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　　第十一章 零售商業物業經營管理

　　零售商業物業經營管理的內容：1招商及承租戶組合;2、零售技術;3、物業維護;4、營銷;5、保險及風險管理;6、財務管理。

　　策略與運行管理是零售商業物業經營管理的更高層次。

　　(一)選址與規劃，零售商業物業在選址和規劃時主要應考慮市場容量、進出交通、地點顯著、零售商業物業規模、內部設施等因素。

　　經營與運作：(一)、中心地理論;(二)、同類零售店聚集理論，只要所出售的商品或所提供的服務之間存在著較小的差異(這也就是所謂的“最小差異化”概念)，那么僅靠降低價格是無法壟斷整個市場的，因此銷售同種商品的零售店可以穩定地共存。這是因為消費者除了考慮價格以外，還注重商品的質量、特色、品牌、銷售方式等多個非價格因素。(三)、需求的外部效應理論;主力店產生了需求的外部效應，為周圍小的零售店帶來了客流，普通零售店能夠得到這種外部效應所帶來的好處。主力店往往是連鎖型的大型超級市場或者知名的百貨商店。

　　1、租戶組合應實現多樣化;2、引入主力店以帶來大量客流;邀請若干主力店入住將會大大地提高零售商業物業的形象，并使中心內的普通商店受益，這就產生了正的外部效應。主力店通常是大型百貨商場或者連鎖超級市場。3、空間安排實現相互促進效應。

　　制定租賃方案和勝地賃策略是零售商業物業策略與運行管理的核心內容，其目的是實現物業收益的最大化。

　　A租戶選擇(一)聲譽;(二)財務能力;(三)租戶組合與位置分配;(四)租戶需要的服務。

　　租金確定與調整：(一)基礎租金;(二)百分比租金;(三)代收代繳費用和凈租約;(四)租金的調整;對于主要租戶一般每5年調整一次，次要租戶可每年調整一次。

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