本文分享2025年中級會計經濟法專題五物權法律制度歷年真題，供考生練習，鞏固知識點。

專題五 物權法律制度

一、題目

1-【2018簡答】物權法——抵押權

2016年5月，甲公司將一廠房出租給乙公司。租期5年，月租金3萬元。租賃合同簽訂前，甲公司書面告知乙公司該廠房已為丙銀行設定抵押權(已經辦理抵押權登記)，用以擔保甲公司向丙銀行的借款本金

1000萬元及其利息。

2018年6 月，甲公司不能履行對丙銀行的到期借款債務，致使廠房被人民法院依法查封。此時，乙公司已拖欠甲公司3個月租金9 萬元，丙銀行通知乙公司應向其交付租金。乙公司認為廠房租賃合同的出租人是甲公司，而非丙銀行，因此拒絕向丙銀行交付租金。乙公司轉而向甲公司請求賠償因廠房被查封所遭受的損失，并主張將損失賠償與所欠租金在對等數額內相互抵銷。

2018年8月，廠房被依法拍賣，乙公司請求買受人丁公司繼續履行剩余期間的租賃合同，遭到拒絕。

要求：根據上述資料和物權、合同法律制度的規定，不考慮其他因素，回答下列問題：

(1)乙公司拒絕向丙銀行交付租金是否符合法律規定?簡要說明理由。

(2)乙公司是否有權請求買受人丁公司繼續履行租賃合同?簡要說明理由。

2-【2019簡答】物權法——抵押權、留置權

甲企業與乙銀行簽訂一借款合同。合同約定：甲企業向乙銀行借款 500萬元，借款期限自 2017年 8 月 1 日至 2019年 7 月 31 日，以及利息支付等事項。張某在借款合同保證人一欄簽字。甲企業將其現有的以及將有的生產設備、原材料、半成品、產品一并抵押給乙銀行，雙方簽訂了抵押合同并辦理了抵押登記。當事人之間未約定擔保權實現的順序。借款期限屆滿后，甲企業因經營不善，虧損嚴重，無力清償到期借款。

乙銀行經調查發現：<1>甲企業可供償債的財產不足 100萬元;<2>在借款期間，甲企業將一批產品以市價 40萬元出賣給丙公司，并已交付;<3>甲企業另有一臺生產設備，價值 50萬元，因操作失誤而嚴重受損，1個月前被送交丁公司修理，但因甲企業未交付 10萬元維修費，該生產設備被丁公司留置。查明情況后，乙銀行于 2019年 8 月 20 日要求張某承擔保證責任。

張某主張：借款債權既有保證擔保，又有甲企業的抵押擔保，乙銀行應先實現抵押權。同日，乙銀行分別向丙公司與丁公司主張，就丙公司所購買的該批產品及丁公司所留置的生產設備實現抵押權。丁公司則認為自己有權優先實現留置權。

要求：根據擔保法律制度的規定，回答下列問題：(1)張某提出乙銀行應先實現抵押權的主張是否符合法律規定?簡要說明理由。

(2)乙銀行是否有權向丙公司就其購買該批產品主張抵押權?簡要說明理由。(3)丁公司提出自己有權優先實現留置權的主張是否符合法律規定?簡要說明理由。

3-【簡答】物權法——抵押權

2022年3月15日，甲因向乙借款200萬元，將自有的一處房屋向乙設定抵押，雙方辦理抵押登記時因登記機關所在地疫情封控，遂約定日后補辦抵押登記。

4月7日，乙聽說房屋所處區域將要規劃重點小學建設，房價大幅上升，要求甲盡快辦理抵押登記，甲提出再向乙借50萬元，乙同意，借款提供于甲后，二人在4月14日辦理了抵押登記。4月25日，官方媒體發布消息辟謠：所處區域將要規劃重點小學建設屬于謠言。房價回落，乙要求甲提供補充擔保。4月30日，甲將房屋售予丙，甲通知乙后與丙簽訂了《房屋買賣合同》，并于5月5日辦理了轉移登記，丙查知房屋產權狀態存在抵押(不存在禁轉約定)。乙以房屋轉讓未經其同意為由，主張甲、丙的《房屋買賣合同》無效。

要求：根據擔保法律制度的規定，回答下列問題：(1)乙對房屋抵押權何時設立?簡要說明理由。

(2)乙是否有權要求甲提供補充擔保?簡要說明理由。

(3)甲將房屋售予丙是否需要取得乙的同意?簡要說明理由。

4-【簡答】物權法——所有權：共有(按份共有)

2020年，甲、乙、丙、丁四人一起購買了一臺挖掘機，各自出資2萬元、3萬元、6萬元、5萬元。四人約定按照出資比例享有權利和承擔義務。2021年，甲由于自己小孩子升學急需用錢，遂欲賣出自己手中挖掘機份額，以1.5萬元價格出售給毛毛。甲通知了乙和丙，但認為丁與自己八字不合，遂未告知自己欲轉讓挖掘機份額一事。甲在通知中載明“我因家里急需用錢，欲1.5萬元出售我本人的挖掘機份額給毛毛，請知曉”。

丙提出愿意以1.5萬元價格購買甲的挖掘機份額，分3期支付，遭到甲拒絕。

2個月后，丁與丙吃飯時聊到此事，但是未談及轉讓價格和條件的問題。丁心中憤憤不平，認為甲沒有通知其轉讓財產份額之事，侵害了自己的優先購買權。于是向人民法院主張甲和毛毛的轉讓財產份額的合同無效。

要求：根據上述資料和《物權法》規定，分析回答以下問題：

(1)2021年甲轉讓其財產份額時，乙、丙、丁各自行使優先購買權的期間如何確定?

(2)丙欲行使其優先購買權能否成立?簡要說明理由。

(3)丁主張甲和毛毛的合同無效請求能否得到人民法院支持?簡要說明理由。

5-【簡答】物權法——抵押權、所有權(善意取得、共同共有)

甲企業擁有2幢房產，分別為廠房M、廠房B，其中廠房M為與乙企業和丙企業共同共有，2021年有關甲企業房產的事項如下：

(1)乙企業認為廠房M過于破舊，擬將廠房M進行翻新。經查，甲、乙、丙三個企業事先均沒有約定處理方式，乙企業與甲企業和丙企業交代自己的翻新意見后，甲企業表示同意，但是丙企業認為現有廠房可以完全滿足三個企業生產的需要，翻新會耽誤自己的生產周期，愿意容忍其破舊，不愿浪費資金進行翻新。

(2)2021年2月，甲企業曾為添置一套新的生產設備而向工商銀行貸款1 000萬元，同時向建設銀行貸款500萬元，均以廠房B提供抵押，該廠房評估價值為2 000萬元，甲企業與工商銀行于2021年3月10日簽訂了借款合同和抵押合同，與建設銀行于3月11日簽訂了借款合同和抵押合同，后于3月15日向房產管理部門同時辦理了工商銀行和建設銀行的抵押物登記手續。

2021年3月18日，甲企業與林林加工廠簽訂委托加工合同，甲企業提供特定原材料，林林加工廠為其提供冷處理加工，該廠加工完成后發現客戶A企業急需一批與其所加工材料相同的原料，于是將甲企業的原材料以市場價格轉讓給了A企業，A企業不知該原材料是甲企業委托加工廠加工而提供的，購回后立即投入了生產。甲企業得知情況后要求A企業立即返還剩余的材料并給予其賠償，雙方發生了糾紛。

要求：根據上述資料和《民法典》的規定，分析回答下列問題：

(1)廠房M是否可以進行翻新?并說明理由。

(2)甲企業與工商銀行和建設銀行簽訂的抵押合同在何時生效?工商銀行和建設銀行的抵押權何時設立?并說明理由。

(3)甲企業與A企業的糾紛中，誰享有原材料的所有權?甲企業是否可以要求加工廠返還原材料?并說明理由。

6-【綜合】物權法——建設用地使用權、抵押權、擔保物權的物上代位性、不動產物權的變動

甲公司于2021年5月5日通過拍賣方式取得位于天津郊區的一塊工業建設用地：

2021年5月10日，甲公司與天津市土地管理部門簽訂建設用地使用權出讓合同。

2021年5月15日，甲公司繳納全部土地出讓金。

2021年6月6日，甲公司辦理完畢建設用地使用權登記，并獲得建設用地使用權證書。

2022年1月28日，甲公司以取得的上述建設用地使用權作抵押，向丙銀行借款3 000萬元，借款期限3年。該抵押權辦理了登記手續。此后，甲公司依法辦理了各項立項、規劃、建筑許可、施工許可等手續之后開工建設園區“融創園”。

2022年5月，因城市修改道路規劃，政府提前收回甲公司取得的尚未建設辦公樓的部分土地，用于市政公路建設。甲公司因該原因辦理建設用地使用權變更登記手續時，發現登記機構登記簿上記載的建設用地使用權面積與土地使用權證上的記載不一致。

要求：根據上述資料和《民法典》的相關規定，分別回答下列問題：

(1)甲公司于何時取得建設用地使用權?并說明理由。

(2)甲公司在建造的園區已經完工的辦公樓，未辦理房屋所有權證的情況下，是否取得該房屋所有權?并說明理由。

(3)甲公司建造的園區是否屬于丙銀行抵押權涉及的抵押物范圍?并說明理由。

(4)丙銀行應如何實現自己的抵押權?

(5)在政府提前收回甲公司部分建設用地使用權的情況下，丙銀行能否就甲公司獲得的補償金主張權利?并說明理由。

(6)在登記簿上的記載與土地使用權證上的記載不一致的情況下，以何種情況為準?

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