5.3 投資性房地產的轉換和處置

　　5.3.1房地產的轉換

　　(一)房地產的轉換形式及轉換日

　　房地產的轉換，實質上是因房地產用途發生改變而對房地產進行的重新分類。企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變，且滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：

　　1.投資性房地產開始自用。即投資性房地產轉為自用房地產。在此種情況下，轉換日為房地產達到自用狀態，企業開始將房地產用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。

　　2.作為存貨的房地產改為出租。通常指房地產開發企業將其持有的開發產品以經營租賃的方式出租，存貨相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下，轉換日為房地產的租賃期開始日。租賃期開始日，是指承租人有權行使其使用租賃資產權利的日期。

　　3.自用建筑物或土地使用權停止自用，改為出租。即企業將原本用于生產商品、提供勞務或者經營管理的房地產改用于出租，固定資產或土地使用權相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下，轉換日為租賃期開始日。

　　4.自用土地使用權停止自用改用于資本增值。即企業將原本用于生產商品、提供勞務或者經營管理的土地使用權改用于資本增值，將土地使用權相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下，轉換日為自用土地使用權停止自用后確定用于資本增值的日期。

　　(二)房地產轉換的會計處理

　　1.成本模式下的轉換

　　(1)采用成本模式計量的投資性房地產轉為自用房地產

　　企業將采用成本模式計量的投資性房地產轉為自用房地產時，應當按該項投資性房地產在轉換日的賬面余額、累計折舊、減值準備等，分別轉入“固定資產”、“累計折舊”、“固定資產減值準備”等科目，按其賬面余額，借記“固定資產”或“無形資產”科目，貸記“投資性房地產”科目，按已計提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產累計折舊(攤銷)”科目，貸記“累計折舊”或“累計攤銷”科目，原已計提減值準備的，借記“投資性房地產減值準備”科目，貸記“固定資產減值準備”或“無形資產減值準備”科目。即將投資性房地產的賬面價值轉為固定資產的賬面價值。

　　【例6】20×7年7月末，甲企業將出租在外的廠房收回，8月1日開始用于本企業生產商品，該廠房相應由投資性房地產轉換為自用房地產。該項房地產在轉換前采用成本模式計量，截至20×7年7月31日，賬面價值為 3 765萬元，其中，原價5 000元;累計已提折舊1 235萬元。

　　甲企業20×7年8月1 日的賬務處理如下：

　　借：固定資產 50 000 000

　　投資性房地產累計折舊(攤銷) 12 350 000

　　貸：投資性房地產――× ×廠房 50 000 000

　　累計折舊 12 350 000

　　(2)作為存貨的房地產轉換為采用成本模式計量的投資性房地產

　　企業將作為存貨的房地產轉換為采用成本模式計量的投資性房地產時，應當按該項存貨在轉換日的賬面價值，借記“投資性房地產”科目，原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目，按其賬面余額，貸記“開發產品”等科目。即將存貨的賬面價值轉為投資性房地產的賬面價值。

　　【例7】甲企業是從事房地產開發業務的企業，20×7年3月10日，甲企業與乙企業簽訂了租賃協議，將其開發的一棟寫字樓整體出租給乙企業使用，租賃期開始日為20×7年4月15日。20×7年4月15 日，該寫字樓的賬面余額45 000 萬元，未計提存貨跌價準備，轉換后采用成本模式計量。甲企業20×7年4月15的賬務處理如下：

　　借：投資性房地產――××寫字樓 450 000 000

　　貸：開發產品 450 000 000

　　(3)自用土地使用權或建筑物轉換為以成本模式計量的投資性房地產

　　企業將自用土地使用權或建筑物轉換為以成本模式計量的投資性房地產時，應當按該項土地使用權或建筑物在轉換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別轉入“投資性房地產”、“投資性房地產累計折舊(攤銷)”、“投資性房地產減值準備”科目，按其賬面余額，借記“投資性房地產”科目，貸記“固定資產”或“無形資產”科目，按已計提的折舊或攤銷，借記“累計折舊”或“累計攤銷”科目，貸記“投資性房地產累計折舊(攤銷)”科目，原已計提減值準備的，借記“固定資產減值準備”或“無形資產減值準備”科目，貸記“投資性房地產減值準備”科目。即將固定資產的賬面價值轉為投資性房地產的賬面價值。

　　【例8】甲企業擁有一棟辦公樓，用于本企業總部辦公。20×7年3月10日，甲企業與乙企業簽訂了經營租賃協議，將這棟辦公樓整體出租給乙企業使用，租賃期開始日為20×7年4月15日 ，為期5年。20×7年4月 15日，這棟辦公樓的賬面余額45 000 萬元，已計提折舊300萬元。假設甲企業所在城市沒有活躍的房地產交易市場。甲企業20×7年4月15日的賬務處理如下：

　　借：投資性房地產――× ×寫字樓 450 000 000

　　累計折舊 3 000 000

　　貸：固定資產 450 000 000

　　投資性房地產累計折舊(攤銷) 3 000 000

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