2015土地估價師《土地估價相關知識》考前押題第二套

　　四、案例分析題(共10道題，每道題2分)

　　106、 2004年5月，X省Y市政府征收了該市Z縣基本農田以外的耕地600畝，甲房地產開發公司通過公開市場獲得了該土地使用權，建一大型住宅區。為彌補自有資金的不足，甲公司向工商銀行申請了開發貸款。同時，工商銀行為該住宅區的購房者提供八成30年的抵押貸款，并為確保其貸款安全，又向保險公司投保。2007年7月，甲公司為謀求多元化經營，以其開發的該住宅區中10套住宅(按其市場價計算的總房款為600 萬元)，投資于乙公司，并將房屋產權過戶到乙公司名下。當地契稅稅率為4%，營業稅稅率為5%。試根據以上條件，回答下列11l-115小題的問題。

　　1.市政府征用該片土地應報( )審批。

　　A X省人民政府

　　B.Y市人民政府

　　C Z縣人民政府

　　D.國務院

　　2.在該房地產項目的開發經營過程中，有關融資涉及的主要信用形式包括( )。

　　A.商業信用

　　B.銀行信用

　　C.國家信用

　　D.消費信用

　　3.以下關于甲公司以住宅投資乙公司的說法，正確的是( )。

　　A.甲公司應繳納營業稅30萬元

　　B.乙公司應在辦理產權登記手續后，繳納契稅24萬元

　　C.由于該交易以房產作投資，與正常房屋買賣有所不同，乙公司可不繳納契稅

　　D.乙公司辦理的房屋所有權證中的附圖注明了套內建筑面積和分攤面積，明確了異產毗連房屋的權利界限，此附圖為房產分戶圖

　　4.工商銀行為確保貸款安全而向保險公司投保的險種屬于( )。

　　A.信用保險

　　B.責任保險

　　C.保證保險

　　D.財產保險

　　5.以下關于甲公司進行房地產開發的工程造價計價的說法，正確的是( ) 。

　　A.在編制建筑工程預算時，可將該開發項目分為土建、電氣安裝、工業管道、住宅、商場等單項工程

　　B.可依據平面圖，按照逆時針方向分部分項計算工程量

　　C.概算定額是在預算定額的基礎上綜合擴大而成的，每一概算定額中綜合分項都包含數個預算定額細目

　　D.通常情況下，基本子項的實物工程量越大，單位價格越高，則工程造價也越大

　　標準答案： D,BD,BD,A,CD

　　解　　析：2.甲公司向工商銀行申請了開發貸款為銀行信用。

　　工商銀行為該住宅區的購房者提供八成30年的抵押貸款為消費信用。

　　3.契稅為土地、房屋權屬發生轉移時，對產權承受人征收的一種稅。

　　600*4%=24

　　5.土建、電氣安裝、工業管道屬于單位工程。

　　107、 甲公司正在某市規劃區內一塊土地上興建賓館，由于融資的需要，擬以該土地進行抵押貸款，并委托L土地評估公司進行地價評估。甲公司所能提供的土地批準丈件只有《建設項目選址意見書》和《建設用地批準書》。試根據以上條件，回答下列116-118小題的問題。

　　1.在這種情況下，根據《中華人民共和國城市規劃法》的規定，甲公司所占用的土地( )。

　　A.符合法律規定

　　B.抵押貸款審批手續不全

　　C.建設用地規劃審批手續不全

　　D.是否辦理土地出讓手續不詳

　　2.根據我國相關法律規定，甲公司在申請施工許可證前，必須取得( )等法定憑證。

　　A.建設用地規劃許可證

　　B.國有土地使用權證

　　C.建設工程規劃許可證

　　D.控制性詳細規劃許可證

　　3.對土地評估公司來說，可以選擇的做法為( )。

　　A.因土地手續不全，可以不接受該評估業務

　　B.建議并幫助甲公司完善建設用地批準手續，待手續齊全后再進行評估

　　C.先做咨詢性質評估，等手續齊全后再調整報告

　　D.先按照委托目的和要求評估，等手續齊全后再調整報告

　　標準答案： CD,ABC,ABC

　　解　　析：1.《建設用地規劃許可證》等手續不全。

　　108、 某投資者在市中心購買了一幢寫字樓，擬用于出租，其中購房費用的30%依靠自有資金支付，其余部分使用銀行商業貸款，年利率為7%，貸款期限為5年，投資者設定的基準收益率為10%。為確保投資的順利進行，投資者聘請某評估公司為其設計項目實施方案，并開展項目財務評價。該評估公司根據寫字樓的實際建造和出租情況，并通過對當地寫字樓租售市場的調查分析，得出如下初步結論：①所得稅前的財務凈現值(FNPV)為962.76 萬元;

　　②當折現率為11%時，凈現值為-454.21萬元;

　　③在第29年初，項目折現現金流累計為-64.22萬元，第30年初為56.72 萬元。試根據以上條件，回答下列119-120小題的問題。

　　1.該項目內部收益率等于( )%。

　　A.10.32

　　B.10.68

　　C.11.68

　　D.11.32

　　2.該項目的動態投資回收期為( )年。

　　A.28.47

　　B.30.53

　　C.29.53

　　D.28.53

　　標準答案： B,D

　　解　　析：房地產開發經營與管理P155

　　內插法求取內部收益率公式：

　　=i1+【?NPV1?*(i2-i1)】/【?NPV1+?NPV2??】

　　注：i2>i1

　　已知基準收益率為10%時，所得稅前的財務凈現值(FNPV)為962.76 萬元;當折現率為11%時，凈現值為-454.21萬元;

　　計算如下：=10%+【962.76*(11%-10%)】/【962.76+?-454.21?】

　　=10%+0.68%

　　=10.68%

　　2.動態投資回收期=(累計凈現金流量凈值開始出現正值期數-1)+

　　上期累計凈現金流量現值的絕對值/當期凈現金流量現值

　　已知：在第29年初，項目折現現金流累計為-64.22萬元，第30年初為56.72 萬元。

　　計算如下：當期凈現金流量現值=56.72-(-64.22)=120.94

　　動態投資回收期=(29-1)+?-64.22?/120.94

　　=28.53

　　注意：計算動態投資回收期一般取年末數，本題中給出的均為年初數，即上年末數，故代入公式時需注意計算期數時用“上年末”概念，第30年初項目折現現金流累計為56.72 萬元，即第29年末項目折現現金流累計為56.72 萬元，所以代入“累計凈現金流量凈值開始出現正值期數”為29年。

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