房地產企業房屋出租的賬務處理：

(1)商品房對外出租

借：投資性房地產

貸：開發產品

(2)一次性收到房屋租金

借：銀行存款

貸：預收賬款/合同負債

(3)如果房屋所在地與機構所在地不在同一縣市，需在房屋所在地預繳增值稅

借：應交稅費-預交增值稅/應交稅費-簡易計稅

貸：銀行存款

按出租期間分期結轉收入

借：預收賬款/合同負債

貸：其他業務收入

應交稅費-應交增值稅(銷項稅額)/應交稅費-簡易計稅

(4)如果房屋所在地與機構所在地在同一縣市，直接就不動產出租進行納稅申報

借：預收賬款/合同負債

貸：應交稅費-應交增值稅(銷項稅額)/應交稅費-簡易計稅

按出租期間分期結轉收入

借：預收賬款/合同負債

貸：其他業務收入

(5)按出租期間分期結轉成本

借：其他業務成本

貸：投資性房地產累計折舊

◆房地產企業房屋出租的稅務處理：

(1)增值稅

一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣(市)的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構所在地不在同一縣(市)的不動產，應按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。小規模納稅人出租其取得的不動產(不含個人出租住房)，應按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣(市)的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

(2)企業所得稅

《企業所得稅法實施條例》第十九條：租金收入，是指企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。

國稅函(2010)79號第一條：

根據《實施條例》第十九條的規定，企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。

(3)房產稅

房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。房產稅按年征收、分期繳納。

財稅【2016】43號：營改增后，房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅。

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