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一、單項選擇題

1 韋伯認為，社會集聚是( )。

(A)特殊集中因素

(B)一般集中因素

(C)固定的外在因素

(D)固定的內在因素

2 在1954年墨菲(Murphy)和萬斯(Vance)對美國9市的CBD調研中，認為CBD最明顯的特點是( )。

(A)地價峰值區(PLVI)

(B)物價峰值區

(C)地價低值區

(D)物價低值區

3 在房地產市場調研中搜集有關房地產市場參與者的基本特征、傾向性、感覺、動機和態度等資料的調研方法屬于( )。

(A)定性調研

(B)定量調研

(C)隨機抽樣調研

(D)非隨機抽樣調研

4 下列不屬于出售型房地產開發項目土地取得成本的是( )。

(A)城市基礎設施建設費

(B)基礎沒施建沒費

(C)土地使用權出讓金

(D)土地使用權取得稅費

5 經營型房地產開發項目的現金流出主要由固定資產投資和( )組成。

(A)開發費用

(B)人工費

(C)經營成本

(D)土地取得成本

6 下列關于房地產置業投資項目的現金流量的表述錯誤的是( )。

(A)購買房地產的資金可能全部來自于投資者的自有資金

(B)從現金流入來看，購買型房：地產置業投資項目與出售型房地產開發項目基本相同

(C)房地產置業投資包括購買型置業投資和租賃型置業投資

(D)從現金流出來看，購買型房地產置業投資由購買房地產的投資和運營期內的經營成本組成

7 ( )的目的是考察項目全部投資的盈利能力。

(A)投資各方現金流量表

(B)項目資本金現金流量表

(C)投資流向現金流量表

(D)項目投資現金流量表

8 關于利用最小公倍數法進行方案比選，下列說法錯誤的是( )。

(A)當互斥方案的計算期不同時，可以采用最小公倍數法確定方案比選的共同計算期

(B)最小公倍數法假設各備選方案在其計算期結束后，均按與其原方案計算期內完全相同的現金流量循環至共同計算期結束

(C)最小公倍數法可以有效地解決計算期不同的方案之間凈現值的可比性問題

(D)最小公倍數法的使用沒有條件限制

9 招標人想把工程建設的資金風險轉移給承包商時，一般會采用( )。

(A)成本加利潤合同

(B)成本加酬金合同

(C)單價合同

(D)總價合同

10 某房地產開發項目建設周期較長，開發企業希望從項目動工開始，即在項目所在地一定半徑范圍內進行長時間的廣告宣傳，此時宜選用的廣告媒體是( )。

(A)電視

(B)路牌

(C)廣播

(D)網絡

11 ( )一般適用于房地產市場狀況穩定的Ⅸ域內的銷售，或者是在房地產開發項目銷售量小，項目銷售期短時采用。

(A)低價策略

(B)穩定價格策略

(C)低開高走定價策略

(D)高開低走定價策略

12 市場法是選取一定數量的( )并將它們與被估價房地產進行比較，然后對其成交價格進行適當的處理來求取被估價房地產價值的方法。

(A)買賣實例

(B)成交案例

(C)交易實例

(D)可比實例

13 采用定基價格指數進行交易日期修正的公式為( )。

14 以收益法求取的房地產價格可簡稱為( )。

(A)收益價格

(B)成本價格

(C)積算價格

(D)比準價格

15 業主作為業主大會的成員，享有提議召開業主大會會議的權利。經( )以上業主提議，業主委員會就應當組織召開業主大會臨時會議。

(A)40%

(B)30%

(C)20%

(D)10%

16 某人申請住房貸款20萬元，貸款期5年，貸款月利率為0.5%，采用每月等額償還本息法歸還，每月應歸還的貸款本息為( )元。

(A)4877

(B)3920

(C)3876

(D)3867

17 以信用交易中債務人的信用為保險標的，在債務人未能如約履行債務清償而使債權人遭受經濟損失時，由保險人向債權人提供風險保障的一種保險屬于( )。

(A)信用保險

(B)房地產責任保險

(C)綜合保險

(D)財產損失保險

18 下列情況中，不屬于契稅征稅對象的是( )。

(A)固有土地使用權出讓

(B)土地使用權轉讓

(C)農村集體土地承包經營權轉移

(D)房屋買賣與贈與

19 北京城Ⅸ某企業為專門銷售不動產的企業，其營業額為600萬元，則該企業應納城市維護建設稅稅額為( )萬元。

(A)2.1

(B)3.6

(C)6.0

(D)8.4

答案見第三頁

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二、多項選擇題

20 下列各項屬于城市土地一般共性的有( )。

(A)數量上的有限性

(B)位置上的固定性

(C)使用上的永續性

(D)利用上的高度集約性

(E)區位上的極端重要性

21 劃撥土地轉讓的規定主要有( )。

(A)所劃拔的土地，使用者均不需向國家繳納任何費用

(B)報有批準權的人民政府審批準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金

(C)可不辦理出讓手續，但轉讓方應將所獲得的收益中的土地收益上繳國家

(D)土地使用權劃撥，需經縣級以上人民政府土地管理部門審查批準

(E)已劃撥土地使用權的可以直接轉讓

22 建設用地使用權租賃合同是土地使用權出租人將土地連同( )交于承租人使用，承租人支付租金，租賃雙方各自承擔自己的義務，享有各自的權利。

(A)地上建筑物

(B)地上其他附著物

(C)地下文物

(D)地下資源

(E)地下通信設施

23 對房地產市場上競爭產品的調研主要包括( )。

(A)競爭企業的生產能力

(B)競爭產品的區位、質量

(C)競爭產品的市場反應狀況

(D)競爭產品的市場占有率

(E)對房地產企業術來市場競爭情況的分析

24 房地產項目線性盈虧平衡分析建立在( )成立的基礎之上。

(A)項目收益和成本是產量的線性函數

(B)產量等于銷售量

(C)所采用的數據均為過去所有年份的平均數據

(D)產量變化，單位變動成本不變，從而總成本費用是產量的線性函數

(E)在所分析的產量范圍內，總固定成本保持不變

25 房地產開發項目投資管理主要由兩個并行、各有側重又互相聯系和相互重疊的工作過程所構成，包括( )。

(A)投資規劃

(B)投資預算

(C)投資概算

(D)投資估算

(E)投資控制

26 房地產市場營銷面臨的市場環境包括( )。

(A)宏觀政治環境

(B)自然環境

(C)競爭狀況

(D)客戶需求

(E)宏觀經濟環境

27 下列各項屬于房地產開發企業進行活動推廣的時機的有( )。

(A)市場競爭特別激烈時

(B)企業想加強廣告力度時配合廣告進行的活動時

(C)企業想要獲得更多客戶或路徑等方面的情報時

(D)主要競爭對手積極舉辦活動推廣時

(E)市場競爭趨緩時

28 搜集的交易實例應包括( )。

(A)交易雙方的基本情況和交易目的

(B)交易實例房地產的狀況

(C)成交日期

(D)成交價格和付款方式

(E)進行交易情況修正

29 假設開發法適用于( )。

(A)待開發的土地

(B)在建工程

(C)可裝修改造的舊房

(D)可改變用途的舊房

(E)已建成并不改變用途的房地產

30 業主作為房屋的所有權人，應該履行的義務有( )。

(A)遵守管理規約、業主大會議事規則

(B)按時繳納物業服務費用

(C)按照國家有關規定繳納專項維修資金

(D)監督物業服務企業履行物業服務合同

(E)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務

31 公司債券按其發行是否委托證券發行中介機構，可分為( )。

(A)間接發行債券

(B)公募發行債券

(C)直接發行債券

(D)政府債券

(E)私募發行債券

32 房地產稅收的特征包括( )等。

(A)征稅對象特定，即土地和房屋

(B)征收體系復雜，稅種數量多

(C)稅源集中于城市

(D)稅收基礎穩定

(E)稅收收入主要歸地方

答案見第三頁

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一、單項選擇題

1 【正確答案】 A

【試題解析】 韋伯認為，生產集聚是一般集中因素，社會集聚則是特殊集中因素。前者是集聚的固定內在因素，而后者則是偶然的外在因素。

【知識模塊】 房地產經濟基本理論

2 【正確答案】 A

【知識模塊】 房地產經濟基本理論

3 【正確答案】 A

【知識模塊】 房地產市場調研

4 【正確答案】 B

【試題解析】 出售型房地產開發項目中土地取得成本主要包括：①土地使用權出讓金;②城市基礎設施建設費;③征地拆遷補償安置費;④土地使用權取得稅費。B項屬于開發成本。

【知識模塊】 房地產投資項目經濟評價

5 【正確答案】 C

【試題解析】 經營型房地產開發項目是房地產開發商將開發建設完成后的房地產出租或自行經營，房地產開發商擁有房地產的所有權，其投資實際上轉換成了項目的同定資產。經營型房地產開發項目的現金流出主要由固定資產投資和經營成本兩大部分組成。

【知識模塊】 房地產投資項目經濟評價

6 【正確答案】 B

【試題解析】 從現金流入來看，購買型房地產置業投資項目與經營型房地產開發項目基本相同，主要包括租金收入、自營收入和轉讓收入;出售型房地產開發項目的現金流入主要以房地產產品的銷售收入實現。

【知識模塊】 房地產投資項目經濟評價

7 【正確答案】 D

【試題解析】 按照投資基礎的不同，現金流量表可分為項目投資現金流量表、項目資本金現金流量表和投資各方現金流量表。其中，編制項目投資現金流量表目的是考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案進行比較建立共同基礎。

【知識模塊】 房地產投資項目經濟評價

8 【正確答案】 D

【試題解析】 利用最小公倍數法有效地解決了計算期不同的方案之間凈現值的可比性問題。但這種方法所依賴的方案重復實施的假定不是在任何情況下都適用。對于某些不可再生資源開發項目，方案可重復實施的假定不成立，這時就不能用最小公倍數法確定計算期;有時最小公倍數法求得的計算期過長，甚至遠遠超過所需的項目壽命期或計算期的上限，這就降低了所計算方案經濟效果指標的可靠性和真實性，因此也不適合用最小公倍數法。

【知識模塊】 房地產投資項目方案比選

9 【正確答案】 D

【試題解析】 總價合同要投標人按照招標文件的要求，對建設項目報一個總價，合同履行后，工程款的結算以總價作為依據。工程量的風險、物價上漲的風險由承包人承擔。因此，它只適用于工程規模小、工期短和風險不大的房地產項目。

【知識模塊】 房地產開發項目管理

10 【正確答案】 B

【試題解析】 路牌是戶外廣告的一種形式。戶外廣告具有長期性、圊定性、集中性效應，符合題中的要求。電視和廣播廣告的時間短，且分散;網絡廣告的效果難以測定。

【知識模塊】 房地產市場營銷

11 【正確答案】 B

【試題解析】 穩定價格策略是指在整個營銷期間，售價始終保持相對穩定，既不大幅提價，也不大幅降價。穩定價格策略一般：適用于房地產市場狀況穩定的區域內的銷售，或者是在房地產開發項目銷售量小，項目銷售期短時采用。

【知識模塊】 房地產市場營銷

12 【正確答案】 D

【試題解析】 市場法又稱比較法、市場比較法、交易實例比較法，是選取一定數量、符合一定條件、發生過交易的類似房地產(通常稱為可比實例)，然后將它們與被估價房地產進行比較，對它們的實際成交價格進行適當處理來求取被估價房地產價值的方法。

【知識模塊】 房地產估價

13 【正確答案】 B

【試題解析】 價格指數有定基價格指數和環比價格指數。其中，采用定基價格指數進行交易日期調整的公式為：可比實例在其成交日期的價格×估價時點時的價格指數÷成交日期時的價格指數=可比實例在估價時點的價格。

【知識模塊】 房地產估價

14 【正確答案】 A

【試題解析】 收益法的本質是以房地產的預期未來收益為導向來求取房地產的價值，通常把收益法測算出的價值簡稱為收益價格。

【知識模塊】 房地產估價

15 【正確答案】 C

【試題解析】 業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議的情況有：①20%以上業主提議;②發生重大事故或者緊急事件需要及時處理;③業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

【知識模塊】 物業管理

16 【正確答案】 D

【試題解析】 根據等額還款抵押貸款計算公式：，已知貸款本金p=20萬元，貸款月利率i=0.5%，貸款期數n=5，則每月應歸還的貸款本息為：

【知識模塊】 房地產金融

17 【正確答案】 A

【試題解析】 B項，房地產責任保險主要承保在房屋使用過程中產生的賠償責任;C項，綜合保險是將財產和責任組合在一張保險單上，具有綜合職能：D項，財產損失保險是指以各種有形資產及其栩關利益為保險標的，在約定條件下造成財產損失時由保險人提供風險保障的財產保險。

【知識模塊】 房地產金融

18 【正確答案】 C

【試題解析】 下列行為屬于轉移土地、房屋權屬的行為，列入契稅的征稅對象：①國有土地使用權出讓;②土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換，不包括農村集體土地承包經營權的轉移;③房屋買賣、贈與和交換。

【知識模塊】 房地產稅收

19 【正確答案】 A

【試題解析】 對于銷售不動產，營業稅稅率為5%，城市維護建設稅的計稅依據是納稅人實際繳納的營業稅稅額。城市維護建設稅納稅人所在地為市區的，稅率為7%。則該企業應納城市維護建設稅稅額=600×5%×7%=2.1(萬元)。

【知識模塊】 房地產稅收

二、多項選擇題

20 【正確答案】 A,B,C

【試題解析】 城市土地一般共性有：①數量上的有限性;②位置上的固定性;③使用上的永續性等。DE兩項屬于城市土地的特殊性。

【知識模塊】 房地產經濟基本理論

21 【正確答案】 B,C

【知識模塊】 建設用地使用制度

22 【正確答案】 A,B

【知識模塊】 建設用地使用制度

23 【正確答案】 B,C,D

【試題解析】 對房地產市場上競爭產品的調研主要包括：①競爭產品的區位、質量、功能、服務等狀況;②競爭產品的市場定價及市場反應狀況;③競爭產品的市場占有率;④消費者對競爭產品的態度和接受情況等。AE兩項屬于對競爭企業的調研。

【知識模塊】 房地產市場調研

24 【正確答案】 A,B,D,E

【試題解析】 線性盈虧平衡分析需滿足的假設條件包括：

①線性盈虧平衡分析中項目的收益與成本都是產量的線性函數;

②產量等于銷售量;

③產量變化，單位變動成本不變，從而總成本費用是產量的線性函數;

④產量變化，產品售價不變，從而銷售收入是銷售量的線性函數;

⑤在所分析的產量范圍內，總固定成本保持不變;

⑥按單一產品計算，當生產多種產品時，應換算為單一產品，不同產品的生產負荷率的變化應保持一致;

⑦所采用的數據均為正常年份(即達到設計能力生產期)的數據。

【知識模塊】 房地產投資項目不確定性分析

25 【正確答案】 A,E

【試題解析】 房地產開發項目投資管理主要由兩個并行、各有側重又互相聯系和相互重疊的工作過程所構成，即投資規劃和投資控制。在房地產開發項目的建設前期，以投資規劃為主;在房地產項目實施的中后期，投資控制占主導地位。

【知識模塊】 房地產開發項目管理

26 【正確答案】 A,C,D,E

【試題解析】 房地產開發企業對營銷活動的管理應當實施動態控制。房地產市場營銷面臨的市場環境包括宏觀政治經濟環境、客戶需求和競爭狀況三大方面，這三大方面處在不斷的發展變化之中，單個房地產開發企業無法對其進行干預和控制。

【知識模塊】 房地產市場營銷

27 【正確答案】 A,B,C,D

【試題解析】 企業進行活動推廣的時機有：①市場競爭特別激烈時;②新項目進入市場的速度必須加快時;③企業想加強廣告力度時配合廣告進行的活動時;④主要競爭對手積極舉辦活動推廣時;⑤企業想要獲得更多客戶或路徑等方而的情報時。

【知識模塊】 房地產市場營銷

28 【正確答案】 A,B,C,D

【試題解析】 在搜集交易實例時應盡可能搜集較多的內容，一般包括：①交易實例房地產的狀況;②交易雙方;③成交日期;④成交價格;⑤付款方式;⑥交易情況，如交易目的、交易方式、交易稅費負擔方式等。

【知識模塊】 房地產估價

29 【正確答案】 A,B,C,D

【試題解析】 假設開發法適用于評估具有開發或再開發潛力的房地產價值，例如可供開發建設的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產開發項目)、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊的房地產(包括裝飾裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇)。

【知識模塊】 房地產估價

30 【正確答案】 A,B,C

【試題解析】 業主作為房屋的所有權人，應該履行下列義務：①遵守管理規約、業主大會議事規則;②遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;③執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;④按照國家有關規定繳納專項維修資金;⑤按時繳納物業服務費用;⑥法律、法規規定的其他義務。DE兩項屬于業主享有的權利。

【知識模塊】 物業管理

31 【正確答案】 A,C

【試題解析】 按不同的分類標準，房地產債券有不同的分類。其中，按其發行是否委托證券發行中介機構，公司債券可分為直接發行債券和間接發行債券。

【知識模塊】 房地產金融

32 【正確答案】 A,B,D,E

【試題解析】 房地產稅收的特征除ABDE四項外，還包括稅源分布零散。

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