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一、單項選擇題

1 在同一塊土地上連續追加投資，由于每次投入資本的生產率不同而產生的超額利潤所轉化的地租是( )。

(A)級差地租I

(B)級差地租Ⅱ

(C)絕對地租

(D)壟斷地租

2 扇形理論的核心是( )。

(A)城市土地利用過程中并非只形成一個商業中心區，而會出現多個商業中心

(B)各類城市用地趨向于沿主要交通線路和沿自然障礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形發展

(C)如何最佳、最有效地使用城市土地

(D)居民區要沿著城市交通主干道或河岸、湖濱、公同高地向外發展

3 建設用地審查應當實行( )內部會審制度。

(A)土地行政主管部門

(B)土地運營主管部門

(C)土地稅收管理部門

(D)國務院

4 被征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定的期限內，持( )到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記。

(A)土地所有證明

(B)土地權屬證書

(C)房產證明

(D)土地使用許可證

5 《土地管理法》第四十四條規定，征收農用地的，應先辦理________，再辦理________。( )

(A)農用地轉用審批;征地審批手續

(B)征地審批手續;農用地轉用審批

(C)土地使用許可證;土地征用許可證

(D)土地征用許可證;土地使用許可證

6 3公頃基本農田征收的審批權在( )。

(A)國務院

(B)省級人民政府

(C)直轄市人民政府

(D)縣級人民政府

7 關于《城市房屋拆遷管理條例》規定的房屋拆遷管理的分工，下列說法正確的是( )。

(A)國家一級的城市房屋拆遷管理部門是指國務院建設行政主管部門，其管理職責是負責全國城市房屋拆遷工作的監督管理

(B)地方一級的房屋拆遷管理部門是指縣級以上地方人民政府負責管理房屋拆遷工作的部門，其管理職責是保證房屋拆遷管理工作的順利進行

(C)縣級以上地方人民政府有關部門，是拆遷的協管部門，負責與城市房屋拆遷有關的土地管理工作

(D)縣級以上人民政府土地行政主管部門應當依照有關法律、行政法規的規定，對本行政區域內的城市房屋拆遷工作實施監督管理

8 房屋拆遷的法律憑證是( )。

(A)房屋拆遷計劃

(B)房屋拆遷方案

(C)房屋拆迂許可證

(D)房屋拆遷申請

9 下列各項屬于次級資料來源的是( )。

(A)學術單位

(B)實地調查得到的資料

(C)處理分析得到的資料

(D)客戶

10 ( )是指投資者將資金投入房地產相關證券的行為，投資者不直接參與其投資相關的房地產開發經營和管理過程。

(A)房地產直接投資

(B)房地產置業投資

(C)房地產開發投資

(D)房地產間接投資

11 租賃型房地產投資是指( )。

(A)投資者獲取房地產的使用權，通過經營或轉租獲取預期收益

(B)形成房地產增量資產的行為

(C)獲取房地產的所有權

(D)通過出租或經營獲取長期收益

12 一項具體的房地產投資，其投資價值不僅僅取決于投資本身，還深受其他因素變化的影響。這體現房地產( )的特點。

(A)投資區域的差異性

(B)投資變現的復雜性

(C)投資價值的附加性

(D)投資品種的多樣性

13 房地產投資決策的專業性特點，要求投資者( )。

(A)在經營管理過程中，構建一支專業化程度較高，知識結構互補的決策隊伍

(B)對不同的市場區域和項目區位進行宏觀和微觀上的分析

(C)在投資決策過程中進行科學縝密的可行性研究

(D)有較強的部門資源綜合能力和對房地產市場的綜合判斷能力

14 目前，我國房地產開發投資活動主要由( )承擔。

(A)國家

(B)外資機構

(C)房地產開發企業

(D)個人

15 下列各項屬于風險組合的是( )。

(A)主動放棄風險大的房產項目

(B)提前套期保值預防價格波動風險

(C)成立房產投資信托機構

(D)房產投資者同時投資住宅和辦公樓

16 互斥方案1、2、3、4的現金流量如表7—2所示。則在基準收益率為10%的條件下，最優方案為( )。

(A)方案1

(B)方案2

(C)方案3

(D)方案4

17 工程建設項目是指在一定時間、費用和質量要求下，為形成一定生產能力(或使用功能)的固定資產，而按特定的程序完成的( )。

(A)承包合同

(B)一次性任務

(C)管理工作

(D)施工過程

18 在其他條件不變的情況下，下列策略中不屬于直接調整價格策略的是( )。

(A)調整樓宇基價

(B)提高前期付款的比例

(C)增大樓層之間的差價

(D)增大朝向之間的差價

19 一般而言，同幢樓的朝向差價額代數和必須為( )。

(A)10

(B)5

(C)1

(D)0

20 房地產促銷工作中，需要長期積累才能對企業經營產生積極影響的方式是( )。

(A)房地產廣告

(B)公共關系推廣

(C)營業推廣

(D)人員促銷

21 房地產交易日期修正實際上是對( )進行的修正。

(A)不同日期的市場匯率

(B)房地產狀況

(C)房地產市場狀況

(D)非正常交易情況

22 一廠房建成后8年被改造為超級市場，并補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的經濟壽命為50年，則計算該建筑物折舊的經濟壽命應為( )年。

(A)40

(B) 42

(C) 48

(D) 50

23 ( )是指白估價報告出具日期起算，使用估價報告不得超過的時間。

(A)估價報告使用期限

(B)估價作業日期

(C)估計報告的起止日期

(D)估價報告出具日期

24 不得計入物業服務成本或物業服務支出的費用是( )。

(A)共用部位、共用設施設備專項維修基金

(B)物業管理處辦公費

(C)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用

(D)物業管理企業固定資產折舊

25 物業管理服務期限由雙方約定，通常為( )年。

(A)1～3

(B)3～5

(C)5～7

(D)7～10

26 房地產抵押貸款關系中，提供抵押房地產的借款人或者第三人被稱為( )。

(A)貸款人

(B)借款人

(C)抵押人

(D)抵押權人

27 信托投資公司辦理房地產信托業務時應當遵循的原則不包括( )。

(A)有明確的投資目標、投資策略及投資風險控制措施

(B)不得損害國家利益和社會公共利益

(C)公開、公平進行

(D)委托基金經理人擔任房地產信托資金的保管人

28 耕地占用稅的基本特點不包括( )。

(A)強調對耕地的保護

(B)實行一次性征收

(C)以省級行政區域為單位，分別規定單位稅額

(D)稅額標準在不同地區不一樣

29 某公司2009年5月以3000萬元購入一舊寫字樓作為辦公用房使用，該寫字樓原值6000萬元，累計折舊2000萬元。適用的契稅稅率為3%，該公司應繳契稅為( )萬元。

(A)30

(B)90

(C)120

(D)1 80

答案見第四頁

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二、多項選擇題

30 形成房地產有效需求必須具備的條件有( )。

(A)消費者有購買房地產的意愿

(B)消費者能夠承受并支付得起房地產價格

(C)城市經濟高速發展

(D)人口急劇增長

(E)房地產供給大于房地產需求

31 地租與地價的關系為( )。

(A)地價是地租的資本化

(B)地租是地價的基礎

(C)對于永久租期土地，地價是每年的地租的簡單加和

(D)對于永久租期土地，地價是每年的地租折現值的加和

(E)若每年取得地租額為定值并且折現率不變，則地價等于地租除以折現率或利息率

32 評標小組由( )組成。

(A)出讓人代表

(B)投標申請人代表

(C)市政府代表

(D)有關老師

(E)競買人

33 建設用地使用權抵押登記制度的作用有( )。

(A)有效地保護抵押雙方當事人的合法權益

(B)防止重復抵押

(C)保證債權人實現債權

(D)保證債務人履行債務

(E)管理方便

34 訪談指南主要包括( )。

(A)解釋小組訪談法及其基本規則，著重說明小組訪談法的性質，強調小組訪談重在闡述個人的觀點，沒有正確與否的問題

(B)按一定的邏輯順序組織的提問及操作步驟，提問盡可能全部、簡明，操作步驟邏輯性強且注意不要給被訪者任何傾向性的意見

(C)對訪淡中提供的各種備選方案，從總的角度進行評價，排列出優劣與差異，并說明各自的理由

(D)向被訪者提供一個無限制的并且模糊的情景，要求其做出反應

(E)確定被訪者人數

35 房地產投資風險識別的特點有( )。

(A)客觀性

(B)相關性

(C)系統性

(D)連續性

(E)制度性：

36 下列關于房地產投資項目可行性研究作用的說法正確的有( )。

(A)是申請項目核準的依據

(B)是項目投資決策的依據

(C)是籌集建設資金的依據

(D)是房地產開發企業與有關部門簽訂協議、合同的依據

(E)可行性研究報告批準后，規劃設計工作可據此進行，同時需要另作方案比較選擇和重新論證

37 房地產開發項目施工承包商的主要合同關系的有( )。

(A)分包合同

(B)運輸合同

(C)融資合同

(D)加工合同

(E)租賃合同

38 房地產租售采用參與代理方式時，參與代理人可能與( )發生直接經濟關系。

(A)委托代理人

(B)授權的共同代理人

(C)授權的獨家代理人

(D)自由代理人

(E)其他參與代理人

39 成本法中，新開發土地價格在實際測算下的步驟為( )。

(A)計算開發區全部土地的平均價格

(B)計算開發區可轉讓土地的平均價格

(C)計算開發區某宗土地的價格

(D)計算新開發區某宗土地的單價

(E)計算開發土地的總管理費用

40 物業管理招標中物業服務的需方有( )。

(A)業主委員會

(B)業主大會

(C)建設單位

(D)物業所有權人

(E)物業管理企業

41 在房地產抵押貸款中，抵押期內的抵押房地產( )。

(A)占有權屬于抵押權人

(B)未經抵押權人同意，不得變賣

(C)使用權歸屬抵押人

(D)未經抵押權人同意，可以出租

(E)收益權歸屬抵押權人

42 房地產保險就是指在房屋( )環節中以房屋及相關利益與：責任為保險標的的保險。

(A)設計

(B)營建

(C)銷售

(D)消費

(E)應急

43 根據我國《印花稅暫行條例》的規定，印花稅的納稅人不包括( )。

(A)合同的證人

(B)合同的擔保人

(C)合同的鑒定人

(D)合同的立據人

(E)立賬簿人

答案見第四頁

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三、案例分析

43 2005年4月，某房地產開發公司通過出讓方式取得了A地塊40年的土地使用權。依據相關規劃要求，該公司準備在A地塊上興建一座多功能商務大廈，但由于自身資金有限，急需通過外部融資籌措資金1億元人民幣。經該公司高層商議，決定向當地銀行申請房地產抵押貸款。2005年7月，該公司與某銀行簽訂了抵押貸款合同，貸款金額為5000萬元人民幣、貸款期限15年、貸款年利率4.8%，還款方式為按月等額還款。

根據題意，回答下列問題：

44 該公司取得A地塊的可能方式是( )。

(A)招標

(B)拍賣

(C)協議

(D)掛牌

45 在房地產抵押貸款關系中，該公司被稱為( )。

(A)抵押權人

(B)擔保人

(C)抵押人

(D)委托人

46 采取按月等額還款方式，該公司的月還款額最接近( )元。

(A)390207

(B)420000

(C)421200

(D)436000

47 還款方式還有按月等本金還款方式，其特點有( )。

(A)借款人每月支付的本金是均等的

(B)每月償還利息越來越少

(C)每月償還利息越來越多

(D)每月付款越來越多

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一、單項選擇題

1 【正確答案】 B

【試題解析】 級差地租I是等量資本和等量勞動投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產生的不同級差生產力帶來的級差超額利潤的轉化形態;絕對地租是指土地所有者憑借對土地所有權的壟斷所取得的地租;壟斷地租是由產品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉化成的地租。

【知識模塊】 房地產經濟基本理論

2 【正確答案】 B

【知識模塊】 房地產經濟基本理論

3 【正確答案】 A

【知識模塊】 房地產征收征用

4 【正確答案】 B

【知識模塊】 房地產征收征用

5 【正確答案】 A

【知識模塊】 房地產征收征用

6 【正確答案】 A

【試題解析】 所有的基本農田無論大小都必須經國務院批準方可征收。這主要是為了切實加強對基本農田的保護，禁止一般性項目和城市、村莊、集鎮建設占用基本農田。

【知識模塊】 房地產征收征用

7 【正確答案】 A

【試題解析】 地方一級的房屋拆遷管理部門是指縣級以上地方人民政府負責管理房屋拆遷工作的部門，其管理職責是對本行政區域內的城市房屋拆遷工作實施監督管理;縣級以上地方人民政府有關部門，是拆遷的協管部門，其在拆遷管理中的職責是保證房屋拆遷管理工作的順利進行;縣級以上人民政府土地行政主管部門應當依照有關法律、行政法規的規定，負責與城市房屋拆遷有關的土地管理工作。

【知識模塊】 房地產征收征用

8 【正確答案】 C

【試題解析】 《房屋拆遷許可證》是房屋拆遷的法律憑證。獲得許可證后，拆遷申請人就成為合法的拆遷人，其拆遷行為受法律保護。

【知識模塊】 房地產征收征用

9 【正確答案】 A

【試題解析】 內部次級資料來源主要包括房地產開發企業或銷售代理機構每個項目方案的執行過程報告或分析報告;外部次級資料來源主要包括官方、學術單位、產業三大部分，官方以統計資料居多，學術單位以調研報告或論文居多，產業以房地產市場資料居多。

【知識模塊】 房地產市場調研

10 【正確答案】 D

【知識模塊】 房地產投資項目經濟評價

11 【正確答案】 A

【試題解析】 房地產置業投資主要有購買型房地產投資和租賃型房地產投資兩種。其中，租賃型房地產投資是投資者獲取房地產的使用權，通過經營或轉租獲取預期收益。

【知識模塊】 房地產投資項目經濟評價

12 【正確答案】 C

【知識模塊】 房地產投資項目經濟評價

13 【正確答案】 A

【試題解析】 房地產投資決策的專業性特點，要求投資者在經營管理過程中，要構建一支專業化程度較高，知識結構互補的決策隊伍，同時要具有較強的對企業內外專業機構和專業人才的整合能力。

【知識模塊】 房地產投資項目經濟評價

14 【正確答案】 C

【知識模塊】 房地產投資項目經濟評價

15 【正確答案】 D

【試題解析】 風險組合是將那些類似的但不會同時發生的風險集中起來考慮，例如，房地產投資者分別將資金投入住宅與辦公樓，如果投入住宅的部分遭受損失，而投入辦公樓的部分不但沒有遭受損失，而且獲得較高的收益，則投入力、公樓部分的收益就可以補償投資于住宅遭受的損失。A項屬于風險同避;B項屬于風險預防;C項屬于風險轉移。

【知識模塊】 房地產投資項目不確定性分析

16 【正確答案】 C

【試題解析】 凈年值法是通過計算各方案凈效益的等額年值(NAV)：進行比較，以凈年值較大的方案為優。計算過程如下：通過比較，方案3的凈年值最大，為75.65萬元，是最優方案。

【知識模塊】 房地產投資項目方案比選

17 【正確答案】 B

【試題解析】 工程建設項目是指在一定的質量、時間和費用要求下，為形成一定生產能力或使用功能的固定資產，按照特定的程序完成的一次性任務。房地產開發項目是一種類型的工程建設項目。

【知識模塊】 房地產開發項目管理

18 【正確答案】 B

【試題解析】 直接調整價格是指房屋價格的直接上升或下降，它給客戶的信息是最直觀明的，一般來說，價格上調，是說明物有所值，買氣旺盛。直接調整價格的途徑有：①調整基價;②調整差價系數。B項屬于調整付款方式。

【知識模塊】 房地產市場營銷

19 【正確答案】 D

【試題解析】 朝向差價是指同幢樓不同朝向商品房之間的加價額和減價額。一般而言，同幢樓的朝向：差價額代數和必須為零。

【知識模塊】 房地產市場營銷

20 【正確答案】 B

【試題解析】 公共關系本身不是一次或幾次廣告所能概括的，它依賴于企業長期形象的積累，而公共關系活動的效果通常也不是立刻見效的，需要一定時期的積累才能產生相應的效果。

【知識模塊】 房地產市場營銷

21 【正確答案】 C

【試題解析】 由于可比實例的成交日期與估價時點通常不同，房地產市場狀況可能發生了變化，導致了被估價房地產或可比實例這類房地產的市場供求關系發生了變化，以至于即使兩宗完全相同的房地產，在這兩個不同時間的價格也會不同。因此，交易日期修正實際上是對房地產狀況進行的修正。

【知識模塊】 房地產估價

22 【正確答案】 C

【試題解析】 建筑物的經濟壽命是指從建筑物竣工之日開始到建筑物對房地產價值不再有貢獻為止的時間，故該建筑物折舊的經濟壽命為：40+8=48(年)。

【知識模塊】 房地產估價

23 【正確答案】 A

【知識模塊】 房地產估價

24 【正確答案】 A

【試題解析】 物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或物業服務成本。

【知識模塊】 物業管理

25 【正確答案】 B

【試題解析】 物業服務合同的有效期限由合同雙方協議商定，以年為單位，一般為3～5年。

【知識模塊】 物業管理

26 【正確答案】 C

【試題解析】 在房地產抵押貸款關系中，借款人為債務人，貸款人為債權人;提供抵押房地產的借款人或者第i人為抵押人，貸款人為抵押權人。

【知識模塊】 房地產金融

27 【正確答案】 D

【試題解析】 信托投資公司辦理房地產信托業務，應當遵循的原則包括：①公開、公平進行;②有明確的投資目標、投資策略及投資風險控制措施;③委托商業銀行擔任房地產信托資金的保管人;④維護委托人和受益人的最大利益;⑤不得損害國家利益和社會公共利益。

【知識模塊】 房地產金融

28 【正確答案】 C

【試題解析】 耕地占用稅具有下列基本特點：①屬于財產稅;②實行一次性征收;③以縣級行政區域為單位，以人均耕地面積為標準，規定不同的稅額標準;④稅額標準在不同地區可能不同。

【知識模塊】 房地產稅收

29 【正確答案】 B

【試題解析】 國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣的，計稅依據為成交價格。則該公司應繳納契稅=3000×3%=90(萬元)。

【知識模塊】 房地產稅收

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二、多項選擇題

30 【正確答案】 A,B

【試題解析】 房地產需求是指消費者在某一特定的時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意并且能夠購買的數量。形成房地產有效需求必須具備的條件有：①消費者愿意購買，即有購買欲望;②消費者能夠購買，即有支付能力。

【知識模塊】 房地產經濟基本理論

31 【正確答案】 A,B,D,E

【試題解析】 C項，對于永久租期的土地，地租與地價的關系為：。式中，P0為第1年初的地價;R1為第t年末的地租(t=1，2，3，…，n);i為折現率。若每年取得地租額為定值R，并且折現率i不變，則地租與地價的關系為：P0=R/i，并不是簡單相加的關系。

【知識模塊】 房地產經濟基本理論

32 【正確答案】 A,D

【試題解析】 評標小組由出讓人代表、有關老師組成評標小組進行評標，評標小組人數為5人以上的單數組成。

【知識模塊】 建設用地使用制度

33 【正確答案】 A,B,C,D

【試題解析】 建設用地使用權抵押登記是建設用地使用權抵押發生法律效力的必要條件之一。通過建設用地使用權抵押登記，可以有效地保護抵押雙方當事人的合法權益，防止重復抵押，保證債權人實現債權和債務人履行債務。房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。

【知識模塊】 建設用地使用制度

34 【正確答案】 A,B,C

【試題解析】 D項，投射法在具體操作中，一般是向被訪者提供一個無限制并且模糊的情景，要求其作出反應，根據被訪者的反應進行判斷;E項，在小組訪談法的準備過程中要選擇適當的被訪者人數，一般不宜超過10人。

【知識模塊】 房地產市場調研

35 【正確答案】 C,D,E

【試題解析】 房地產投資風險識別的特點有系統性、連續性和制度性。系統性是指房地產投資項目的風險識別不能局限在投資過程的某個階段、某個環節中，而是要把投資項目作為一個完整的系統，去識別其所具有的全部風險;連續性：是因為房地產投資過程相對較長，面臨的投資環境又處于不斷變化之中，風險的質和量也在不斷發生變化，若非連續性的工作，就很難及時發現投資項目所面臨的潛在風險;制度性是指房地產投資風險分析作為一項科學的管理活動，本身要有組織、有制度。

【知識模塊】 房地產投資項目不確定性分析

36 【正確答案】 A,B,C,D

【試題解析】 除ABCD四項外，房地產投資項目可行性研究的作用還包括：①是下階段規劃設計工作的依據。可行性研究報告批準后，規劃設計工作就可據此進行，不必另作方案比較選擇和重新論證;②是項目考核和后評價的依據。

【知識模塊】 房地產投資項目方案比選

37 【正確答案】 A,B,D,E

【試題解析】 在房地產開發項目合同體系中，施工承包商的主要合同關系有：①分包合同;②貨物采購合同;③運輸合同;④加工合同;⑤租賃合同;⑥勞務供應合同;⑦保險合同。

【知識模塊】 房地產開發項目管理

38 【正確答案】 B,C

【試題解析】 參與代理是指房地產經紀機構參與已授權獨家或共同代理的房地產經紀機構的代理業務，代理成功后，由獨家代理機構或共同代理人按參與代理協議分配傭金的行為。參與代理人與授權的獨立代理人或共同代理人發生經濟關系。委托人與參與代理人之間沒有直接的關系，委托人的協調工作量取決于具體采用的獨家代理或者共同代理的形式。

【知識模塊】 房地產市場營銷

39 【正確答案】 A,B,C

【試題解析】 新開發的土地在實際測算時，通常分為三個步驟進行：①計算開發區全部土地的平均價格;②計算開發區可轉讓土地的平均價格，這是用第一步計算出的平均價格除以可轉讓土地面積的比率;③計算開發區某宗土地的價格，這是將第二步計算出的平均價格，根據宗地的規劃用途、具體位置、使用期限、容積率等做適當的增減價調整。

【知識模塊】 房地產估價

40 【正確答案】 B,C,D

【試題解析】 物業管理招標是指由物業建設單位、業主大會或物業所有權人根據物業服務內容，制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件，由多家物業服務企業參與競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業服務合同的一種交易行為。物業管理招標中物業管理服務的需方是建設單位、業主大會或物業所有權人。

【知識模塊】 物業管理

41 【正確答案】 B,C

【知識模塊】 房地產金融

42 【正確答案】 A,B,C,D

【試題解析】 房地產保險就是指在房屋設計、營建、銷售、消費和服務等環節中以房屋及其相關利益與責任為保險標的的保險。

【知識模塊】 房地產金融

43 【正確答案】 A,B,C

【試題解析】 印花稅的納稅人是在中同境內書立、領受《印花稅暫行條例》所列舉的憑證的單位和個人，具體有立合同人、立據人、立賬簿人、領受人。

【知識模塊】 房地產稅收

三、案例分析

【知識模塊】 房地產金融

44 【正確答案】 A,B,D

【試題解析】 獲取土地使用權的方式有招標、拍賣和掛牌。

【知識模塊】 房地產金融

45 【正確答案】 C

【試題解析】 在房地產抵押貸款關系中，提供抵押品的一方稱為抵押人，貸款方稱為抵押權人。該公司以房地產作為抵押物進行貸款，公司為抵押人，當地銀行為抵押權人。

【知識模塊】 房地產金融

46 【正確答案】 A

【試題解析】 根據等額還款抵押貸款盼計算公式a=，已知貸款本金p=5000萬元，貸款月利率i=0.4%(4.8%÷12)，貸款期數n=15×12=180，則該公司的月還款為

【知識模塊】 房地產金融

47 【正確答案】 A,B

【試題解析】 按月等本金還款方式的規律是：借款人每月支付的本金是均等的，每月償還利息越來越少，每月付款也越來越少。

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