2012年初級經濟法：其他相關稅收法律制度(18)
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第七節 土地增值稅法律制度$lesson$
一、土地增值稅概述
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。
二、納稅人
1、土地增值稅的納稅人，是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。
2、土地增值稅的納稅義務人不論法人與自然人;不論經濟性質;不論內資與外資企業、中國公民與外籍個人;不論部門。
提示：轉讓方將不動產所有權、土地使用權轉讓給承受方：轉讓方交營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅、所得稅;承受方交契稅、印花稅。
【例題】張某于2005年以每套80萬元的價格購入兩套高檔公寓作為投資。2006年將其中一套公寓以100萬元的價格轉讓給謝某，從中獲利20萬元，根據我國稅收法律制度的規定，張某出售公寓的行為應繳納的稅種有( )。(2007年)
A、個人所得稅 B、營業稅
C、契稅 D、土地增值稅
答案：ABD
解析：本題考核房屋轉讓環節涉及的稅種。按照相關規定，本題中涉及營業稅和土地增值稅。由于張某在05年購買的房屋，于06年轉讓，在5年以內，因此也要按照規定繳納個人所得稅。
三、征稅范圍
1、征稅范圍的一般規定：
(1)土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為征稅，對出讓國有土地使用權的行為不征稅;
(2)土地增值稅既對轉讓土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其他附著物產權的行為征稅;
(3)土地增值稅只對有償轉讓的房地產征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。
解釋：土地增值稅的征稅范圍具有“國有”、“轉讓”、“取得收入”三個關鍵特征。
2、征稅范圍的具體和特殊規定(易出單選題、多選題)
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征收土地增值稅 |
不征收土地增值稅 |
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（1）出售國有土地使用權；
（2）取得土地使用權后進行房屋開發建造然后出售的；
（3）存量房地產買賣；
（4）抵押期滿以房地產抵債（發生權屬轉讓）；
（5）單位之間交換房地產（有實物形態收入）；
（6）投出方或接受方屬于房地產開發的房地產投資；
（7）投資聯營后將投入的房地產再轉讓的；
（8）合作建房建成后轉讓的
。
|
（1）出讓國有土地的行為；
（2）繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產；
（3）將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的行為；
（4）通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業。
（5）以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅（非房地產企業）；
（6）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途；
（7）個人之間互換自有居住用房地產；
（8）合作建房，建成后按比例分房自用的；
（9）房地產的出租；
（10）對房地產的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅；
（11）企業兼并轉讓房地產；房地產的代建房行為；房地產的重新評估。 |
【例題1】下列各項中,應當征收土地增值稅的是( )。
A、公司與公司之間互換房產
B、房地產開發公司為客戶代建房產
C、兼并企業從被兼并企業取得房產
D、雙方合作建房按比例分配房產后自用
答案：A
解析：本題考核土地增值稅的征稅范圍。土地增值稅征稅范圍規定，房地產開發公司為客戶代建房產，沒有發生房屋產權的轉移，不屬于土地增值稅征稅范圍;兼并企業從被兼并企業取得房產、合作建房按比例分配房產后自用，暫免征收土地增值稅。
【例題2】某房地產公司出售一幢已辦理竣工結算的商用寫字樓，獲得2000萬元。根據稅收法律制度的有關規定，下列各稅中，屬于該公司此項售樓業務的應繳納的稅種有( )。
A、契稅 B、營業稅 C、印花稅 D、土地增值稅
答案：BCD
解析：本題考核出售房產應繳納的稅種。出售房產應繳納營業稅、印花稅和土地增值稅，而契稅是對買受人征收的。
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