三、抵押

　　抵押是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人“不轉移”財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。

　　(一)抵押財產

　　1、可以抵押的財產

　　(1)建筑物和其他土地附著物;

　　(2)建設用地使用權;

　　解釋：以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。

　　(3)以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權;

　　(4)生產設備、原材料、半成品、產品;

　　(5)正在建造的建筑物、船舶、航空器;

　　解釋：以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的建筑物抵押的，當事人只要辦理抵押物登記的，抵押有效。

　　(6)交通運輸工具。

　　2、不能抵押的財產

　　(1)土地所有權;

　　(2)耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權;

　　解釋：當事人以農作物和與其尚未分離的土地使用權同時抵押的，土地使用權部分的抵押無效(耕地不能抵押);

　　(3)學校、醫院、幼兒園等以共益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施;

　　解釋：當事人以其教育設施、醫療衛生設施以外的財產為自身債務設定抵押的，人民法院可以認定抵押有效。

　　(4)所有權、使用權不明或者有爭議的財產;

　　(5)依法被查封、扣押、監管的財產。

　　解釋：已經設定抵押的財產被查封、扣壓的，不影響抵押權的效力。

　　3、抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值，超出的部分不具有優先受償的效力。財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。

　　4、 共有財產

　　(1)“按份共有人”以其共有財產中享有的份額設定抵押的，抵押有效。

　　(2)“共同共有人”以其共有財產設定抵押，未經其他共有人的同意，抵押無效;但是，其他共有人知道或者應當知道而未提出異議的視為同意。

　　(二)抵押合同和抵押登記

　　1、設立抵押權，當事人“應當”采取書面形式訂立抵押合同。抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。

　　2、必須登記的(登記是抵押權的生效條件)

　　(1)建筑物和其他土地附著物;

　　(2)建設用地使用權;

　　(3)以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權;

　　(4)正在建造的建筑物。

　　根據《物權法》的規定，只有這四種財產必須辦理抵押物登記，抵押合同自“登記之日”起生效。

　　3、企業、個體工商戶、農業生產經營者以生產設備、原材料、半成品、產品等動產抵押的，應當向抵押人所在地的工商行政管理部門辦理登記。 對這些財產應當進行抵押登記，但無論是否登記，抵押合同自“簽訂之日”起成立并生效;只是未登記的，不能對抗善意第三人。(登記不是生效要件)

　　4、 以其他財產抵押的，可以自愿辦理抵押權登記，抵押合同自簽訂之日起生效。(可以不登記、簽訂生效)

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