2015年土地估價師考試《理論與方法》:剩余法匯總

　　剩余法估價的程序與方法

　　1、剩余法估價的基本程序

　　(1) 查清待估宗地的基本情況;

　　(2) 確定土地的最佳開發利用方式;

　　(3) 估計開發完成后的不動產總價;

　　(4) 估計建筑費、專業費、利息、稅費、租售費用和開發商應得利潤等;

　　(5) 測算土地價格。

　　2、各道程序的內容與方法

　　(1)查清待估宗地的基本情況：土地位置、狀況、利用要求、權利狀況

　　(2)確定最佳的開發利用方式

　　包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等，最重要的是選擇最佳的土地用途。

　　(3)確定開發完成后的不動產總價

　　可通過兩個途徑取得：習慣出售的不動產采用市場比較法，習慣出租的不動產采用市場比較法和收益還原法。

　　(4)估計建筑費、專業費等各項成本費用和開發商的利潤

　　A.估算開發建筑成本費用，可采用比較法或建筑工程概預算法來估算。

　　B.估算專業費用，一般采用建筑費用的一定比率估算。

　　C.估算不可預見費，一般為總建筑費和專業費之和的2%-5%。

　　D.確定開發建設周期，估算預付資本利息(這是一個難點)，預付資本包括地價款、開發建筑費、專業費和不可預見費，這些費用投入時間不同，計算時要根據各自的投入額、在開發過程中所占用的時間長短和當時貸款利率進行計算。

　　E.估算稅金，一般以建成后不動產總價的一定比例計算

　　F.估算開發完成后的不動產租售費用，一般以不動產總價或租金的一定比例計算

　　G..估算開發商的合理利潤，一般以不動產總價或預付總資本的一定比例計算，有時也采用年利潤率計算。

　　(5)計算和確定估價額

　　先將以上求取的數據直接代入原始公式算出開發商當前取得待開發場地所能支付的最大費用： 地價=不動產總價-建筑開發費-專業費-不可預見費-利息-租售費用-稅金-開發商合理利潤(有兩種計算方法，第一種要計入地價利息，第二種地價利息暫不計，但最后結果要貼現)

　　再從計算出的剩余值中扣除取得土地使用權的相關法律、估價及登記發證費用等，得到所估土地的地價額。最后經估價師確定。

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