2012年一建法規(guī)輔導：租賃合同的法律規(guī)定
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1Z304034租賃合同的法律規(guī)定$lesson$
一、租賃合同的法律特征
(一)租賃合同是轉(zhuǎn)移租賃物使用收益權的合同
這是租賃合同區(qū)別于買賣合同的根本特征。
(二)租賃合同是諾成、雙務、有償合同
二、租賃合同的內(nèi)容和類型
(一)租賃合同的內(nèi)容
租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。
(二)租賃合同的類型
1.定期租賃
租賃合同可以約定租賃期限，但租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。
租賃期限6個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。
2.不定期租賃
不定期租賃分為兩種情形：一種是當事人沒有約定租賃期限;另一種是定期租賃合同期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。
此外，當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，可以協(xié)議補充;不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。對于不能達成補充協(xié)議，也不能按照合同有關條款或者交易習慣確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。
總結：不定期租賃的四種情況：(1)未采用書面形式的、(2)租賃期滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的(3)當事人沒有約定租賃期限的;(4)對租賃期限沒有約定或者約定不明確的。其法律后果即當事人可以隨時解除合同。
三、租賃合同當事人的權利義務
(一)出租人的義務
1.交付出租物的義務
出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。
2.維修租賃物的義務(區(qū)別于融資租賃合同)
(1)除當事人另有約定的外，出租人應當履行租賃物的維修義務。
(2)出租人不履行維修義務，承租人可以白行維修，維修費用由出租人負擔。
3.權利瑕疵擔保的義務
4.物的瑕疵擔保義務
出租人應當擔保租賃物質(zhì)量完好，不存在影響承租人正常使用的瑕疵。當然，若承租人在簽訂合同時知悉某瑕疵存在，則不應受此約束。
當租賃物危及承租人的安全或者健康時，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。――承租人的隨時解除權
5.保證承租人優(yōu)先購買權的義務
出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。――買賣不破租賃原則
6.保證共同居住人繼續(xù)承租的義務
承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。生前共同居住的人不以與承租人是否有繼承關系、親屬關系為限。
(二)承租人的義務
1.支付租金的義務★
承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，可以協(xié)議補充;不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。對于不能達成補充協(xié)議，也不能按照合同有關條款或者交易習慣確定的，租賃期間不滿1年的，應當在租賃期間屆滿時支付;租賃期間1年以上的，應當在每屆滿1年時支付，剩余期間不滿1年的，應當在租賃期間屆滿時支付。
2.按照約定使用租賃物的義務
3.妥善保管租賃物的義務
4.有關事項通知的義務
5.返還租賃物的義務
6.損失賠償?shù)牧x務
承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
四、租賃合同的其他規(guī)定
在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。
因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。
注意：172―173頁的案例具有擴展性，其擴展了出租與抵押的效力關系?！段餀喾ā返?90條規(guī)定，“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。”
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