標調劑價格不得低于調出方所在地的留用地折算貨幣補償標準。
四、統籌推進留用地開發利用
(九)加大政府統籌開發利用力度。縣級以上人民政府應當組織有關部門對已落實留用地的開發利用情況進行全面清查，編制留用地歷史遺留問題解決及統籌開發利用方案，并納入地方產業規劃及招商引資平臺管理。鼓勵縣級以上人民政府引導農村集體經濟組織將其國有留用地使用權交由政府收儲并公開出讓后返還物業、折算貨幣補償，或與農村集體經濟組織協商簽訂托管協議，通過統一招商等方式對留用地進行統籌開發利用，各方根據托管協議約定分享相關收益。
(十)鼓勵引入市場主體合作開發。農村集體經濟組織可將零星、分散的留用地交由所屬經濟聯合社、股份合作社進行集中連片開發和統一經營管理。農村集體經濟組織經依法表決通過，擬引入市場主體合作開發留用地的，可先以公開招標方式引入前期服務單位，按照自然資源主管部門出具的規劃條件，研究提出留用地合作開發條件，再通過農村產權流轉管理服務平臺或公共資源交易平臺公開選取合作開發主體，以入股、聯營等方式合作開發建設;涉及留用地使用權轉移的，憑成交確認書確認合作開發主體，并按本通知第(六)條的規定辦理相關手續。
(十一)鼓勵留用地按規定實施改造。2009年12月31日前已實際建設使用，因不符合相關規劃而無法納入省“三舊”改造地塊數據庫的留用地，允許按規定調整相關規劃后標圖入庫并實施改造。鼓勵農村集體經濟組織經依法表決通過，將本村權屬范圍內的留用地納入舊村莊全面改造項目統籌開發利用，參照邊角地、夾心地、插花地有關規定進行用地報批，并協議出讓給通過公開方式選擇的舊村莊合作改造主體一并實施改造，不受本通知第(六)條、第(十)條關于公開交易規定的限制。
五、切實加強留用地批后監管
(十二)積極預防和處置閑置留用地。農村集體經濟組織應當按照建設用地規劃批準文件、劃撥決定書規定的時限，對留用地進行開發建設，確不具備自主開發能力，又無法引入市場主體合作開發的留用地，農村集體經濟組織應當及時按程序組織留用地入市流轉，或交由政府收儲并公開出讓后按約定返還物業、折算貨幣補償;對于超期未開工的留用地，政府及有關部門應合理變更規定開竣工時間，切實履行開竣工督促職責，避免產生新的閑置土地;對于已構成閑置的留用地，應當依法依規進行處置，按規定收回留用地使用權后轉以折算貨幣、置換物業方式落實補償的，須繳納土地閑置費。
(十三)加強合同及社會信用管理。留用地出讓、轉讓、出租合同中，應當就規劃條件、動工開發及竣工時間、閑置處置、土地閑置費收繳、土地使用權收回以及產業準入、投產時間、投資強度、產出效益、節能環保、運營監管、違約責任等內容作出明確約定，并依約實行土地全生命周期管理。農村集體經濟組織、留用地合作開發主體未按法律法規及出讓、轉讓、出租等相關合同約定進行開發建設的，應當承擔違法違規及違約責任，并按規定由有關部門將其行為納入社會信用管理，對其實施聯合懲戒。
(十四)規范留用地開發利用收益管理。留用地折算貨幣、置換物業及開發建設返還給被征地農村集體經濟組織的貨幣補償款、物業、股權、分紅等相關收益，均應支付給農村集體經濟組織或登記在其名下，作為農村集體資產進行統一經營管理，由農村集體經濟組織自行決定用于發展集體經濟、提高農民生活水平或改善人居環境及教育、養老、醫療保障服務水平等，并由縣級農業農村及農村財務主管部門、鎮(街)對收益使用情況進行監管。
本通知自2020年10月1日起施行，有效期3年。地級以上市人民政府可結合實際制定實施細則。
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