土地增值稅增值額的確定—新建房地產(chǎn)扣除項目的確定

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

(1)土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi);

(2)前期工程費(fèi);

(3)建筑安裝工程費(fèi);

(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi);

(5)公共配套設(shè)施費(fèi);

(6)開發(fā)間接費(fèi)用。

【注意】

(1)銷售已裝修房屋的裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定，不得扣除。

(3)多個房地產(chǎn)項目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

(4)質(zhì)量保證金開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。

(5)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用，開發(fā)費(fèi)用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時，不是按實際發(fā)生額，而是計算扣除，計算方法的選擇取決于財務(wù)費(fèi)用中的利息支出。

(1)能夠分?jǐn)偫⒅С觯⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

【注意】

①超過上浮幅度的部分不允許扣除。

②超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

③有金融機(jī)構(gòu)和其他機(jī)構(gòu)借款的，不能同時適用兩種辦法。

④清算時，已開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)至財務(wù)費(fèi)用中扣除

(2)不能分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款提供證明的：

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

【注意】全部使用自有資金，沒有利息支出的，按以上方法扣除。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。教育費(fèi)附加和地方教育附加視同稅金扣除。

【注意】在計算稅金時要注意題目中給定的納稅人的情況：

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。

(2)其他納稅人：印花稅(按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的0.5‰貼花)、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。

(3)營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。

【總結(jié)】

5.財政部規(guī)定的其他扣除項目

只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，其他納稅人不適用，加計20%扣除。

加計扣除費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

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練一練

【例題】2017年4月稅務(wù)機(jī)關(guān)對某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的房地產(chǎn)項目進(jìn)行土地增值稅清算，該房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的資料如下：

(1)2016年6月以17760萬元購得一宗土地使用權(quán)，并繳納契稅。

(2)自2016年7月起，對受讓土地50%的面積進(jìn)行一期項目開發(fā)，發(fā)生開發(fā)成本6000萬元，管理費(fèi)用200萬元，銷售費(fèi)用400萬元，銀行貸款憑證顯示利息支出600萬元，允許扣除的有關(guān)稅金及附加290萬元。

(3)2017年3月該項目實現(xiàn)全部銷售，共計取得不含稅收入31000萬元。

其他資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為5%;不考慮土地價款抵減增值稅銷售額的因素;該項目未預(yù)繳土地增值稅。

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數(shù)。

(1)簡要說明房地產(chǎn)開發(fā)成本包含的項目。

(2)簡要說明房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除標(biāo)準(zhǔn)。

(3)計算該公司清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權(quán)支付金額。

(4)計算該公司清算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)。

(5)計算該公司清算土地增值稅時應(yīng)繳納的土地增值稅。

【答案】

(1)房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除標(biāo)準(zhǔn)：

①納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額)。

②納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。

(3)取得土地使用權(quán)所支付的金額=17760×(1+5%)×50%=9324(萬元)

(4)房地產(chǎn)開發(fā)成本=6000(萬元)

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=600+(9324+6000)×5%=1366.2(萬元)

允許扣除的稅金及附加=290(萬元)

其他扣除項目=(9324+6000)×20%=3064.8(萬元)

允許扣除項目金額的合計數(shù)=9324+6000+1366.2+290+3064.8=20045(萬元)

(5)增值額=31000-20045=10955(萬元)

增值率=10955÷20045×100%=54.65%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%。

應(yīng)納土地增值稅稅額=10955×40%-20045×5%=3379.75(萬元)

【例題】某市房地產(chǎn)開發(fā)公司競拍取得一宗土地使用權(quán)，支付價稅合計6000萬元，2016年3月占用80%開發(fā)寫字樓。開發(fā)期間發(fā)生開發(fā)成本4000萬元;管理費(fèi)用2800萬元、銷售費(fèi)用1600萬元、利息費(fèi)用400萬元(不能提供金融機(jī)構(gòu)的證明)。9月份該寫字樓竣工驗收，10～12月將寫字樓總面積的3/5直接銷售，銷售合同記載取得不含稅收入為12000萬元。12月，該房地產(chǎn)開發(fā)公司的建筑材料供應(yīng)商催要材料價款，經(jīng)雙方協(xié)商，房地產(chǎn)開發(fā)公司用所開發(fā)寫字樓的1/5抵償材料價款。剩余的1/5公司轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)自用。

(注：開發(fā)費(fèi)用扣除的比例為10%，選擇簡易計稅方法，假定不考慮地方教育附加)

(1)計算寫字樓土地增值稅準(zhǔn)予扣除項目的金額。

【答案】

抵債部分的寫字樓也應(yīng)視同銷售繳稅。

土地使用權(quán)金額=6000×80%×(4÷5)=3840(萬元)

開發(fā)成本=4000×(4÷5)=3200(萬元)

開發(fā)費(fèi)用=(3840+3200)×10%=704(萬元)

允許扣除的稅金=12000÷3×4×5%×(7%+3%)=80(萬元)

加計扣除金額=(3840+3200)×20%=1408(萬元)

扣除項目金額總計=3840+3200+704+80+1408=9232(萬元)

(2)計算銷售寫字樓應(yīng)繳納土地增值稅。

【答案】銷售收入=12000÷3×4=16000(萬元)

增值額=16000-9232=6768(萬元)

增值率=6768÷9232×100%=73.31%

應(yīng)繳納土地增值稅=6768×40%-9232×5%=2245.6(萬元)

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