三、契稅的計稅依據、稅率和應納稅額的計算$lesson$

　　(一)契稅的計稅依據

　　1、國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣：成交價格作為計稅依據。

　　2、土地使用權贈與、房屋贈與，由征稅機關參照土地使用權出售、房屋買賣市場價格確定。

　　3、土地使用權交換、房屋交換：交換土地使用權、房屋的“價格差額”。

　　提示： 交換價格不相等的，由多交付貨幣的一方繳納契稅;交換價格相等的，免征契稅。

　　4、以劃撥方式取得的土地使用權，經批準轉讓房地產時，以補交的土地使用權出讓費用或者土地收益為計稅依據。

　　(二)契稅的稅率：比例稅率(3%-5%)

　　(三)契稅應納稅額的計算

　　應納稅額=計稅依據×稅率

　　【例題1】2008年，王某獲得單位獎勵房屋一套。王某得到該房屋后又將其與李某擁有的一套房屋進行交換。房地產評估機構評估獎勵王某的房屋價值30萬元，李某房屋價值35萬元，協商后，王某實際向李某支付房屋交換價格差額款5萬元。稅務機關核定獎勵王某的房屋價值28萬元。已知當地規定的契稅稅率為4%。

　　要求：計算王某應繳納的契稅稅額。

　　解析：根據契稅法律制度的規定，以獲獎方式取得房屋權屬的應視同房屋贈與征收契稅，計稅依據為稅務機關參照市場價格核定的價格，即28萬元。房屋交換且交換價格不相等的，應由多支付貨幣的一方繳納契稅，計稅依據為所交換的房屋價格的差額，即5萬元。因此，王某應就其獲獎承受該房屋權屬行為和房屋交換行為分別繳納契稅。

　　(1)王某獲獎承受房屋權屬應繳納的契稅稅額=280000×4%=11200元

　　(2)王某房屋交換行為應繳納的契稅稅額=50000×4%=2000元

　　(3)王某實際應繳納的契稅稅額=11200+2000=13200元

　　【例題2】林某有面積為140平方米的住宅一套，價值96萬元。黃某有面積為120平方米的住宅一套，價值72萬元。兩人進行房屋交換，差價部分黃某以現金補償林某。已知契稅適用稅率為3%，黃某應繳納的契稅稅額為(　)萬元。(2008年)

　　A、4.8　 B、2.88 C、2.16　　　　D、0.72

　　答案：D

　　解析：本題考核契稅應納稅額的計算。土地使用權交換、房屋交換，為所交換土地使用權、房屋的“價格差額”;交換價格不相等的，由多交付貨幣的一方繳納契稅。黃某應繳納的契稅=(96-72)×3%=0.72(萬元)。

　　【例題3】周某原有兩套住房，2009年8月，出售其中一套，成交價為70萬元;將另一套以市場價格60萬元與謝某的住房進行了等價置換;又以100萬元價格購置了一套新住房，已知契稅的稅率為3%。周某計算應繳納的契稅的下列方法中，正確的有(　)。(2010年)

　　A.、100×3%=3(萬元)

　　B、(100+60)×3%=4.8(萬元)

　　C、(100+70)×3%=5.1(萬元)

　　D、(100+70+60)×3%=6.9(萬元)

　　答案：A

　　解析：本題考核契稅的計算。契稅是由承受土地房屋權屬轉移的單位和個人繳納的;對于交換土地使用權或房屋的，交換價格相等的，免征契稅。本題中周某只有購買新住房需要繳納契稅。

　　四、契稅的稅收優惠

　　1、國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免征契稅;

　　2、城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，免征契稅;

　　3、因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征契稅;

　　4、土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區、直轄市人民政府確定;

　　5、納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，用于農、林、牧、漁業生產的，免征契稅;

　　6、依照我國有關法律規定以及我國締結或參加的雙邊和多邊條約或協定的規定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館、聯合國駐華機構及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受土地、房屋屬的，經外交部確認，可以免征契稅。

　　五、契稅征收管理

　　1、契稅納稅環節：納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。

　　2、契稅納稅地點：土地、房屋所在地。

　　3、契稅納稅期限：納稅義務發生之日起10日內。

　　【例題】符合契稅減免稅規定的納稅人，向土地、房屋所在地征收機關辦理減免稅手續的期限為簽訂轉移產權合同后的( )。

　　A、5日內 B、7日內 C、10日內 D、30日內

　　答案：C

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