房地產企業如何確定成本核算對象?國稅發[2009]31號文件第二十六條規定了計稅成本對象的6個確定原則：可否銷售原則、分類歸集原則、成本差異原則、功能區分原則、定價差異原則和權益區分原則。

在進行成本對象的確定上，按照國稅發[2009]31號的規定，參照以下具體原則劃分成本對象：

1.可否銷售原則

開發產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算;不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。

2.分類歸集原則

對同一開發地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發的項目，可作為一個成本對象進行核算。

3.功能區分原則

開發項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。

4.定價差異原則

開發產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。

5.成本差異原則

開發產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。

6.權益區分原則

開發項目屬于受托代建的或多方合作開發的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。

注意事項：

國家稅務總局公告2014年第35號

房地產開發企業應依據計稅成本對象確定原則確定已完工開發產品的成本對象，并就確定原則、依據，共同成本分配原則、方法，以及開發項目基本情況、開發計劃等出具專項報告，在開發產品完工當年企業所得稅年度納稅申報時，隨同《企業所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務機關。

房地產開發企業將已確定的成本對象報送主管稅務機關后，不得隨意調整或相互混淆。

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