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　　第二章 房地產投資及其區位選擇

　　房地產投資概念，房地產投資是指以獲得未來的房地產資產收益或增值為目的，預先墊付一定數量的貨幣或實物，直接或間接地從事或參與房地產開發經營活動的經濟行為。投資者進行房地產投資的主要目的，是為了使其財富最大化。

　　房地產投資的形式，房地產投資分為直接投資和間接投資，直接投資是指投資者直接參與房地產開發或購買過程，參與有關管理工作，直接投資以可分為從購地開始的開發投資和面向建成物業置業投資兩種形式。置業投資者則從長期投資的角度出發，希望獲得收益、保值、增值和消費四個方面的利益。房地產間接投資的具體形式包括：購買房地產開發、投資企業的債券、股票，購買房地產投資信托基金的股份或房地產抵押支持證券等。

　　房地產置業投資的目的，一般有兩個，一是滿足自身生活居住或生產經營的需要，即自用。二是作為投資將購入的物業出租給最終使用者，獲取較為穩定的經常性收入，投資的另一個特點是在投資者不愿意繼續持有該項物業資產時，可以將其轉售給其他置業投資者，并獲得轉售收益。

　　房地產投資的特性A

　　(一)位置固定性或不可移動性1、受地區經濟的束縛，2、周圍環境的影響。

　　(二)壽命周期長，房地產投資可以是一種長期投資。房地產壽命可以分為經濟壽命和自然壽命。經濟壽命是指在正常市場和運營狀態下，房地產的經營收益大于其運營成本，即凈收益大于零的持續時間。自然壽命一般要比經濟壽命長得多。房地產的經濟壽命與其使用性質相關。稅法中規定的有關固定資產投資回收或折舊年限，往往是根據國家的稅收政策確定的，不一定和房地產的經濟壽命或自然壽命相同。

　　(三)適應性，指為了適應市場環境的變化，投資者調整房地產使用功能的方便程度。

　　(四)各異性，是指房地產市場上不可能有兩宗完全相同的房地產。1、內部附屬設備、2、臨街情況、3、物業管理情況。這種差異往往反映在兩宗物業的租金水平和出租率等方面。

　　(五)政策影響，1、土地供給、2、住房、3、金融、4、財政稅收，均會對房地產的市場價值、進而對房地產投資產生影響。

　　(六)專業管理依賴性，指房地產投資離不開專業化的投資管理活動。

　　(七)相互影響，指房地產價值受其周邊物業、城市基礎設施與市政公用設施和環境變化的影響。

　　房地產投資的利弊B

　　1、房地產投資之利(1)相對較高的收益水平(2)能夠得到稅收方面的好處，(3)易于獲得金融機構的支持。(4)能抵消通貨膨脹的影響。(5)提高投資者的資信等級。之弊(1)流動性差，(2)投資數額巨大，(3)投資回收期較長。(4)需要專門的知識和經驗。

　　風險分析的目的，1、預期收益率是多少，出現的可能性有多大。2、相對于目標收益或融資成本或機會投資收益來說，產生損失或超過目標收益的可能性有多大。3、預期收益的變動性和離散性如何。

　　系統風險A，

　　(一)通貨膨脹風險、投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。

　　(二)市場供求風險、指投資者所在地區房地產市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。

　　(三)周期風險、指房地產市場的周期波動給投資者帶來的風險。

　　(四)變現風險、指急于將商品況換為現金時由于折價而導致資金損失的風險。

　　(五)利率風險、調整利率是國家對經濟活動進行宏觀調控的主要手段之一。

　　(六)政策風險、政府對房地產投資過程中的土地供給政策、地價政策、稅費政策、住房政策、價格政策、金融政策、環境保護政策等。

　　(七)政治風險。

　　(八)或然損失風險、指火災、風災或其他偶然發生的自然災害引起的置業投資損失。

　　個別風險：

　　(一)收益現金流風險

　　(二)未來經營費用風險

　　(三)資本價值風險

　　(四)比較風險，又稱機會成本風險。

　　(五)時間風險

　　(六)持有期風險。

　　風險對房地產投資決策的影響1、根據項目風險大小確定相應的投資收益水平2、根據風險管理的能力選擇投資方向3、根據風險周期變化特點把握投資時機。

　　房地產投資三要素，是區位、區位、還是區位，指某一具體投資場地城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。

　　影響寫字樓項目區位選擇的特殊因素包括。1、與其他商業設施接近的程度。2、周圍土地利用情況和環境，3、易接近性，(三)零售商業物業，包括，可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。(四)工業物業，包括，1、當地提供主要原材料的可能性，2、交通運輸是否中夠方便以有效地連接原材料供應基地和產品銷售市場。技術人才和勞動力供給的可能性，控制環境污染的政策等。

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