2015年土地估價師考試《理論與方法》:剩余法(1)
更新時間：2015-04-09 09:18:25
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剩余法概述
1、剩余法的定義與原理
又稱假設開發法、倒算法、殘余法或余值法等。是指在估算開發完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法。
剩余法更深層的理論依據完全類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的價格剩余，但計算原理是一致的。
剩余法還可以通過求取殘余的純收益后，再進行資本還原，求得房地價格。
除適用于土地估價外，剩余法還大量應用于房地產開發項目評價和投資決策，具體可應用于三個方面：
(1) 確定投資者獲取待開發場地所能支付的最高價格
(2) 確定具體開發項目的預期利潤
(3) 確定開發項目中的最高控制成本費用
2、剩余法的計算公式
基本公式： V = A ? ( B + C ) V―購置開發場地的價格 A―總開發價值或開發完成后的不動產價值 B―開發成本 C―開發商合理利潤
實際估價中常用的具體計算公式：
土地價格 = 房屋的預期售價 - 建筑總成本 - 利潤 - 稅收 - 利息
計算時還需要考慮各項費用的時間價值
3、剩余法的特點與適用范圍
(1)剩余法估價的可靠性取決于三個正確確定：正確確定土地最佳利用方式，正確確定開發完成后的不動產售價，正確確定土地開發費用和正常利潤等。
(2)剩余法估價的三個假設和限制條件：關鍵變量穩定、價格穩定、投入均勻
(3)剩余法的適用范圍
A.待開發土地的估價
B.待拆遷改造的再開發房地產的估價
C.僅將土地或房產整理成可供直接利用的土地或房地產的估價
D.現有新舊房地產中地價的單獨評估
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