近日，國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》(以下簡稱《意見》)，明確保障性租賃住房基礎制度和支持政策，提出要由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，要充分發揮市場機制作用，引導多主體投資、多渠道供給。財稅、金融政策事關為發展保障性租賃住房解決“錢從哪里來”的問題，《意見》為此明確了一系列“真金白銀”的支持保障舉措。

《意見》發布后，廈門市住房保障和房屋管理局率先作出回應：召集住房租賃企業和有改建存量非住宅意向的企業召開政策通氣會;聯合市資源規劃局、市建設局、市執法局及各區政府(管委會)等，召開業務操作座談會，加快推動“非改租”政策落實。從目前頒布的一系類改建措施中，我們可以看出未來保障性租賃住房的一些動向和趨勢。

哪些存量房屋可申請改建?

行政轄區內經合法批建并已建成的商業、辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等存量非住宅類房屋，可申請改建為保障性租賃住房。

其中，商辦類房屋應以地塊、樓棟(梯)或獨立樓層為申請單元，廠房、倉儲類應以地塊、樓棟為申請單元，旅館、科研教育類應以地塊為申請單元。

存量非住宅類房屋在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房;改建項目僅臨時變更建筑使用功能，用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質、土地使用年限，不補繳土地價款。改建后不得分割登記、分割抵押、分割銷售。

由市住房局、各區建設局按市、區級項目分別受理，經相關部門審核，報經市、區政府同意后，核發改建項目認定書。

改建后的保障性租賃住房租給誰?

改建后的保障性租賃住房重點解決新市民、青年人等群體住房困難問題。

需要提醒的是，改建后保障性租賃住房管理、運營應遵守市住房租賃有關工作規定，房源、合同等均需納入市住房租賃交易服務平臺統一監管。

如何改建?租金如何確定?

原則上每套(間)建筑面積不超過70平方米，以30～45平方米的小戶型為主。租金價格接受政府指導，低于同地段同品質市場化租賃住房租金。

項目改建后首次出租的，室內空氣質量經專業檢測后應符合標準。項目竣工驗收后10個工作日內，改建主體應在市住房租賃交易服務平臺項目辦理相關備案登記。房屋出租后，應在30個工作日內辦理租賃合同網簽備案。

改建保障性租賃住房運營期限不得超過經批準的土地使用年限，且最長不高于15年;享受中央財政獎補資金的項目持續運營期限不低于8年，未享受中央財政獎補資金的項目持續運營期限不低于6年;運營主體與租住對象簽訂的租賃合同約定租期原則上不得超過3年，一次性收取租金數額原則上不得超過3個月租金，收取押金數額不得超過1個月租金。

財稅政策有力支撐

“住房問題是關乎民生福祉的大事，必須加大城市困難群眾住房保障工作力度。”北京國家會計學院財稅政策與應用研究所所長李旭紅表示，《意見》在土地、財稅、金融等政策方面給予保障性租賃住房大力支持，助力改善我國住房租賃市場供需結構，推動保障性租賃住房行業健康發展，解決城市住房問題，尤其是新市民、青年人等群體的住房困難問題。

在財稅支持政策上，《意見》明確，給予中央補助資金支持，中央通過現有經費渠道，對符合規定的保障性租賃住房建設任務予以補助。

對此，《意見》規定，降低稅費負擔，綜合利用稅費手段，加大對發展保障性租賃住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，比照適用住房租賃增值稅、房產稅等稅收優惠政策。

6月18日，國務院常務會議已明確，從今年10月1日起，住房租賃企業向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅;對企事業單位等向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房，減按4%稅率征收房產稅。

長期貸款持續“輸血”

對于保障性租賃住房的自持主體來說，《意見》明確提出，支持銀行業金融機構以市場化方式向其提供長期貸款。對于住房租賃企業來說，《意見》則要求，金融機構應按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款。

對此，目前我國銀行業金融機構相關領域已有所探索。例如，中國工商銀行此前已開辦“公共租賃住房”貸款產品，截至目前累計發放公租房建設貸款150多億元。此外，該行還已推出“商業性租賃住房”專項金融產品，重點支持住房租賃市場需求較為旺盛城市的新建租賃住房項目。

債券險資共同發力

為保障性租賃住房拓寬長期資金來源，支持銀行和企業等通過發債融資也是此次《意見》的亮點之一。《意見》明確，支持銀行業金融機構發行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。

目前，信貸資金在各類融資渠道中仍然占據“大頭”，對銀行來說，支持保障房建設，同樣需要“有錢可貸”，而支持銀行發行金融債有助于緩解銀行可貸資金不足的矛盾。一方面，發行金融債資金規模較大、期限相對靈活、負債來源穩定，有助于優化銀行負債結構;另一方面，銀行通過發行金融債可以較好匹配期限相對長的租賃住房建設資金需求，使得銀行的

資產結構更加多元。

同時，《意見》還明確，支持企業發行企業債、公司債、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券，用于保障房建設運營。此次《意見》還提出支持商業保險資金按照市場化原則參與保障房建設，也為保障房建設企業開拓了長期、穩定的資金來源。

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