第五章、其他相關稅收法律制度

　　七、土地增值稅(難點)

　　1、土地增值稅的特點：在房地產轉讓環節征收;以房地產轉讓實現的增值額為計稅依據;征稅面比較廣;采用扣除法或評估法計算增值額;實行超率累進稅率。P202

　　2、土地增值稅的征稅范圍：

　　①土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為征稅，對出讓國有土地的行為不征稅;

　　②土地增值稅既對轉讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其附著物產權的行為征稅。

　　③土地增值稅只對有償轉讓的房地產征稅。

　　3、房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如產權未發生轉移，不征收土地增值稅。單位與單位之間，征收;單位與個人之間，征收;個人與個人之間，不征收。P203-205

　　4、房地開發費用：財務費用中的利息支出(能分攤，5%;不能分攤，10%)

　　①允許扣除的房地產開發費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%;

　　②允許扣除的房地產開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%

　　5、與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。P208-209

　　6、土地增值稅的計算公式：

　　①增值額未超過扣除項目金額50%：土地增值稅應納稅額=增值額×30%;

　　②增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%：土地增值稅應納稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%;

　　③增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%：土地增值稅應納稅額=增值稅×50%-扣除項目金額×15%;

　　④增值額超過扣除項目金額200%：土地增值稅應納稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%。P210-211

　　7、土地增值稅稅收減免：

　　①納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免稅;超過20%的，應按全部增值額繳納土地增值稅;

　　②因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅;

　　③企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%，免征土地增值稅;

　　④對居民個人轉讓住房一律免征土地增值稅。P212-213

　　8、土地增值稅納稅申報程序、納稅清算、納稅地點

　　①納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后7天內，到稅務機關繳納土地增值稅;

　　②土地增值稅的清算條件：符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;直接轉讓土地使用權的。

　　③土地增值稅的核定征收：未設置賬簿的;拒不提供納稅資料;查賬;逾期仍不清算的;計稅依據明顯偏低，又無正當理由。

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