四、土地增值稅的計稅依據(jù)$lesson$

　　增值額的計算公式為：增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一扣除項目

　　(一)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益;從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　(二)扣除項目及其金額(重點掌握)

　　1、取得土地使用權(quán)所支付的金額(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)：包括地價款和取得使用權(quán)時按政府規(guī)定繳納的費用。

　　【例題】下列項目中，征收土地增值稅確定取得土地使用權(quán)所付金額中地價款的方法，正確的是( )。

　　A、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地價款

　　B、以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為補繳的出讓金

　　C、以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為補繳的出讓金和費用

　　D、以其他方式取得土地使用權(quán)的，為建房的費用與成本

　　答案：B

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)成本(適用新建房轉(zhuǎn)讓)：包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用

　　【例題】下列項目中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本的有(　　)。

　　A、土地出讓金　　 B、耕地占用稅

　　C、公共配套設(shè)施費　　D、借款利息費用

　　答案：BC

　　3、房地產(chǎn)開發(fā)費用(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

　　(1)納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

　　最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

　　(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

　　【例題】企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額1000萬元;房地產(chǎn)開發(fā)成本6000萬元;向金融機(jī)構(gòu)借入資金利息支出400萬元(能提供貸款證明)，其中超過國家規(guī)定上浮幅度的金額為100萬元;該省規(guī)定能提供貸款證明的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用為5%。該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用是( )萬元。

　　A、370　　 B、650

　　C、750　　 D、850

　　答案：B

　　解析：該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(萬元)。

　　4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)：包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅。教育費附加視同稅金扣除。