2012年注會《經濟法》輔導：擔保物權制度(2)

　　2、抵押登記

　　(1)登記是抵押權的生效條件(.必須登記的)

　　根據《物權法》的規定有：一、建筑物和其他土地附著物;二、建設用地使用權;三、以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權;四、正在建造的建筑物。

　　提示：不動產的抵押必須辦理抵押物登記，抵押權自登記之日起設立。如果當事人未辦理登記，只是抵押權未設立，但不影響抵押合同的生效。考生應注意的是：抵押合同自簽訂之日起成立并生效，是否登記不影響抵押合同的生效，只影響抵押權的設立。

　　【例題】鄭某開辦公司資金不足，其父將3間祖屋以25萬元賣給即將回國定居的郭某，但其父還未來得及辦理過戶手續即去世。鄭某不知其父賣房一事，繼承了這筆房款及房屋，并辦理了登記手續。隨后，鄭某以3間祖屋作抵押向陳某借款10萬元，將房產證交給了陳某，但沒有辦理抵押登記。下列哪些選項是正確的?

　　A、鄭某的父親與郭某之間的房屋買賣合同有效

　　B、鄭某享有房屋的所有權

　　C、鄭某在其父親去世后，有義務協助郭某辦理房屋過戶手續

　　D、陳某對房屋不享有抵押權

　　答案：ABCD

　　解析：(1)鄭某的父親和郭某之間雖然沒有辦理房屋過戶登記手續，但并不影響房屋買賣合同的效力，他們之間的房屋買賣合同是有效的，郭某雖未取得房屋的所有權，但享有合同債權，故A正確;(2)因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。鄭某的父親與郭某未辦理房屋過戶登記手續，房屋仍然屬于鄭某父親所有，鄭某自其父親死亡時，可以在繼承開始時取得該房屋的所有權，鄭某實際取代了其父在房屋買賣合同中當事人的地位，所以鄭某有義務協助郭某辦理房屋過戶手續，故BC正確;(3)以建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。因為鄭某和陳某之間的抵押未辦理抵押登記，因此抵押權不成立，陳某對房屋不享有抵押權，D項說法正確。

　　(2)登記為對抗第三人的效力(可以不登記)

　　生產設備、原材料、半成品、產品，正在建造的船舶、航空器，交通運輸工具設定抵押，或者以《物權法》規定的動產設定抵押，抵押權自抵押合同生效時設立。未經登記，不得對抗善意第三人。因此，對這些財產是否進行抵押登記，完全由當事人決定。抵押合同自簽訂之日起成立并生效，只是未登記的，不能對抗善意第三人。

　　舉例：甲企業以生產設備作為抵押向乙銀行貸款1000萬元，雙方4月1日簽訂了抵押合同，4月10日辦理了抵押登記。抵押合同的生效日期為4月1日，抵押權設立的時間為4月1日。但4月10日登記后，如果甲企業未經乙銀行同意擅自轉讓抵押權，乙銀行可以對抗第三人;如果未經登記，則不能對抗善意第三人。

　　(二)抵押權的效力

　　1、抵押人的權利

　　(1)抵押物的占有權。一般情況下，抵押權的效力不及于抵押物的孳息。但是，債務人不履行到期債務致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息。但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。

　　舉例：甲、乙企業簽訂10萬元的買賣合同，甲企業以自己空置廠房設定抵押。債務人甲企業到期不能支付貨款，該廠房于2008年1月1日被人民法院依法扣押。自扣押之日起，債權人乙企業有權收取該廠房出租得的租金。(法定孳息)。

　　(2)抵押物的收益權

　　①先抵押后出租的，抵押權優先

　　抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已經抵押的財產出租時，如果抵押人“未告知”承租人財產已經抵押的，“抵押人”對承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人“已經書面告知”承租人該財產已經抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由“承租人自己”承擔。

　　②先出租后抵押的，租賃合同優先

　　抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。

　　舉例：甲、乙簽訂房屋租賃合同，甲將自己的房屋出租給乙，租賃期間為2008年1月1日-2008年12月31日。4月1日，甲以該房屋作抵押向丙借款100萬元，借款期限為6個月，抵押時甲書面告知了承租人乙。10月1日，由于甲到期不能清償債務，經拍賣，房屋轉移給丁。根據規定，對于先出租后抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期限內(2008年12月31日前)對抵押權的受讓人丁繼續有效。

　　(3)抵押物的處分權

　　抵押期間，抵押人經抵押權人“同意”轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

　　提示：抵押財產轉讓要生效是以抵押權人的同意為條件的。

　　【例題】陳某向賀某借款20萬元，借期2年。陳某以自己的房屋提供抵押擔保并辦理了登記。抵押期間，謝某向陳某表示愿意以50萬元購買陳某的房屋。根據《物權法》的規定，下列表述中，正確的是( )。

　　A、陳某將該房屋賣給謝某應得到賀某的同意

　　B、如陳某經賀某同意將該房屋賣給了謝某，則應將轉讓所得價款提前清償債務或者提存

　　C、如謝某代為償還20萬元借款，則陳某的轉讓行為無須得到賀某同意

　　D、如謝某代為償還20萬元借款，則陳某的轉讓行為還須得到賀某同意

　　答案：ABC

　　解析：(1)抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存，故AB正確;(2)抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外，故C正確;D錯誤。

　　2、抵押權人的權利

　　(1)保全抵押物

　　如果抵押物受到抵押人或第三人的侵害，抵押權人有權要求停止侵害、恢復原狀、賠償損失。

　　(2)放棄抵押權

　　主債務人以自己的財產設定抵押，抵押權人放棄該抵押權的，其他擔保人在抵押權人喪失優先受償權益的范圍內免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。

　　舉例：A企業向B銀行貸款100萬元，A企業以機器設備設定抵押，同時C企業以廠房設定抵押。如果債權人B銀行放棄“主債務人”A企業提供的抵押，則C企業在其放棄權利的范圍內免除擔保責任。

　　(3)抵押權變更順位

　　抵押權人與抵押人可以協議變更抵押權順位以及被擔保的債權數額等內容，但抵押權的變更，未經其他抵押權人“書面同意”，不得對其他抵押權人產生不利影響。

　　(4)優先受償權

　　在債務人不履行到期債務時，抵押權人有權以抵押財產折價或者以拍賣、變賣抵押物的價款優先于普通債權人受償。抵押物折價或者拍賣、變賣該抵押物的價款不足清償債權的，不足清償的部分由債務人按普通債權清償。

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